'Delfi' intervija: Laiks pārdalīt kārtis no jauna – 'Akropole' aktivizē arī konkurentus  (75)

Krīze Latvijā apstādināja un iesaldēja daudzus attīstības projektus mazumtirdzniecībā, savukārt šobrīd ir sajūta, ka nozarē jaunumi birst kā no pārpilnības raga – ienāk jauni uzņēmumi, tiek attīstīti gan jauni, gan atjaunoti apturētie projekti. Jā, ekonomika aug, iedzīvotāju pirktspēja palielinās, konkurence saasinās, līdz ar to nozares spēlētājiem ir jāsarosās. Tomēr kas ir noteicis šo izteikto aktivitāti tieši tagad?

Katram projektam ir savs stāsts. Piemēram, Tallinā "Ülemiste" centrā mums trūkst izklaides piedāvājuma – restorānu un kino, un šobrīd attiecīgā sadaļa tiek būvēta. Konkurence ir tikai viens faktors, tajā brīdī, kad centrs sasniedz visaptverošu līmeni, iekļaujot veikalus, izklaidi un pakalpojumus, ir grūti konkurēt bez šiem elementiem.

Otrs faktors – jauna mašīna labi smaržo, līdz ar to pircēji jūt atšķirību salīdzinājumā ar tiem objektiem, kas ir bijuši tirgū ilgāku laiku. Bez papildu investīcijām kontrasts ir pārāk liels. Treškārt, nomniekiem ir vajadzīgi jauni formāti, visbiežāk tas ir saistīts ar lielākām platībām, un šādu attīstību ir grūti nodrošināt pašreizējās telpās ar attiecīgo perimetru. Tirdzniecība lielākoties notiek "karstajās" stundās, un cilvēkiem ir ērtāk iepirkties šajos konkrētajos laikos. Savukārt nomniekiem nepieciešamība pēc lielākām telpām galvenokārt ir saistīta ar sortimentu, to noteic konkurence ar e-komercijas veikaliem, jo tie savos "plauktos" var izvietot gandrīz neierobežotu preču daudzumu. Ja veikala telpas ir mazas, uzņēmēji fokusējas uz ejošākām precēm, un tādā veidā pircēji var palikt bez kārotās preces, jo tās nav piedāvājumā.

Šobrīd ir redzams izteikts fokuss uz izklaidi – gan tirdzniecības centros, piemēram, tikko atklātajā "Akropolē" ir pat hokeja laukums, gan arī citās nozarēs, ne tikai mazumtirdzniecībā. Ko tirdzniecības centri vēl var piedāvāt izklaides jomā, cīnoties par cilvēku laiku un naudu?

Visu laiku tiek meklēts balanss starp ekonomisko realitāti, lai projekti būtu rentabli, un vēlmi – par skaistāko, lielāko un gaišāko. Tikko atgriezos no Eiropas tirdzniecības centru konferences Barselonā un varu teikt, ka Baltijas projekti ir labā Eiropas līmenī, piemēram, "Akropole", "Alfa" pēc paplašināšanās, "Origo" pilsētas centrā. Jāņem vērā, ka mūsu iedzīvotāju pirktspēja ir mazāka, līdz ar to attīstītājiem un nomniekiem ir pieejams mazāk līdzekļu.

Runājot par konkrētiem izklaides piemēriem, "Akropolē" ir saplūduši kopā restorāni, kinoteātris un boulinga zāle. Tiek meklētas iespējas sapludināt kopā vairākus formātus, nav noslēpums, ka šobrīd boulingam bez papildu elementiem iet grūti. Tā jau ir tirdzniecības centra ideja – salikt kopā daudzus piedāvājumus, lai pircējiem būtu ērti nopirkt vajadzīgo. Vienlaikus svarīgs ir arī tirdzniecības centra saturs – nomnieki, ne tikai to telpu plašums. Ir zināmi formāti, kas labi darbojas kopā, kas jau ir pierādījuši sevi praksē un kas ne tik labi. Tagad ir arī daudz vairāk datu, kurus var analizēt un kombinēt – lojālo klientu datubāzi, aptaujas utt. Šādos jaunos projektos ir laba iespēja "pārdalīt kārtis no jauna", jo jau darbojošos projektos ir grūti veikt būtiskas izmaiņas.

Objektos ārpus centra bieži vien ir pieejamas papildu teritorijas, kurās var izvērst būvniecību. Kādas attīstības perspektīvas ir tiem, kas atrodas pilsētas centrā, piemēram, "Galerijai Centrs"?

Jā, "Galerija Centrs" ir ierobežota telpā un ir jārēķinās ar Vecrīgas realitāti. Protams, centra projekts nevar tīrā veidā sacensties ar tiem objektiem, kuriem ir stāvvietas un kurp cilvēki brauc iepirkties un izklaidēties ar automašīnām. "Galerijā Centrs" akcentējam sajūtas, tās tiek radītas ar nianšu palīdzību – materiālu izvēli grīdām un sienām, nomnieku sastāvu u. tml. Mums šobrīd ir iecere par jumta terasi, tā pašlaik ir agrīnā saskaņošanas stadijā. Plānojam, ka terase būs saistīta ar ēdināšanu.

"Origo" atrodas svarīgā dzelzceļa savienojumu krustpunktā, šobrīd notiek centra paplašināšanas darbi, kā arī tuvojas "Rail Baltica" projekta būvniecība. Vai projekta ietvaros jau ir izvirzītas konkrētas prasības tirdzniecības centram?

Šobrīd "Origo" darbi no mūsu puses tiek plānoti, nepaļaujoties uz "Rail Baltica" projektu, tas ir neatkarīgs lēmums – attīstīt tirdzniecības daļu un biroju bloku. Jāatzīst, ka "Linstow" līdz šim Latvijā nebija pieredzes biroju telpu būvniecībā un īrē. Protams, "Rail Baltica" projekts būs pluss centram – gan cilvēku skaita ziņā, gan no viņu maksātspējas viedokļa. Joprojām ir daudz atklātu jautājumu, pagaidām mums ir prezentēta pirmā vīzija, kādā secībā "Rail Baltica" darbi varētu notikt.

Tirdzniecības un biroju centri "Origo" un "Origo One" pēc paplašināšanās darbu beigšanas. Publicitātes foto.

Vērtējot mazumtirdzniecības platības uz vienu iedzīvotāju, neesam sasnieguši Tallinas līmeni, tomēr samērā īsā laika posmā ir notikusi "Ikea" ienākšana Latvijā, "Akropoles" atvēršana utt. Līdz ar to nozares pārstāvju vidū tiek diskutēts, vai visiem šeit pietiks vietas.

Diez vai viens saimnieks visus šos projektus attīstītu vienlaikus, tā ir vairāku faktoru sakritība. Pirmajos pāris gados, kamēr situācija stabilizēsies, pieļauju, ka B un C līmeņa projektiem īstermiņā būs lielāki izaicinājumi. Reizēm liekas, ka viss jau ir un neko vairāk nevajag, tomēr no citu tirgu pieredzes ir pierādījies, ka bieži vien kapacitāte ir lielāka, nekā sākotnēji domāts. Piemēram, Latvijā šai ziņā sava loma ir pelēkajai ekonomikai. Līdz ar lielākiem formātiem, izklaides iespējām, pakalpojumu plašumu cilvēki pavada vairāk laika tirdzniecības centros, un mēs strādājam, lai palielinātu vidējo pirkuma summu. Tendence ir tāda, ka cilvēki paveic visu nepieciešamo centrā ar mazāku iegriešanos reižu skaitu. Līdz ar to Latvijā tradicionāli pēdējos gados centru apmeklējumu skaits sarūk, bet vidējā pirkuma summa pieaug.

Lielie vaļi Rīgā ir trīs – "Alfa", "Spice" un "Akropole", jaunā centra ambīcijas varētu būt ap 140–150 miljoniem eiro apgrozījuma gadā. Savukārt tādi centri kā "Domina" un "Rīga Plaza", kuru tirdzniecības platības ir ap 50 tūkstošiem kvadrātmetru, ir B kategorijā, un C kategorijā ir mazākie centri. Nav jau nekas slikts būt C kategorijā, jautājums ir par savu identitāti, biznesa modeli un piedāvājumu klientiem.

Daudzi jautā, kas gan notiks ar "Molu". Šis centrs jau kopš 2009. gada darbojas 1,5 kilometru attālumā no "Rīga Plaza", kas pēc Eiropas standartiem ir pilnīgi blakus. Abi centri veiksmīgi strādā katrs savā nišā. Vērtējot jauno situāciju tirgū, katram centram ir jāpārskata sava stratēģija.

"Dole" un "Mols" atrodas apmēram vienādā attālumā no jaunuzceltās "Akropoles". Kā redzat šo abu centru fokusu, lai būtu atšķirības piedāvājumā?

Tikko biju "Akropolē", protams, tur var just vietējo kājāmgājēju klātbūtni, tāpat vēl kādu laiku turpināsies ekskursiju laiks uz "Akropoli". Bez šaubām, uz turieni dosies iepirkties apkārtnes iedzīvotāji, tomēr šī pircēju daļa nav drauds "Dolei" un "Molam", jo tie atrodas pusstundas gājiena attālumā no "Akropoles". "Dolē" nebūs izmaiņu, jo tā ir mūsu pusē (smejas), šis centrs vienmēr ir bijis lokāls. Konkurenti tāpat tam ir, piemēram, "Zoom". "Dole" turpinās pildīt savu lokālā centra funkciju. Ar "Molu" ir līdzīgi, centra pluss ir piebraukšanas ērtība un ātrums. Ja cilvēkiem nevajag milzu piedāvājumu, bet ikdienas lietas, "Molā" tas viss ir, turklāt dažu veikalu, kas ir mūsu centrā, "Akropolē" nav. Situācija varētu mainīties nedēļas nogalēs, kad "Akropoles" piedāvājums būs ļoti konkurētspējīgs, kad cilvēkiem tradicionāli ir vairāk laika, līdz ar to "Alfa" atbild ar savu paplašināšanos. Bet mēs rēķināmies, ka "jauna mašīna" ir un paliek jauna.

"Linstow" apsaimniekotajos centros ir notikušas īpašnieku maiņas, "Origo" pieder jums pašiem. Kādas ir sastrādāšanās nianses ar daudziem īpašniekiem?

Galvenais, ka mēs strādājam ar profesionāļiem, protams, mēdz būt jautājumi par nomniekiem, veidojam salīdzinājumus starp centriem. Bet mēs arī esam profesionāļi, un diskusijas ir pragmatiskas. Mēs pie visiem jautājumiem strādājam kopā, un ir lietas, ko vienkārši nevar izdarīt. Galu galā visu izlemj nomnieks, mūsu darbs ir radīt atbilstošus apstākļus un atrast variantus jau esošu tirdzniecības centru platībās. Piemēram, "Alfā" nebūs slidotavas, bet būs pirmais Latvijā "Zara Home" veikals. Tie visi ir pārdomāti biznesa lēmumi.

"Origo" paplašinājums tiek būvēts, ievērojot BREEAM (British Research Establishment Environmental Assessment Method) nosacījumus. Cik būtiski tas ietekmē, piemēram, energoefektivitāti?

Tas ir ļoti plašs jautājums, un energoefektivitāte ir tikai viena daļa no daudziem blokiem. Tiek skatīts, sākot no tā, kādus materiālus izmanto būvniecībā, – labāk izmantot vietējos materiālus, vai ir savienojums pa veloceliņu utt. Turklāt visam ir vajadzīgi pierādījumi. Piemēram, "Origo" būs 150 apsargātas velonovietnes zem jumta. Mēs paši esam ieinteresēti būt energoefektīvi un ietaupīt līdzekļus. Turpmāk visi "Linstow" objekti, kurus būvēsim, būs ar šo sertifikātu, bet ar savu uzsvaru.

"Origo" gadījumā nākampavasar atklāsim jauno ēku un tad ķersimies klāt vecajai ēkai. Kopumā objekts būs pabeigts nākamā gada rudenī, un uz pusgadu pašreizējā daļa tiks aizvērta – A māja, tur, kur beidzas stacija un sākas "Rimi" veikals.

Pēdējos gados arvien jūtamākas ir klimata pārmaiņas. Vai tirdzniecības centru biznesā ir nācies piemēroties tām, un vai ietverat tās nākotnes plānos?

Izmaiņas ir jūtamas, piemēram, vidēji par vienu grādu siltāks – tā jau ir gana liela atšķirība, tomēr šīs temperatūras izmaiņas mūsu izmaksas būtiski neietekmē. Savukārt lielākas problēmas rada pēkšņas un mūsu platuma grādiem ne tik raksturīgas laikapstākļu izmaiņas, piemēram, vētras, lietusgāzes u. tml. Te ir runa par to, kā objekti tiek plānoti un būvēti, tie ir drošības jautājumi – piemēram, lai stipra vēja laikā nekas nenokristu. Ūdens kanalizācija Rīgā ir samērā liela problēma, tās kapacitāte ir ierobežota. Tas izteikti jūtams stipru lietusgāžu laikā. Gan Tallinā, gan Rīgā mums ir bijuši gadījumi, kad lietus laikā ūdeni sit atpakaļ pa caurulēm, pilsētas kanalizācijas sistēma nespēj pieņemt tādu daudzumu. Līdz ar to plānojam lielu lokālu ūdens rezervuāru, kas attiecīgajā brīdī var akumulēt noteiktu ūdens daudzumu un tad to novadīt pilsētas kanalizācijas sistēmā.

Šoziem Rīgā nebija daudz sniega, līdz ar to ietaupījām uz sniega tīrīšanas pakalpojumiem. Nebija arī liels aukstums, jo tad apkures izmaksas būtu lielākas.

Pilsētvides plānošana ir būtisks faktors tirdzniecības centru nozarē, Dienvidu tilta būvniecība pašos pamatos mainīja "Galerijas Azur" attīstības plānus, Salu tilta remontdarbi ietekmē pieeju "Rīga Plaza", ir sācies Krasta ielas remonts, pārbūvēs un slēgs tiltus u. c. Kā šādi remontdarbi un būvniecība ietekmē centru finanšu rādītājus?

Pilsētas centra projektiem tas ir sekundārs jautājums, tomēr sliktākais piemērs ir Dienvidu tilta būvniecība un sekas "Galerijas Azur" darbībā, jo bija ļoti neērti piebraukt. Kaut, protams, ielu remonti ir ļoti vēlami, pa dažām ielām pat braukt negribas.

Uzņēmumu īpašniekiem ir kārdinoši paskatīties uz cenu un izveidot biroju vecā padomju laika ēkā, saspiest pēc iespējas vairāk darbinieku vienā telpā, teic Budļevskis. Foto: DELFI.

"Linstow" ir izveidojis uzņēmumu nekustamo īpašumu iegādei "Attīstības E75". Kādi ir iepirkumu plāni?

Nav noslēpums, ka šobrīd skatāmies plašāk un "Origo" ir pirmais solis ar savu biroju centru. Tirdzniecībā piesātinājums uz kvadrātmetru ir sasniedzis tādu līmeni, ka nevar domāt par milzīgiem jauniem objektiem. Arī "Saliena" paliek kā lielāks ilgtermiņa projekts, kur, iespējams, ņemot vērā attiecīgo vietu, varēs būvēt tirdzniecības parku. Pilnīgi ar roku vēl neesam atmetuši. Tomēr mēs vairāk skatāmies uz multifunkcionāliem projektiem, risinājumiem pilsētā.

Attiecībā uz biroju ēku kvadratūru mēs diezgan pamatīgi atpaliekam no igauņiem un lietuviešiem. Domāju, cilvēki reiz sapratīs, ka ir nozīme, kādās biroja telpās uzturas darbinieki. Piemēram, kļūst arvien grūtāk atrast darbiniekus, un, jā, telpām arī ir nozīme. Cilvēki vēlas uzturēties modernās telpās ar labu ventilācijas un apkures sistēmu.

Uzņēmumu īpašniekiem ir kārdinoši paskatīties uz cenu un izveidot biroju vecā padomju laika ēkā, saspiest pēc iespējas vairāk darbinieku vienā telpā, nodrošināt stāvvietu tikai savam glaunajam džipam u. tml. Šāda veida domāšana ir bijusi ļoti raksturīga un dominējusi iepriekšējos gados, un varbūt tieši modernu biroju ēku skaits salīdzinājumā ar kaimiņvalstīm liecina par šo tendenci. Nez kāpēc Latvijā ir izdomājuši ietaupīt tieši šajā pozīcijā.

Runājot par "Attīstības E75" izveidi, esam pirmsizpētes stadijā. Pēc tam lemsim, ko darīt tālāk. Tas ir saistīts ar pilsētvidi, tagadējo objektu centrā un tā potenciālo pielietojumu.

"Salienas" projektam ir bijuši vairāki varianti. Kā šobrīd redzat tā attīstību?

Zemes ir gana daudz, un, tā kā šobrīd jau ir izbūvētas dažādas tirdzniecības platības tuvāk pilsētas centram, šajā vietā, visticamāk, tiks būvēts tirdzniecības parks. Turklāt "Salienas" projekts ir samērā tuvu "Spicei".

Tagad tendences ir tādas, ka lielās mazumtirdzniecības platības tuvojas pilsētai, piemēram, "Ikea" Rīgā, dažādi "outlet" tipa centri utt. Agrāk jaunās zīmolu preces tika tirgotas pilsētu centru veikalos un "outlet" tipa veikalos ārpus pilsētām iztirgoja vecās kolekcijas, tagad tā vairs nav – speciāli tiek ražotas preces "outlet" tipa veikaliem. Tā ir vesela industrija, un neviens vairs negrib "sēdēt" 50 km no pilsētas centra. Šobrīd tirdzniecības centrā var tikt pārdoti arī augstās modes zīmoli, kas agrāk nebija pieņemami. Tā ir pēdējā barjera, kas ir jānojauc mūsu nozarē, tas jau ir izdarīts Londonā un Apvienotajos Arābu Emirātos, tie gan ir bagāti tirgi. Tagad būtu jāvērš skats uz "outlet" precēm, nav jau tā, ka neviens par to nebūtu domājis, bet tā ir māksla izveidot šos veikalus pareizi. Pie mums šis termins ir nonivelēts, jo pirmie mēģinājumi ir bijuši neveiksmīgi.

Mēs tādu īstu "outlet" tipa veikalu Latvijā neesam redzējuši.

Jā, tāpēc ka šī ir konservatīva niša un arī sarežģīta – ir savi pieņēmumi un aprēķini. Labi varētu attīstīties tāda ideja, kas var piesaistīt pircējus no visas Baltijas un pat Baltkrievijas, kā arī papildus vēl tūristus. Tiek vērtēts, ka ir nepieciešams kopējais tirgus ar pieciem miljoniem iedzīvotāju, tā ir visa Baltija. Pagaidām īsti nav tādas jaudas.

Cik ļoti savos centros jūtat tūrisma sezonu?

Ļoti jūtam, it īpaši "Galerijā Centrs" un "Origo" vasaras sezonā, tiem visapkārt ir viesnīcas. Diemžēl precīzas statistikas par tūristu skaitu centros nav, bet mēs veicam regulāras aptaujas. Piemēram, runājot ar nomniekiem un pārdevējiem, kas vislabāk redz situāciju, tiek lēsts, ka vasarā ap 50% vai pat vairāk pircēju ir tūristi. Te jāņem vērā, ka vasarā vietējie ir atvaļinājumā, bieži vien ārpus Rīgas, un tūristi aizpilda šo vietu, līdz ar to nav izteiktas sezonalitātes centra apgrozījuma un apmeklējuma datos.

Gadu gaitā ir bijuši dažādi plāni par gājēju un iepirkšanās ielu Rīgā – ir nosaukta gan Tērbatas, gan Barona, gan Vaļņu iela, bet neviena nav guvusi virsroku pār pārējām. "Linstow" atbalsta ideju par Vaļņu ielu, kas savieno jūsu apsaimniekotos centrus. Vai Rīgā vēl ir jūtams entuziasms par šādas ielas izveidi?

Pēdējās ziņas bija par Barona ielu, ka daļēji tiks slēgta satiksme vasaras laikā. Tas nozīmē, ka pilsētā kāds vēl par to domā. It kā viss ir loģiski, vispirms iela tika labiekārtota, remontdarbi gan ievilkās, un tagad plānots šovasar ierobežot satiksmi. Tomēr ir jāpieņem lēmums – darām vai ne, ar mazumiņu vien nesanāks. Vienlaikus tas nozīmē investīcijas, jāizvēlas arī nomnieki un jārada atbilstoši apstākļi, cilvēki nevēlas pastaigāties starp automobiļiem un velosipēdiem. Tad vēl paliek grūtākā daļa – optimisms, kas atduras pret īpašnieku vienotu vīziju par attīstību. Līdzīgi ir ar lēmumu pieņemšanu daudzdzīvokļu namos. Tādēļ ir nepieciešama juridiska platforma. Vienlaikus saprotu, ka bieži vien lēmumu pieņemšanu ietekmē finanšu līdzekļu pieejamība. Lai notiktu virzība, ir jābūt plānam.

No mūsu puses skatoties, Vaļņu iela ir labi atkopusies, viesnīca "Kempinski" ir pluss, ir redzama tirgus attīstība – "Rail Baltica" stacija, viesnīcas visapkārt utt. Visi šie procesi ir labvēlīgi mūsu idejai.

Protams, jāņem vērā platuma grādi un klimats, kurā dzīvojam. Mēs nevaram āra sezonu izstiept garāku par 5–6 mēnešiem. Mēs ļoti labi redzam, kas notiek Jūrmalā, trīs mēnešu sezona komerciāli nedarbojas, tur dominē īslaicīgi veikali, kas tiek atvērti vasaras sezonā. Jāgaida, kad mūsu ekonomika būs sasniegusi tādu līmeni, lai ar mierīgu ziemu un labu vasaru varētu nopelnīt.

Protams, mēs atbalstām savu ideju, bet teikšu godīgi, Barona ielā nav dabiskas kustības no punkta A uz B, pa to cilvēki pārvietojas galvenokārt ar tramvaju un pulcējas ap pieturām. Savukārt Vaļņu iela vienā pusē savieno autoostu un tirgu un otrā pusē – pasažieru kuģu ostu, tomēr tas ir garš ceļš, un mēs mēģinājām sākt ar mazumiņu. Varbūt visā šajā procesā ir pazudusi lielā vīzija. Mēs vēlējāmies izveidot saprotamu nokļūšanu – ar labiekārtošanu, izgaismošanu, norādēm – no pasažieru kuģu ostas līdz Vecrīgai, protams, sadarbībā ar pilsētu, un tad viss apstājās. Uz tirgu cilvēki iet arī ziemā, un tad varbūt šāda iela atmaksātos. Līdzīgi ir Eiropā – vasarā vietējie iedzīvotāji dodas atvaļinājumā, viņu vietā ierodas tūristi, notiek nemitīga plūsma. Rīgas mēģinājumi līdz šim ir bijuši samērā mākslīgi, ir taču iemesli, kāpēc mums vēsturiski nav izveidojušās šādas ielas. Lai projekts būtu veiksmīgs, ir jābūt vairākiem priekšnosacījumiem – infrastruktūrai, ilgtermiņa plānam un dabiskai cilvēku plūsmai. Tādā ziņā Barona un Tērbatas iela ir samērā loģiskas kandidātes uz gājēju un tirdzniecības ielas statusu, Brīvības iela jau ir par smagnēju auto plūsmas dēļ.

Kādu prognozējat šo gadu "Galactico" centriem?

Tikko ir atklāta "Akropole", un būs interesanti paskatīties uz centru rezultātiem pēc gada. Domāju, ka šobrīd neviens droši nevar prognozēt savus rezultātus, jo "Akropole" ir ļoti liels spēlētājs Latvijas tirgū. Sen tāds te nav ienācis.

Runājot par "Linstow" objektiem pilsētas centrā, jāteic, ka pagājušajā gadā tajos vairs nekritās apmeklējums. Lai arī pērn svinējām Latvijas simtgadi, arī pēc šī gada sākuma izskatās, ka tendence ir saglabājusies, esam nostabilizējušies. Vērtējam, ka mazumtirdzniecības apgrozījums aug ātrāk nekā apgrozījums centros. Par to diskutējam ar nomniekiem – kur ir nauda un ko cilvēki ar to dara – brauc ceļojumos, pērk nekustamos īpašumus, labiekārto tos, krāj naudu. Mūsu objekti ir sasnieguši savu kapacitāti, protams, līdz ar jaunās paaudzes ienākšanu jāpiedomā pie digitalizācijas.