Grūtības pārdot īpašumus reģionos, neizmantotas paliek skolu, pasta ēkas  (87)

Šobrīd akciju sabiedrībai "Valsts nekustamie īpašumi" (VNĪ) aktīvā pārdošanā ir 70 īpašumi, 59 no tiem atrodas Latvijas reģionos. Nekustamo īpašumu pārdošanas process reģionos nav viegls un ātrs, vērtē VAS "Valsts nekustamie īpašumi" valdes loceklis Andris Vārna, – tas ir atkarīgs no perspektīva skatījuma un uzņēmīgiem cilvēkiem. Reģionos pārņemot padomju laikā būvētās skolas un tehnikumus, kas pārtraukuši savu tiešo darbību lauku apvidos, šīm ēkām tagad neatrodas pielietojums specifiskā lietošanas nolūka dēļ. Iepriekš noslogotajām mācību iestādēm tagad ir jāatrod jauns pielietojams. Nereti tās ir kā apgrūtinājums zemes izmantošanai.

Cits objektu veids ir vecas palīgēkas, kas atrodas tālos lauku nostūros ar sliktu infrastruktūru un ļoti ierobežotu iedzīvotāju skaitu apkārtnē. To pārvaldība ir apgrūtināta to atrašanās vietas, apjoma un/vai ļoti sliktā tehniskā stāvokļa dēļ. Piemēram, viens no šādiem objektiem ir Daugavpils cietoksnis, kas ir unikāls ar savu vēsturisko nozīmi, tomēr kompleksa atjaunošana ir ekonomiski nepamatota. Šobrīd VNĪ kopā ar Finanšu ministriju strādā pie graustu sakārtošanas un demontāžas programmas, izvirzot to kā vienu no svarīgākajām kopējās portfeļa stratēģijas sastāvdaļām.

Vēsturiskais mantojums

Saimnieciskajā darbībā neizmantoto nekustamo īpašumu pārdošana ir normāls komercdarbības process, jo uzņēmumi koncentrējas uz komercdarbību un tajā regulāri notiek pārmaiņas. It īpaši labi tas redzams lielo, valstij piederošo uzņēmumu darbībā, kuriem bagāžā ir padomju laika mantojums un kuru darbība savulaik notikusi plašā Latvijas teritorijā, turklāt situācijā, kad iedzīvotāju blīvums reģionos bija lielāks.

Piemēram, vēsturiski "Latvijas dzelzceļa" saimniecību veidoja ne tikai pārvadājumu nodrošināšanai nepieciešamā infrastruktūra, bet daudzviet arī savas slimnīcas, poliklīnikas, bērnudārzi, sagādes sistēma utt. Savukārt šodien uzņēmums primāri nodrošina pakalpojumus pārvadātājiem, bet sociāli nozīmīgus pakalpojumus sniedz citas iestādes un uzņēmumi, kas attiecīgajā jomā ir specializējušies. Tāpat laika gaitā ir mainījusies staciju ēku nozīme – šobrīd AS "Pasažieru vilciens" daudzviet pat neizmanto telpas biļešu tirdzniecībai, arī kravu pārvadājumu tehnoloģiskajam procesam daļa līdzšinējo īpašumu nav nepieciešama.

Līdzīgi arī, piemēram, AS "Latvenergo" pamata bizness ir elektroenerģijas ražošana un pārdošana, bet darbības ar nekustamo īpašumu tiek organizētas pamata biznesa atbalstam, lai uzturētu optimālu pamatdarbības nodrošināšanai izmantojamu nekustamo īpašumu portfeli. Kompānijas pārdodamie īpašumi ir ļoti dažādi gan pēc lieluma, gan atrašanās vietas – saimnieciskās bāzes ar administratīvajām telpām, garāžām, noliktavām, no elektroiekārtām atbrīvotas tehniska rakstura ēkas, kas atrodas visos valsts reģionos.

Visi īpašumi, kurus "Lattelecom" šobrīd izlicis pārdošanai, iepriekš tikuši izmantoti galvenokārt tehnoloģisko iekārtu nodrošināšanas vajadzībai. "Tehnoloģijas mainās un tiek modernizētas, līdz ar to uzņēmuma pamata funkciju veikšanai ir nepieciešams mazāks telpu apjoms gan Rīgā, gan – jo īpaši – reģionos," teic "Lattelecom" personāla vadības direktore Ingrīda Rone. Pārejot uz aktivitātēs balstīta biroja koncepciju, lielāka daļa darbinieku strādā vienuviet – centrālajā biroja ēkā. Savukārt tās telpas, kas līdz ar to ir atbrīvojušās, tiek iznomātas un pārdotas.

Reģioni ar izaicinājumiem

"Latvijas dzelzceļā" atzīst, ka lielākais pieprasījums pēc nekustamo īpašumu iznomāšanas ir Rīgā un Rīgas reģionā – tas skaidrojams ar lielu pircēju plūsmu un salīdzinoši augstāku pirktspēju. "Nekustamo īpašumu pārdošanas un iznomāšanas dinamika ārpus Rīgas ir atkarīga no ekonomiskās situācijas Latvijas reģionos. Cenu nobīde no sākotnējās izsoles cenas reģionos vidēji ir līdz 22%, Latgalē – līdz pat 40%," norāda Vārna.

Piemēram, "Latvijas Pasts" publiskās izsolēs septembrī piedāvās 18 nekustamos īpašumus, visvairāk – Latgalē. Zemākā sākuma cena ir zemei un ēkai Rēzeknes novada Freimaņu pagasta Vainovā – 600 eiro, bet augstākā – 55 200 eiro – zemei un ēkai Varakļānos. Otra augstākā izsoles sākumcena ir zemei un ēkai Priekuļu novada Liepā – 45 300 eiro. "Latvijas Pasts" atsavināšanai publiskās izsolēs nodod nekustamos īpašumus, kas netiek izmantoti uzņēmuma saimnieciskajā darbībā, netiek pietiekamā apmērā lietoti un neatbilst uzņēmuma biznesa mērķiem. Pēdējos piecos gados izsolēs pārdoti vairāk nekā 70 "Latvijas Pastam" piederējuši nekustamie īpašumi.

Tāpat, kad tiek slēgta vai pārvietota kāda "Latvenergo" koncerna struktūrvienība vai objekts, nekustamais īpašums, kas līdz tam bija nepieciešams komercdarbības veikšanai, kļūst nevajadzīgs. Līdz ar to tiek izvērtēts, vai ir iespējas šo īpašumu izmantot, kāda ir aktuālā tirgus situācija un perspektīvas, vai ir priekšnoteikumi, lai īpašumu veiksmīgi pārdotu izsolē. Uzņēmumā atzīst, ka dažus īpašumus nopērk jau pirmajā izsolē, citus nākas izsolīt vairākkārtīgi. Jāņem vērā, ka arī nekustamo īpašumu tirgus ir visai svārstīgs – ir stagnācijas periodi, kad aktivitāte ir ļoti zema, tā faktiski apstājas, un ir periodi, kad tirgus aktivizējas. Tādos periodos pārdot komercdarbībai nevajadzīgos nekustamos īpašumus var daudz efektīvāk un rezultatīvāk.

Līdzīgās domās ir arī "Lattelecom" personāla vadības direktore: "Ieņēmumu apjomu ietekmē pārdošanas aktivitāte kādā konkrētā laika periodā. Šobrīd redzam, ka reģionos nekustamo īpašumu pārdošanas aktivitāte ir zema, tādēļ arī budžetā mērķtiecīgi netiek plānots ieņēmumu apjoms." Turklāt uzņēmums ilgtermiņā ir iecerējis saglabāt tikai tos nekustamos īpašumus, kas nepieciešami uzņēmuma funkciju nodrošināšanai, ņemot vērā, ka nekustamo īpašumu uzturēšana un apsaimniekošana nav "Lattelecom" pamata bizness.

Meklē apmeklētāju plūsmu

Nomnieki visvairāk pieprasa telpas tādiem mērķiem kā pakalpojumu sniegšanas ierīces uzstādīšanas vietas noma (bankomātiem, kafijas, uzkodu tirdzniecībai), pakalpojumu sniegšanas telpas (veikaliem, sabiedriskās ēdināšanas uzņēmumiem) staciju ēkās, kur ir aktīva pasažieru un apmeklētāju plūsma, vērtē "Latvijas dzelzceļš". Turklāt telpas tiek iznomātas arī birojiem, noliktavām, kravu laukumiem un citiem mērķiem.

Enerģētikas kompānijas pārdodamo objektu skaits tiek plānots katram gadam, un to būtiski ietekmē AS "Sadales tīkls" plāni, saskaņā ar kuriem pēdējos gados tiek veiktas aktīvas teritoriālas un organizatoriskas reformas. Vienlaikus "Latvenergo" veic priekšdarbus, lai īpašumus padarītu pievilcīgākus potenciālajiem pircējiem, t.i., lai varētu tos pārdot par iespējami augstāku cenu.

Arī VNĪ meklē variantus, kā padarīt vienkāršāku izsoles procesu, – un tās ir e-izsoles. "Turpmāk izsolēs varēs piedalīties attālināti – neatraujoties no saviem ikdienas darbiem un pienākumiem, jo pircējam nebūs jāierodas izsoles norises vietā," norāda Vārna. Līdz ar to izsoles nebūs atkarīgas no to rīkotāju organizatoriskajām iespējām un telpu pieejamības.

Sarežģīta īpašnieku struktūra

Reizēm valsts uzņēmumiem piederošiem vai valdījumā esošiem īpašumiem raksturīga samērā sarežģīta īpašnieku struktūra. Piemēram, "Latvijas dzelzceļš" iznomā arī valsts nekustamo īpašumu, kas tam nodots valdījumā, – zemi publiskās lietošanas dzelzceļa infrastruktūras nodalījuma joslā, pārsvarā gadījumos, kad ir dalītas īpašuma tiesības – zeme pieder valstij, ēkas, būves – trešajām personām piederoša īpašuma uzturēšanai un apsaimniekošanai.

Tāpat "Latvijas dzelzceļš" īsteno arī praksi nodot īpašumu lietošanā trešajām personām ar patapinājuma līguma starpniecību. Šādi tiek nodrošinātas, piemēram, telpas vēlēšanu iecirkņu izveidošanai staciju ēkās, vietas pašvaldībām represēto piemiņas vietu izveidošanai un uzturēšanai, kā arī publisko tualešu izveidošanai. Tāpat telpas tiek nodotas lietošanā Nodrošinājuma valsts aģentūrai – valsts robežapsardzības funkciju nodrošināšanai, Valsts asinsdonoru centram – donoru pieņemšanai, kā arī citām sabiedriski nozīmīgām funkcijām. Tā 2017. gadā kopumā noslēgti 212 nomas, patapinājuma un lietošanas tiesību aprobežošanas līgumi, kā arī vienošanās par grozījumiem līgumos.