Eksperti: LU vērienīgo īpašumu Jūrmalas gatvē diez vai izdosies izsolīt  (18)

Portāls "Delfi" jau vēstīja, ka LU izsolē, kas notiek no 7. oktobra līdz 10. novembrim, atkārtoti pārdod īpašumu Jūrmalas gatvē 76, samazinot cenu par 20% jeb 922 tūkstošiem eiro. Atkārtotās izsoles sākuma cena ir 3 688 000 EUR (46,7 EUR/m2), kopējā zemes platība - 78 859 m2, bet potenciālā apbūves platība – 70 000 m2.

"Domāju, ka arī šoreiz šādam milzīgam projektam pretendentu nebūs. Rīgas nekustamo īpašumu tirgū nav iespejams realizēt šādu apjomīgu dzīvojamo platību projektu, jo tirgus kapacitāte ir par mazu," uzskata "Arco Real Estate" valdes priekšēdētājs Aigars Šmits.

"Neskatoties uz cenas samazinājumu, iegādes summa joprojām ir ļoti augsta. Un es nerunāju par kvadrātmetra cenu, jo jebkurš kapitāls maksā. Šāda milzīga objekta iegāde ir iespējama, ja ir izpildīti pilnīgi visi mājasdarbi: zināms nākotnes koncepts, veikta tirgus izpēte, kā arī sagatavots arhitekta mets, pārprojektēšana, kā arī zināms tas, vai ieceri būs iespējams īstenot. Jāatzīst, ka šī ir riskantākā sadaļa, jo arhitekts ir mākslinieks un ne vienmēr iecerēm ir matemātisks pamatojums. Man ir zināmi vairāki projekti, kas uzzīmētā versijā nekad netiks realizēti, jo konkrētā arhitektūras risinājumā būvizmaksas ir pārāk augstas.

Konkrētais projekts ir apjomīgs, un es pieļauju, ka tā realizācija būtu jāsadala vairākos gados. Ja iegādes cena ir 3,6 miljoni eiro un investoru pašieguldījums gadā desmit procenti, tad atdeve no šī darījuma varētu būt pēc diviem, trim gadiem, līdz ar to sadārdzinājums par kapitāla cenu un ieguldījums būvniecībā varētu arī nekad neatpelnīties," skaidro Šmits.

Viņš lēš, ka viens no lielākajiem riskiem varētu būt arī tas, ka investors iegādājas gatavu biznesa projektu, taču var atnākt aktīvisti ar domu, ka šajā teritorijā ir skaists parks un to nedrīkst apbūvēt. "Tālāk šī jau būtu investoru problēma, kā šo jautājumu risināt un sakārtot. Līdz ar to šādu teritoriju apbūve investoram rada galvassāpes, un par peļņu runāt ir pāragri. Tāpat pie riska faktoriem jāpiemin arī īpašuma projektētā kadastrālā vērtība, kas var būtiski ietekmēt nekustamā īpašuma nodokļa apmēru un kas plānota divreiz lielāka par tagadējo vērtību (pieaugums no 2,2 milj. eiro uz 4,1 milj. eiro)," norāda nekustamā īpašuma eksperts.

Savukārt "Ober-Haus" Vērtēšanas nodaļas vadītājs Artūrs Lezdiņš iesākumā, komentējot šo izsoli, iezīmē nekustamā īpašuma plusus. Viņa vārdiem, tas "piedāvā iespaidīgu attīstības potenciālu, kuru realizējot, attīstītājs var izpausties ar Baltijas mērogā nozīmīgu investīciju projektu, rēķināties ar salīdzinoši lieliem pārdošanas un iznomāšanas apjomiem daudzu gadu griezumā, nostiprināt un paplašināt savu tirgus daļu. Turklāt zeme atrodas Imantas rajonā, kurš ir salīdzinoši mazāk izzināts vērienīgu zemes attīstības projektu kontekstā, neskatoties uz augsto iedzīvotāju blīvumu. Kaut gan Covid -19 pandēmijas dēļ darījumu apjoms tirgū ir krities un valda paaugstināta nenoteiktība, šāds projekts raugās nākotnē, un, neskatoties uz ekonomiskajiem apstākļiem, dzīvojamās platības ir īpaši izturīgs tirgus segments, labiem produktiem būs pieprasījums un attīstītāji spēs gūt attiecīgu peļņu uzņemtajam riskam. Šāds projekts visnotaļ uzlabotu Imantas, plašāk runājot, Pārdaugavas dzīvojamo platību tirgu un pildītu nišu, kura turpmāko gadu griezumā paplašināsies, novecojoties esošajam dzīvojamajam fondam."

Vienlaikus Lezdiņš uz potenciālo darījumu aicina paraudzīties no otras puses: "Īpašuma esošā situācija ir piesātināta ar izaicinājumiem un tas neapšaubāmi būtu sarežģīts, ilgtermiņa projekts ar paaugstinātu riska pakāpi. Uz zemes atrodas aptuveni 20 tūkstoši m2 esošās apbūves. Šī apbūve nāk ar saistībām un formalitātēm, kuras noteikti palēninās attīstības tempu. Liela daļa no ēkām nav ekonomiski izdevīgi piemērojamas vēlamajām funkcijām, tās būs nepieciešams demontēt. Saglabājamā ēku daļa prasīs radošus risinājumus un vairākus kompromisus. Turklāt dzelzceļa tuvums īpašuma dienvidu daļā kvartāla iekšienē ir negatīvs faktors un īpašuma atrašanās vieta ierobežo komercfunkciju un biroju platību potenciālu."

Jautāts par izsoles cenas samazinājumu par 20%, Šmits teic: "Uzskatu, ka vajadzētu rīkot izsoli ar mazāksolīšanu, jo tas parādītu reālo investoru interesi. Izsoles noteikumos būtu noteikti jāparedz, ka zemākā nosolītā cena jāapstiprina LU Senātam, kas var lemt arī par nepārdošanu. Pagaidām es šo redzu kā lieku laika tērēšanu."

Savukārt Lezdiņš norāda: "Izsoles kontekstā būtisks sākuma cenas samazinājums bieži vien ir nepieciešams, lai nodrošinātu darījumu noteiktajos termiņos, it īpaši, ja ir runa par sarežģītu īpašumu ar ierobežotu potenciālo pircēju loku. Īpašumu vērtēšanas kontekstā ir izaicinoši noteikt precīzu ātrās realizācijas vērtību šādiem īpašumiem un bieži vien, saskaroties ar izsoļu realitāti, nav iespējams nodrošināt pietiekamu interesentu skaitu ar noteikto sākuma cenu. Nereti ir nepieciešamas vairākas izsoles, lai atrastu pircēju. 20% samazinājums sākuma cenā ir būtisks, bet vienmēr jāņem vērā pārdevēja apsvērumi un, iespējams, arī šāds samazinājums var attaisnoties."

Jautāti, kā un vai interesi par īpašumu ietekmē vēsturiskās Anniņmuižas esamība tā sastāvā, nekustamā īpašuma eksperti to vairāk redz kā negatīvu faktoru.

"Tas ir mīnuss. Lai kaut ko uzbūvētu šādā septiņus hektārus lielā teritorijā, būs jāizcērt koki. Piemēri nav tālu jāmeklē - mēs ļoti labi zinām, kas parasti seko, kad norit sabiedriskā apspriešana par koku izzāģēšanu. Jebkuram investoram, iegādājoties šādu teritoriju, risku ir vairāk nekā var iedomāties," teic "Arco Real Estate" vadītājs.

Lezdiņš uzskata, ka vēsturiskās Anniņmuižas esamība īpašuma sastāvā būtiski neietekmē interesi par īpašumu, tomēr piebilst: "No vienas puses vēsturisko mantojumu bieži vien var izmantot 'brendinga' nolūkiem potenciālā projekta attīstībā. No otras puses - darbs ar to mēdz ietvert nepieciešamību rēķināties ar plašāka konteksta interesēm, kuru rezultātā attīstība var kļūt ilgāka un sarežģītāka. Turklāt - atkarībā no konkrētās situācijas - vēsturiskā mantojuma ēkas mēdz ietekmēt jaunās teritorijas plānojumu un ne vienmēr tas atspoguļojas pozitīvi sagaidāmajā peļņā."

"Pamatā var piekrist LU, ka visa īpašuma pamatizmantošana varētu būt daudzdzīvokļu apbūve, bet šāds vērienīgs projekts konkrētajā atrašanās vietā, visticamāk, tiks attīstīts kā kompleksa rakstura apbūves kvartāls, tostarp ietverot gan biroju funkciju, ņemot vērā Imantas rajona augsto iedzīvotāju blīvumu, gan pakalpojumus. Turklāt jebkuram attīstītājam projekta realizācijas laiks ir būtisks apsvērums un iespējamie dzīvokļu tirdzniecības apjomi ietekmē projekta aprēķinu. Bieži vien lielu teritoriju attīstībā ir izdevīgāk divirsificēt naudas plūsmu," viņš skaidro.

"Kaut gan izsoles sākuma cenas samazinājums varētu ietekmēt dažu attīstītāju aprēķinu, neuzskatu, ka tas būs būtiskākais faktors šīs situācijas kontekstā. Potenciālam pircējam jābūt gatavam veltīt līdz pat 10 gadus šim projektam ar zināšanām, resursiem un vīziju to realizēt, ar korporatīvo vēlmi uzņemties šo izaicinājumu. Izsole nav vispiemērotākais mehānisms šādiem apstākļiem. Uzskatu, ka lielu attīstības projektu jomā jūtamas sistēmiskas grūtības Latvijas tirgū, kurām ir maza saistība ar šo konkrēto īpašumu, un kopumā novērojama paaugstināta piesardzība no attīstītājiem, izvērtējot jaunus projektus. Piemēram, attīstības zeme 73 691 m2 Lielirbes un Ventspils ielu krustojumā (starp t/c "Spice" un "Kalnciema birojiem") ar salīdzināmiem iespējamiem būvniecības apjomiem un labāku vietu vēl nav atradusi savu pircēju pēc nu jau ilgstošas tirgvedības ar samērīgu cenu," tirgus situāciju raksturo "Ober-Haus" eksperts.