LANĪDA brīdina par nepaceļamu nodokļa nastu plānoto kadastrālo vērtību dēļ  (139)

Šā gada jūlijā publiskajai apspriešanai ir nodots Tieslietu ministrijas un Valsts zemes dienesta izstrādātais nekustamā īpašuma jauno kadastrālo vērtību projekts, kurš paredz pieaugumu daudzos nekustamā īpašuma tirgus sektoros, attiecīgi tas nozīmē lielāku nekustamā īpašuma nodokļa (NĪN) maksājumu. Jaunajām vērtībām jāstājas spēkā no 2022. gada 1. janvāra.

Augs mājokļu izmaksas

Projekts tā apstiprināšanas gadījumā nozīmē pamatīgas nodokļa sistēmas izmaiņas, kuras skars ne tikai biznesu, tās izjutīs ēku, dzīvokļu īpašnieki, īrnieki. Ir jārēķinās ar būtisku mājokļu izmaksu kopējo kāpumu ar visām no tā izrietošajām sekām, akcentē LANĪDA un SIA "Latio" valdes priekšsēdētājs Edgars Šīns, jautājot – vai politiķu mērķis ir padarīt mājokli dārgāku? Pašreizējos ekonomiskajos apstākļos bezdarba rādītāji nav iepriecinoši, turklāt pastāv drauds, ka situācija varētu pasliktināties, daudzām mājsaimniecībām, tostarp jaunām ģimenēm ar bērniem varētu rasties sarežģījumi apkalpot visus ar mājokli saistītos maksājumus. "Manuprāt, vispirms politiķiem būtu jādiskutē un jāievieš mājokļu attīstības politika. Kamēr tādas nav, nav īstais brīdis sadārdzināt mājokli," pauž Šīns.

Kadastrālās vērtības jau sen ir viens no politiķu jājamzirdziņiem, uzsver nekustamā īpašuma fonda "EfTEN Capital" vadītājs Latvijā Viktors Savins. Šobrīd valsts ar vienu roku grib paņemt vairāk naudas no nekustamā īpašuma īpašniekiem, tai pašā laikā gan sabiedriskās, gan valstiskas organizācijas sūdzas, ka nenotiek mājokļu attīstība, dzīvojamais fonds strauji noveco. Turklāt Latvija atpaliek ne tikai mājokļu, bet arī komercobjektu attīstībā no kaimiņvalstīm. "Tikko bija ziņa, ka no valsts budžeta ievērojama summa ir paredzēta ekonomiskas mājas būvniecības projekta izstrādei. Tā ir nesaimnieciska rīcība. Valstij nav jāprojektē lēti mājokļi, tas ir jādara attīstītājiem, bet valstij ar nodokļiem tas ir jāveicina. Laikā, kad vajag atbalstu, sevišķi zinot, ka arī pēc diviem gadiem būs manāmas ārkārtējās situācijas sekas, ir vērojami pilnīgi pretēji procesi," viņš saka.

Neatbilst realitātei

SIA "Vestabalt" valdes locekle Līga Uzkalne uzsver: "NĪN ir jābūt sasaistē ar patieso īpašuma tirgus vērtību, taču, redzot prognozētās kadastrālās vērtības, var apgalvot, ka tās ir divreiz, bet dažos gadījumos pat trīs reizes augstākas. Šim nodoklim tāpat kā visiem citiem nodokļiem ir jābūt samaksājamam un attiecīgo nozari sekmējošam faktoram. Diemžēl šajā gadījumā NĪN nespēs samaksāt ne liela daļa iedzīvotāju, ne uzņēmēju."

Viņa skaidro, ka jau iepriekš NĪN kā izdevumu pozīcija Rīgā īres namiem un biroju ēkām palielinājās, tā īpatsvara pieauga neproporcionāli pret īres/nomas ieņēmumiem. "Esošā NĪN politika nestimulē un neatbalsta nekustamā īpašuma nozari, tā ir iemesls, kāpēc Rīgā ir arī tik daudz pārdošanā izlikti nerenovēti nami, jo pēc šī nodokļa nomaksas īpašnieki nav spējīgi veikt nepieciešamos uzkrājumus ēku atjaunošanai, bieži pat segt visus ar īpašuma ekspluatāciju saistītos izdevumus. Rīgā ir īpašumi, kuru nekustamā īpašuma nodokļa izdevumi veido pat 60% no kopējiem gada nomas/īres ieņēmumiem."

Šādam solim brīdis ir ļoti nepiemērots. Šajā nebūt ne spožajā ekonomiskajā situācijā ēku īpašniekiem ir grūti ne tikai piesaistīt jaunus īrniekus, nomniekus, bet arī noturēt esošos, atgādina Šīns. Arī viņš zina gadījumus, kad atsevišķu objektu īpašniekiem būs nepieciešami trīs četri mēneši, lai ar esošajiem ieņēmumiem no īres/nomas maksas segtu plānoto NĪN maksājumu. "Būtu solīdi, ja valsts par būtiskām izmaiņām brīdinātu savlaicīgi. Tad daudziem būtu bijusi iespēja ieguldīt citur, nevis nekustamajā īpašumā," viņš piebilst.

Mūsdienu īpašumu nacionalizācija

Pieeja "pietuvināt kadastrālo vērtību tirgus vērtībai" nav dzīvotspējīga, uzskata Savins, proti, strauji pieaugot kadastrālai vērtībai daudzkārt straujāk krīt tirgus vērtība īpašumam. Komercīpašumu rentabilitāte Baltijas galvaspilsētās svārstās no 5-7%. Vienkārši aprēķināt, ka 1,5% nodoklis ir 25-35% no visas naudas plūsmas. Ekstrēmākos gadījumos nodoklis paredzams līdz pat 50-60% no visas naudas plūsmas, viņš saka. Tikmēr, piemēram, Igaunijā, īpašuma nodoklis tiek rēķināts tikai no zemes. "Tā ir korekta pieeja, jo paredz īpašuma nodokli maksāt attiecīgi no konkrētā rajona zemes vērtības – jo dārgāks rajons, jo lielāks nodoklis. Šāda pieeja papildus motivē arī attīstīt īpašumus. Savukārt Latvijā – jo labāks un sakārtotāks īpašums, jo mazāka naudas plūsma, jo lielāka daļa jāsamaksā īpašuma nodoklī. Piemēram, slavenajam Rīgas graustam Marijas ielā 5 kadastrālā vērtība prognozēta aptuveni 10 reizes mazāka nekā līdzīgam, bet sakārtotam īpašumam 300 metrus tālāk. Starp citu, arī šobrīd ir apmēram tāda pati starpība," pauž Savins. Uzskatāmam salīdzinājumam viņš vēl min "Radisson Blu" ēku Tallinas centrā, kur īpašuma kadastrālā vērtība, no kuras tiek rēķināts nodoklis, ir 1,9 miljoni eiro, turklāt tā ir visdārgākā teritorija visā Igaunijā. Turpretim Rīgā aptuveni 10 reizes mazāk vērtai ēkai Blaumaņa ielā kadastra vērtība paredzēta 12 miljoni eiro (tagad – aptuveni četri miljoni eiro). Vienkāršojot Latvijā īpašumu nodoklis lēšams līdz pat 100 reizēm lielāks nekā tas ir kaimiņvalstīs. Šāda pieeja var iedragāt jau tā vājo Latvijas tēlu ārvalstu investīciju piesaistei.

Kadastrālās un tirgus vērtības līknes var salīdzināt ar piedāvājuma, pieprasījuma līknēm – ja viena strauji iet uz augšu, otra – uz leju. "Vienam no mūsu īpašumiem, par kuru esam tiesās "plēsušies" tieši par kadastrālajām vērtībām, šobrīd prognozētā kadastrālā vērtība ir 12 miljoni eiro. Ja raugāmies no naudas plūsmas, ko rada šis objekts, nodokļa nomaksai novirzīsim 50-75% no visiem nomas ieņēmumiem pēc jaunās prognozētās vērtības. To jau var pielīdzināt īpašumu nacionalizācijai. Un līdzīgu gadījumu ir daudz!" stāsta Savins.

Viņš arī rosina šādi paraudzīties privātmāju un dzīvokļu virzienā. Piemēram, jaunajā dzīvokļu projektā Čiekurkrastos Ādažu novadā kadastrālās vērtības pieaugums ir aptuveni 500%. Tirgus vērtības kritums šī iemesla dēļ varētu būt pat 30-40%. Ja mājokļu tirgus vērtība būtiski krīt, bankas var pieprasīt papildu nodrošinājumu kredītiem, atmaksāt kredītu vai pacelt likmes. Paredzams, ka daudzas mājsaimniecības nespēs dot papildu nodrošinājumu vai atmaksāt kredītus pirms termiņa.

Ir risks nonākt līdzīgā situācijā, kāda bija lielajā dižķibelē, kas aizsākās 2008. gadā. Nekustamo īpašumu vērtību straujš kritums, banku procentu maksājumu pieaugums, papildu nodokļu maksājumi, mājsaimniecību bankroti un no tā visas izrietošās sekas, pieļauj Savins. "Jaunā nodokļa idejas aizstāvji skandina – pašvaldības dos atlaides, būs arī citi atbalsta mehānismi, taču visas šīs metodes ir ļoti apšaubāmas un ar augstu korupcijas risku. Iespējams, tas arī ir galvenais iemesls virzīt šādu likumprojektu. Pat ja mēs pieņemam, ka būs visdāsnākās atlaides, tomēr 500% pieaugums ir milzīgs," akcentē "EfTEN Capital" vadītājs.