100 tūkstoši par 'hruščovku': 10 gadi kopš dzīvokļu cenu buma  (153)

"Kļūdas tiks atkārtotas, varbūt citos segmentos, citādākā veidā, bet kļūdas būs, tas ir cilvēcīgi," portālam "Delfi" vērtē "Latio" vadītājs Edgars Šīns.

Līdz šim visus gadus kopš krīzes dzīvokļu cenu kāpums bijis ļoti mērens, taču pagājušajā gada un šā gada pirmajā pusē cenas augušas straujāk, kas ekspertiem rada bažas par pārāk strauju kāpumu. Vienlaikus banku un patērētāju līdzšinējā attieksme liek domāt, ka tuvāko trīs gadu laikā bažu par tirgus "burbuli" nav, saka nekustamo īpašumu kompānijas "Arco Real Estate" valdes loceklis Māris Laukalējs.

Portāls "Delfi" pēta, kas šo 10 gadu laikā tirgū ir mainījies, par ko cilvēki bija gatavi maksāt 2007. gadā, un kādi dzīvokļi ir pieprasītākie tagad.

2007. gadā nekustamā īpašuma tirgus Latvijā piedzīvoja strauju izaugsmi, bumu, kas vēlāk beidzās ar sāpīgu kritienu. Cilvēki bija gatavi maksāt vairāk nekā 100 tūkstošus eiro par īpašumiem, kuru reālā vērtība ir krietni zemāka.

"Arco Real Estate" izstrādātie Latvijas nekustamā īpašuma tirgus 2007. gada pārskati liecina, ka dzīvokļu cenas strauji pieauga līdz 2007. gada aprīlim, kas bija saistīts ar jauno mājokļu deficītu, straujo ekonomikas izaugsmi, lētākiem un viegli pieejamiem kredītiem un spekulatīviem darījumiem.

"Vidējās tipveida dzīvokļu cenas Rīgā pusgada beigās sasniegušas ap 1620 eiro kvadrātmetrā ar attiecīgu cenu diapazonu: vienistabas dzīvokļi 52 000–73 000 eiro (vidēji 61 000 eiro, 1840 eiro kvadrātmetrā), divistabu dzīvokļi 70 000–94 000 eiro (vidēji 81 000 eiro, 1650 eiro kvadrātmetrā); trīsistabu dzīvokļi 86 000–109 000 eiro (vidēji 95 000 eiro, 1530 eiro kvadrātmetrā); četristabu dzīvokļi 98 500–120 000 eiro (vidēji 108 000 eiro, 1450 eiro kvadrātmetrā)," norāda kompānijas eksperti.

"Latio" vadītājs Edgars Šīns jau tā gada oktobrī prognozēja, ka gadumijā Latvijā varētu sākties pirmās nopietnās problēmas ar neatmaksātiem kredītiem sērijveida dzīvokļu iegādei un nespēju tos realizēt, lai bankas varētu atgūt aizdotos līdzekļus. Intervijā aģentūras BNS biznesa informācijas portālam "Baltic Business Service" viņš prognozēja, ka "daudzām ģimenēm Ziemassvētki nebūs neko priecīgi".

Jau 2008. gadā cenas sāka strauji sarukt – gadā kopumā vidēji par 33,5%. Savukārt 2009. gada laikā vidējā dzīvokļu cenas Rīgā kopumā nokritās vēl par 44,2%.

Salīdzinot ar augstākā punkta laikiem 2007. gada 1. jūlijā, vidējā sērijveida dzīvokļu cena 2010. gada janvārī bija 545 eiro kvadrātmetrā, kas ir par 66,4% mazāk. Vēlāk cenas stabilizējās.

Šā gada maijā sērijveida dzīvokļu vidējā cena Rīgā bija 745 eiro par kvadrātmetru, kas ir par 5,7% vairāk nekā gada sākumā. Tādējādi cena vidēji bija par 54% zemāka nekā 2007. gada 1. jūlijā, kad neremontēta sērijveida dzīvokļa vidējā cena bija sasniegusi visu laiku augstāko atzīmi.

Nekustamā īpašuma tirgus eksperti atzīst – iespēja, ka krīze atkal atkārtosies, pastāv un īpaši interesanti būs turpmākie trīs gadi.

Nekustamo īpašumu kompānijas "Arco Real Estate" valdes loceklis Māris Laukalējs vērš uzmanību uz to, ka pagājušajā gada un šā gada pirmajā pusē dzīvokļu cenas augušas straujāk nekā iepriekšējos gados, un saskatāma līdzība ar laikiem "pirms burbuļa".

Laukalējs šo aktivitāti skaidro ar to, ka tagad dzīvokļus iegādājas jaunā paaudze. "Proti, lielākā sabiedrības daļa vēl atceras tās bažas, kas bija krīzes laikā un ievēro piesardzību, bet jaunajai paaudzei šādu bažu nav," viņš norāda.

Laukalējs atminas, ka burbuļa laikā dzīvokļu cenas starpība īsā laikā bija 10-15%, un cilvēki pirka arī dzīvokļus par 1620 eiro kvadrātmetrā, lai arī šī cena nebija atbilstoša realitātei. "Bija grūti oponēt, kāpēc cena nav atbilstoša, ja piedāvājums/darījumi bija šādā diapazonā," viņš stāsta. Vērtētāji tur neko nav varējuši mainīt, lai arī saprata, ka tas nav normāli. "Tie, kas varēja situāciju ietekmēt, bija banku darbinieki, samazinot tirgus vērtības daļu kredītos," klāsta eksperts.

Latvijas tirgum atbilstošs cenu pieaugums būtu 3-5% gadā, savukārt iepriekšējos gados cenas augušas par 2-3%. Pašlaik reālā cena, par kādu notiek darījumi, ir 1000 eiro kvadrātmetrā, min Laukalējs. Pieprasītākie ir mazi dzīvokļi 55-75 kvadrātmetru platībā, savukārt pirms krīzes lielākoties tie bija vismaz 100 kvadrātmetri.

Kopumā tirgū tagad aktīvākie ir divi segmenti. Viena pircēju daļa izvēlas dzīvokļus ļoti sliktā stāvoklī. "Visticamāk, tie ir mazā biznesa attīstītāji. Izremontējot dzīvokļus, īsā laikā iespējams pārdot jau par lielāku cenu," saka Laukalējs.

Otrs segments ir izremontēti, labā stāvoklī esoši dzīvokļi, ko aktīvi pērk jaunās ģimenes. Arī jaunajos projektos lielākoties tiek piedāvāti dzīvokļi ar pilnu apdari, atšķirībā no pirms krīzes laikiem, kad praktiski visi dzīvokļi bija bez apdares.

"Ekonomikas cikliskums nosaka, ka 14 gadus pēc augstāka punkta atkal sākas lejupslīde, taču tas nenozīmē krīzi, bet lejupslīdi," saka Laukalējs, piebilstot, ka Latvijas tirgus gan ir specifisks un banku un vairuma patērētāju attieksme liek domāt, ka tuvākos trīs gadus bažu par burbuli nav.

"Pašlaik bankas savā politikā ir diezgan konservatīvas. Ja bankas savu nostāju nemīkstinās, satraukumam nav pamata," viņš min. Līdzīgu novērojumus par banku politiku pauž "Latio" vadītājs Edgars Šīns: "Bankas pašlaik ir piesardzīgas, tas ir stabilizēšos faktors". Vienlaikus viņš vērš uzmanību uz to, ka arvien biežāk novērojami mēģinājumi finansējumu projektiem piesaistīt citos veidos, tostarp izmantojot pūļa finansējumu.

Šīns gan uzsver, ka burbuļa atkārtošanos nevar izslēgt, ņemot vērā, ka daudzas lietas, ko nekustamā īpašuma tirgū strādājošie lūdza ieviest, lai situāciju regulētu, tika ieviestas ar desmit gadu nokavēšanos.

"Kāds amerikāņu profesors reiz teica, ka tirgū ir 12 gadu cikls un deviņu gadu atmiņa. Pa šiem trim gadiem var sastrādāt brīnumu lietas. Pašlaik tirgus saņem ļoti dažādus signālus," viņš saka, piebilstot, ka nākamie trīs gadi būs interesanti.

Būvniecības apjomi, salīdzinot ar 2007. gadu, Latvijā arvien ievērojami atpaliek, un uzbūvēto dzīvokļu skaits ir vairāk nekā četras reizes mazāks.

Būvkompānijas un attīstītāja "YIT Celtniecība" valdes priekšsēdētājs Andris Božē atzīst, ka 2007. gadā projekti tika attīstīti pēc pavisam citiem principiem.

"Tika būvēti dzīvokļi ar lielām platībām. Dzīvokļu skaitu gruntsgabalā rēķināja pēc tā, cik tur var ierīkot autostāvvietas, kā arī prasīja projektētājiem iegūt maksimāli daudz kvadrātmetru. Toreiz neviens naudu nerēķināja, jo cilvēki bija pārliecināti, ka visu iespējams dārgāk pārdot un pārpārdot," viņš stāsta.

Pēc krīzes šis uzskats mainījās, jo cilvēki sāka sekot līdzi savām izmaksām: "Tad arī radās izpratne par to, ka dzīvošanai nav nepieciešamas tik lielas platības, jo par visu (apsaimniekošanu, apkuri, nekustamā īpašuma nodokļi u.tml.) ir jāmaksā. Ja toreiz trīsistabu dzīvokļa platība bija vidēji 100-120 kvadrātmetri, tad tagad tādam produktam vairs nav pieprasījuma, un vidējā dzīvokļa platība ir vidēji 65-70 kvadrātmetri".

Tāpat pirmskrīzes laikā dažādi būvprojekti tika īstenoti teju visur, arī vietās, kur nebija attīstīta infrastruktūra. Daži no šiem projektiem joprojām stāv tukši, bet daudzus no tiem šajā laikā ir mēģināts pārplānot, pabeigt un pārdot. Tagad palikušas vairs tikai drupačas, bet tas ir mūsu mantojums no pirmskrīzes perioda, atzīst Božē.

Kopš 2007. gada krīzes būvniecības apjomi Latvijā bijuši ļoti zemā līmenī, un vēl joprojām nav izdevies sasniegt pirmskrīzes apjomus.

"Toreiz vidēji tika uzbūvēti 2,5 tūkstoši dzīvokļu gadā, tagad apjoms ir līdz tūkstotim. Tomēr ir būtiski šos skaitļus skatīt arī kaimiņu kontekstā. Piemēram, Tallinā patlaban būvniecības apjomi jau pārsniedz divus tūkstošus dzīvokļu gadā, Viļņā tie ir ap pieciem tūkstošiem, bet Rīgā apjoms ir zem viena tūkstoša, kas liecina, ka mēs no kaimiņiem stipri atpaliekam," klāsta Božē.

"Krīze atkārtojas ik pēc 15-20 gadiem, ko ietekmē dažādi gan iekšējie, gan ārējie faktori, tāpēc droši apgalvot, ka tādas krīzes vairs nebūs, nevar. Mini krīzi, ko radījām paši, mēs piedzīvojām jau 2014. gada beigās, kad tika veiktas Būvniecības likuma un Imigrācijas likuma izmaiņas, kā arī notika spēles ar "nolikto atslēgu" principu, kas skāra visu nekustamā īpašuma nozari. Otru mini krīzi ir radījis Eiropas fondu naudas pārrāvums un privāto investīciju trūkums," prognozē "YIT Celtniecība" valdes priekšsēdētājs, uzsverot, ka krīzei piemīt cikliskums, un tās pavisam droši būs arī turpmāk.

"Pēc būtības, nekustamā īpašuma burbulis izveidojās nevis būvnieku, bet gan banku nepārdomātās finansēšanas un kreditēšanas dēļ, kad tika izsniegti kredīti bez pirmās iemaksas un tie pārsniedza ķīlas vērtību. Būvniekiem atlika tikai pielāgoties pieprasījumam, jo toreiz pasūtītāji stāvēja rindās," vērtē AS "LNK Industries" valdes loceklis Jevgenijs Locovs, paužot cerību, ka krīzes bēdīgā pieredze tiks ņemta vērā un turpmāk vairs nebūs tik smagas sekas pie iespējamām tirgus svārstībām nākotnē. Vienlaikus viņš atzīst – parasti cilvēkiem ir īsa atmiņa.

Būvkompānijas "Merks" Nekustamo īpašumu projektu vadītāja Dace Tumšā atzīst, ka 2007. gadā pat nebija domu, ka jaunos dzīvokļus nenopirks, jo pieprasījums bija milzīgs, vajadzēja tikai celt: "Mēs kā projektu attīstītāji varējām veikt drosmīgākas investīcijas. Pārsvarā dzīvokļi bija pilnībā norezervēti jau projekta sagatavošanas stadijā, un būvniekiem tā bija drošības sajūta, ka projekts atmaksāsies".

Locova vērtējumā pašlaik dzīvojamais sektors atrodas tādā kā piesardzīga optimisma stadijā.

""Merks" un noteikti arī citi attīstītāji strādā pēc principa, ka uzsākam nākamās kārtas plānošanu tikai tad, kad pirmajā kārtā puse dzīvokļu ir rezervēti. Tā, piemēram, plānojot Skanstes virsotņu celtniecību 2007. gadā, vienas kārtas ietvaros uzreiz varējām ieplānot 260 dzīvokļus. Salīdzinājumam šobrīd gadā pieņemam lēmumu par aptuveni 100 dzīvokļiem – piesardzīgāk, tomēr tirgus ir stabils," klāsta Tumšā.

"LNK Properties" dzīvojamo ēku projektus attīsta kopš 2007. gada, un krīzes laikā attīstīja mazāk apjomīgus mazdzīvokļu projektus ar pilnu apdari Jūrmalas klusajā daļā.

"Pēc krīzes periodā mēs koncentrējāmies uz "komforta" klases dzīvojamo māju projektiem un pakāpeniski attīstījām arvien lielākus projektus prestižākajā Jūrmalas daļā," min SIA "LNK Properties" Dzīvojamo nekustamo īpašumu departamenta vadītāja Aleksandra Strode.

Tagad iestājusies veselīga tirgus situācija – ir zinošs pircējs, adekvāta banku attieksme, pieredzējuši attīstītāji un iespēja strādāt visos segmentos. "Patlaban Jūrmalā arvien pieprasītāki kļūst biznesa klases dzīvojamo māju projekti," saka Strode.

Arī Tumšā apliecina, ka situācija uzlabojas – bankas izsniedz kredītus, un dzīvokļi tiek pirkti: "Visas iesaistītās puses ir vairāk vai mazāk piedzīvojušas krīzes sekas, un visi – kā bankas, tā pircēji un būvnieki – ir izdarījuši secinājumus, lai tādas situācijas neatkārtotos," min Tumšā.

Pārdrošība, kas valdīja, tolaik uzņemoties saistības, izsniedzot aizdevumus un novērtējot īpašuma vērtību, bija nepamatota. Tagad summas, par kurām cilvēki ir gatavi uzņemties saistības, ir citas, un pircēji savā izvēlē ir daudz selektīvāki: "Ekskluzīvi un plaši dzīvokļi mums kā attīstītājam ir zināms risks, kuru tagad uzņemamies retāk, nekā to darījām pirmskrīzes periodā."

Komentējot dzīvojamo projektu tendences tad un tagad, "Merks" pārstāve stāsta, ka arī šodien, tāpat kā 2007. gadā, tirgū cenšas piedāvāt gan ekonomiskākus dzīvokļus, gan virs vidējā segmenta. Tomēr ir sajūta, ka tagad cilvēki izvēlas ekonomēt platību, un dzīvokļu izmēram pievērš lielāko uzmanību. "Šādu tendenci var skaidrot ar iedzīvotāju nevēlēšanos uzņemties lielākas saistības. Otrs minējums ir dzīvesstila tendences, kas tiek pārņemtas no ārvalstīm. Proti, valstīs, kur dzīvojamās platības izmaksas ir tiešām augstas, populārs kļūst dzīvesstils, kas paredz nelielu dzīvojamo platību un daudz laika pavadīšanas ārpus mājām," stāsta Tumšā.

Vairāk par banku ietekmi uz krīzi un kredītu izsniegšanas politiku tagad lasiet portālā "Delfi" vēlāk.