Nekustamā īpašuma tirgu ietekmējuši valdības lēmumi un paradumu maiņa  (52)

"No vienas puses, skatoties tikai uz statistiku, gads ir bijis pietiekami aktīvs. Ja raugās uz jauno dzīvokļu pārdošanu – Rīgas un tuvās Pierīgas jauno dzīvokļu darījumu skaits 2020. gada pirmajos 10 mēnešos ir pieaudzis par 5% (no 1570 uz 1650 darījumiem), bet kopējā darījumu summa par 10% (no 172 miljoniem eiro uz 188 miljoniem eiro). Kopējo investīciju apjoms komercīpašumu segmentā šā gada 10 mēnešos ir lielāks (325 miljoni eiro) par visu pagājušo gadu (307 miljoni eiro)," pozitīvos faktorus iezīmē Kairāns.

"Taču no otras puses, valstī radītie Covid-19 ierobežojumi iespaidoja nozares attīstību. Daži nekustamā īpašuma segmenti smagi cieta jau šogad, dažiem izaicinājumi ir tikai priekšā," viņš piebilst.

Smagāk skartas ir visa veida tirdzniecība un ar tūrismu saistītas nozares. Rezultātā redzamas tukšas Rīgas centrālo ielu pirmā stāva telpas, liels apgrozījuma kritums tirdzniecības centru nomniekiem, slēgtas viesnīcas.

Lūgts vērtēt valdības pieņemtos lēmumus, Kairāns saka, ka efektu no lēmumu esamības vai neesamības redzēsim tuvākā nākotnē. "Taču jau tagad skaidrs, ka palīdzība būs vajadzīga arī turpmāk un pirmām kārtām tiem segmentiem, kuros valdība ievieš ierobežojumus, piemēram, mazumtirdzniecība. "Ja tiek ierobežota veikalu darbība, tad jau tagad jābūt pieņemtam mehānismam, kā tiks daļēji kompensētas tās izmaksas, kas gulstas uz veikalu pleciem," akcentē "Colliers Baltics" vadošais partneris.

Viņš arī uzsver, ka lēmumiem jābūt ne tikai par glābšanu, bet arī iespēju izmantošanu. "Pēdējos gados Rīgā investori ieguldīja lielus līdzekļus neapbūvēto zemju vai degradēto teritoriju iegādei, kur var attīstīt jauno dzīvojamo fondu, birojus un citus īpašumus. Salīdzinot ar Viļņu un Tallinu, kur attīstības dinamika ir krietni straujāka, arī mēs vēlamies, lai investori turpinātu ieguldīt un attīstīt nozari. Valdībai jādomā un jāpieņem lēmumi par atvieglotu un paātrinātu procesu privāto investīciju ieguldījumu piesaistei. Mums jābūt atvērtiem un aktīviem, piesaistot valstī jaunas kompānijas, radot jaunas darbavietas. Iespējas pārcelt biznesu ir gan no Rietumiem, gan arī no mūsu kaimiņvalstīm. Kā piemērs jāmin tā pati Baltkrievijas IT segmenta industrija. Taču bieži vien kopējā lēnīguma, smagas birokrātijas, migrācijas un nodokļu jautājumu sarežģītības dēļ, bizness aiziet mums garām un lielākie ieguvēji ir mūsu kaimiņi vai citas Centrāleiropas valstis," pauž eksperts.

Viņš vērtē, ka, kā jebkurā krīzes situācijā, šis gads bija pietiekami sarežģīts uzņēmumiem, kas nebija gatavi mainīties, pielāgoties jauniem izaicinājumiem vai tiem, kuri lēni reaģēja uz pārmaiņām. "Protams, bija atsevišķas nozares, pirmām kārtām tūrisms un viss, kas ar to saistīts, kuras esošā situācija iespaidoja daudz stiprāk nekā pārējos. Taču daudziem šis bija un pieļauju, ka arī nākamgad būs iespēju laiks. Tiešsaiste, e-komercija, piegādes pakalpojumu segments ir tikai daži piemēri, kur tika novērota visstraujākā attīstības dinamika," viņš skaidro.

Raugoties uz nākamo gadu, Kairāns paredz, ka tirgū būtu jānotiek vairākiem interesantiem darījumiem lielo objektu pārdošanas jomā un jaunie īpašnieki mēģinās realizēt jaunus konceptus. "Interesanti, bet pandēmija nav mazinājusi investoru vēlmi ieguldīt, tieši pretēji – spēlētāji ar ilgtermiņa stratēģiju redz šo kā iespēju laiku," viņš uzsver.

Nākamais gads Rīgai ir arī laiks, kad savus objektus būtu jāsāk būvēt attīstītājiem, kas nopirkuši zemes gabalus pirms diviem līdz trīs gadiem. "Kopā saskaitot, tie ir ļoti nopietni apjomi un gribas cerēt, ka ietekme būs ne tikai pandēmijai, bet attieksme no valsts un pašvaldību institūciju puses būs vērsta uz attīstību, nevis birokrātisku sliekšņu radīšanu," piebilst eksperts.

"Pandēmija galvenokārt maina paradumus, kā mēs strādājam, kā iepērkamies, kāda telpa dzīvošanai mums ir nepieciešama. Šīm izmaiņām pakāpeniski pielāgosies arī nekustamā īpašuma jomas spēlētāji – attīstītāji, investori, bankas, nomnieki un citi. Kā jebkuru pārmaiņu periodā, svarīgs ir dialogs un kopsaucēju meklēšana. Šis process viennozīmīgi turpināsies arī nākamgad," prognozē Kairāns.

Šis gads ir bijis pietiekoši stabils, iztrūka sākotnēji plānotās izaugsmes, norāda arī nekustamā īpašuma kompānijas "Kivi Real Estate" eksperti. Potenciālie pircēji, kuri bija noskaņojušies nopirkt mājokli šā gada sākumā vai pagājušā gada nogalē, pārsvarā to arī paveikuši, jo tā laika kredītspēja un finansiālās iespējas joprojām bija ļoti labas. "Pirmo pandēmijas vilni nesaistām ar lielām finansiālām problēmām – vairāk valdīja bailes no nezināmā un pēctecības. Arī rudenī Zemesgrāmatā reģistrēti pietiekoši daudzi darījumi – lai gan iztikām bez kāpumiem, panikai nav bijis pamata," tā, atskatoties uz šo gadu, vērtē nekustamā īpašuma kompānijā.

Novērots, ka gada sākumā cilvēki arvien vairāk apzinājās priekšrocības, ko dod dzīvošana privātmājās, līdz ar to interese par mājām izteikti palielinājās. "Stabili augsts pieprasījums ir vidējas klases jaunajiem projektiem, ko gan nevarētu teikt par ekskluzīvajiem un lielajiem īpašumiem. Šogad vairs netika novērots straujš cenu pieaugums padomju laikos celtajās daudzdzīvokļu mājās, kas liek secināt, ka šis tirgus, iespējams, ir sasniedzis savu maksimumu. Sašķobījās īstermiņa īres tirgus un interese investēt īpašumos īstermiņa izīrēšanai," informē nekustamā īpašuma kompānijā.

Tā kā izteikti ir samazinājusies ārzemju iebraucēju plūsma, kas ietekmē augstāka līmeņa Centra un Vecrīgas īres un nomas tirgu, šādas telpas ilgāk stāv tukšas, ja laicīgi nekoriģē to cenu, kas savukārt rada papildu izmaksas īpašniekiem, kā vienu no negatīvajiem faktoriem min arī "Kivi Real Estate". Uzņēmumā norāda, ka pēc valdības pieņemtajiem lēmumiem vīrusa izplatības ierobežošanā ir izteikti palielinājies pieejamo tirdzniecības telpu īpatsvars tirgū (tai skaitā restorāni un veikali) un tas spilgti iezīmē to segmentu, kuram šis gads ir bijis visizaicinošākais.

Veroties nākotnē, "Kivi Real Estate" prognozē: "Ja banku kredītpolitikā nebūs strauju, negatīvu izmaiņu un ja valsts turpinās palīdzēt ar "Altum" iespējām, vietējais pircējs to labprāt izmantos un viss būs labi. Nākamgad pieprasījums pēc īpašumiem varētu saglabāties šā gada līmenī."

VAS "Valsts nekustamie īpašumi" (VNĪ) valdes priekšsēdētājs Renārs Griškevičs portālam "Delfi" teic, ka, pielāgojoties apstākļiem, gada garumā nekustamo īpašumu pārvaldību un būvniecības projektu īstenošanu uzņēmums nodrošinājis iepriekš plānotajā apjomā.

Viņš norāda, ka valsts noteiktā juridiskā ietvara robežās VNĪ primāri nodrošinājusi atbalstu tiem pārvaldīto īpašumu nomniekiem, kuru uzņēmējdarbību ietekmējuši ārkārtas situācijas laikā noteiktie ierobežojumi. Pandēmijas ierobežojumu periodā atbrīvojot vai samazinot nomas maksu, kopumā VNĪ atbalstījusi 181 no 630 komercnomniekiem, piešķirot atlaides 988 tūkstošu eiro apmērā (dati decembra vidū). Atbalsta sniegšana joprojām turpinās atbilstoši valdības lēmumam. "Likumsakarīgi, ka tas nedaudz ietekmējis VNĪ apgrozījuma rādītājus," norāda VNĪ vadītājs.

Kapitālsabiedrības prioritāte ir esošo nekustamo īpašumu portfeļa sakārtošana, nodalot valsts pārvaldei nepieciešamus objektus no nepiemērotiem un zaudējumus radošiem. "Īpašumiem nonākot VNĪ pārvaldībā, novērtējam katra īpašuma stāvokli, iespējas to izmantot valsts pārvaldes vajadzībām un izskatām mums nodoto īpašumu ilgtspējīgas attīstības scenārijus. Ilgtermiņā valstij neizmantoto īpašumu uzturēšana ir dārga. Piemēram, Tetera nama, kas ilgstoši nerod pielietojumu valsts vajadzībām (vairāk nekā 90% nama ir tukša), uzturēšana ik gadu izmaksā valstij 90 tūkstošus eiro. Kā reālu risinājumu Tetera nama tālākai attīstībai redzam nama pārdošanu, saglabājot vietu muzejam. Vienlaikus esam gatavi turpināt pārvaldīt ēku, ja nozare Tetera nama atjaunošanai un tālākai lietošanai rod nepieciešamo finansējumu un saturu," šā gada aktualitātes valsts nekustamā īpašuma jomā iezīmē Griškevičs.

Viņš arī informē, ka šogad mērķtiecīgi strādājāts pie VNĪ nodoto degradēto valsts īpašumu sakārtošanas, pārdošanas vai nodošanas citām iestādēm, radot iespēju to jaunai attīstībai. Lielākā daļa īpašumu tiek virzīti pārdošanai par ekonomiski pamatojamu cenu, daļa nodošanai citiem valdītājiem, daļa tiek atjaunoti, lielākoties tie ir kultūrvēsturiskie objekti. "Gūtos ieņēmumus izmantojam valsts vajadzībām nepieciešamo īpašumu sakārtošanai un modernu biroju izveidei valsts iestādēm, kas rada publisko izmaksu ietaupījumu ilgtermiņā un sekmē valsts pārvaldes efektivitāti. Šogad 11 mēnešos esam pārdevuši 86 īpašumus par 3,4 miljoniem eiro, tostarp 59 vidi degradējošas būves 28 adresēs (starp tām 30 A kategorijas, 9 B un 20 C kategorijas grausti). Šogad nojauktas četras būves divās adresēs. Četrām ēkām atjaunotas fasādes, pieci objekti nodoti valdījumā citām publiskajām personām (tai skaitā biedrībām)," informē VNĪ vadītājs.

Viņaprāt, nozīmīgs šā gada panākums ir īstenotais centralizētais elektroenerģijas iepirkums. Vairāk nekā 100 valsts uzņēmumiem no janvāra būs iespēja ērtāk, izdevīgāk un ar mazāku administratīvo slogu iegādāties elektroenerģiju elektroniskajā iepirkumu platformā, kur par elektroenerģijas piegādi konkurēs pieci tirgotāji.

Būvniecība lielajos VNĪ attīstības objektos šogad turpinājusies bez būtiskām nobīdēm. "Atsevišķos būvniecības objektos risinājām ārkārtas situācijas radītās iespējamās izmaiņas materiālu piegādēs, kā arī garākus saskaņojumu termiņus saistībā ar citu dienestu un iestāžu pārkārtošanos darbam ārkārtas režīmā," teic Griškevičs.

Šogad VNĪ vadībā pabeigti tādi valstiskas nozīmes attīstības projekti kā vēsturiskā policijas nama Aspazijas bulvārī 7 pielāgošana prokuratūras vajadzībām, kur vienā adresē tagad mājo deviņas prokuratūras struktūrvienības. Farmācijas un Latvijas Vēstures un kuģniecības muzejiem atjaunotas fasādes. Tāpat pabeigti energoefektivitātes projekti Valsts prezidenta rezidencē Jūrmalā un Latvijas Nacionālā arhīva ēkā Daugavpilī. Gada nogalē pabeigts arī energoefektivitātes projekts Staņislava Broka Daugavpils Mūzikas vidusskolā.

"Šogad panācām restartu Jaunā Rīgas teātra būvniecībā un esam apņēmības pilni 2022. gadā sabiedrībai nodot modernu, Eiropas līmeņa teātri. Tāpat tuvu finālam šobrīd atrodas Okupācijas muzeja komplekss, kuru plānots nodot nākamā gada pavasarī. Vienlaikus sadarbībā ar Rīgas pašvaldību tiks sakārtota arī muzeja kompleksam pieguļošā teritorija – Strēlnieku laukums," informē Griškevičs.

"Uz nākotni raugāmies pozitīvi – arī nākamajos gados būvniecības pasūtījumu apjoms saglabāsies," ir pārliecināts VNĪ vadītājs. Šogad uzsākti vairāki atjaunošanas projekti, starp ievērojamākajiem minama būvniecības uzsākšana Rīgas pils konventa (Kastelas) daļā, kur darbu gaitā līdz 2024. gada nogalei paredzēts atjaunot Latvijas Nacionālā vēstures muzeja izstāžu un darba telpas, uzsākti darbi Veselības ministrijas ēkai Brīvības ielā 72, bijušajam muitas namam Krišjāņa Valdemāra ielā 1 un KNAB ēkas fasādei Citadeles ielā 1, kā arī projektēšanas darbi koncertzāles "Lielā ģilde" atjaunošanai, Gūtšmitu nama Ventspilī pielāgošanai vairāku valsts un pašvaldības iestāžu vajadzībām. Līdz ar Jauno gadu plānots uzsākt būvniecības iepirkumu vēsturiskā nama Mārstaļu ielā 6 pielāgošanai Rakstniecības un mūzikas muzeja ekspozīcijas vajadzībām. Vairāki īpašumi Rīgā savu atjaunošanu vēl gaida – tie rezervēti valsts vajadzībām kultūras funkcijai, piemēram, īpašumi Kronvalda bulvārī 6 un Pils laukumā 2. "To atjaunošana ir racionāla un saimnieciska tikai tad, kad būs skaidrs to nākotnes pielietojums – šo ēku lietotājs un viņu vajadzības," skaidro Griškevičs.

Viņaprāt, nekustamo īpašumu pārvaldības jomā nākotnes izaicinājumi saistās ar darba vides un darba paradumu maiņu, kas ievērojami mainīs nākotnes birojus un veidu, kā strādājam. "Birojam arī nākotnē būs svarīga loma organizācijas kultūras veidošanā un mērķu izpildē. Taču būtiski mainījies cilvēku domāšanas veids un attieksme pret darba vidi – iespējams, pilnīgi mainīsies darba vietas jēdziens, un strādāt, lai sasniegtu noteiktus rezultātus un mērķus, varēsim jebkur. Esam iemācījušies strādāt elastīgi laika un atrašanās vietas ziņā, Covid – 19 varam uzskatīt arī par darba vides pārmaiņu akseleratoru," pauž VNĪ vadītājs.

Aktuāls jautājums ir pilsētplānošana, kas transformējas, pieaugot sabiedrības pieprasījumam veidot zaļu un ilgtspējīgu vidi, viņš norāda. Nozīmīgi ir arī enerģijas un resursu ilgtspējas aspekti. Publiskajam sektoram tas ir nākotnes izaicinājums, jo būs jāveido jaunas sinerģijas, jaunas sadarbības formas, iekļaujot sabiedrības iniciatīvas.

Jaunā realitāte ir cieši saistīta ar būvniecības nozares digitalizāciju. "Piemēram, Būvju Informācijas modelēšana sistēma (BIM) jau ir radījusi transformējošu ietekmi uz būvniecības praksi, digitalizējot ikdienas uzdevumus un sniedzot finansiālus un kvalitātes ieguvumus vairākās Eiropas valstīs. Jūtamies atbildīgi par būvniecības digitalizācijas veikšanu publiskajā sektorā un aktīvi strādājam pie BIM attīstības Latvijā. Šā gada sākumā uzsākām BIM prasību ieviešanu jaunajos būvniecības iepirkumos. Šobrīd mums īstenošanā ir četru BIM modeļu izstrāde mūsu projektiem – koncertzālei Lielā ģilde, Rīgas pils Kastelas daļai, Jaunajam Rīgas teātrim un vēsturiskajam Gūtšmitu namam Ventspilī. BIM sniegtās priekšrocības ietver gudrāku būvprojektu plānošanu un organizāciju, kā arī ilgtspējīgāku nekustamā īpašuma pārvaldīšanu nākotnē," stāsta Griškevičs.

(avots "Colliers Baltics")

Atšķirībā no iepriekšējiem gadiem, kad nopirkto dzīvokļu platība samazinājās gadu no gada, šogad redzams neliels platības palielinājums, vidēji iegādāti 58,8 kvadrātmetrus lieli dzīvokļi, salīdzinot ar pagājušā gada 56,6 kvadrātmetriem.

Lielākais darījumu skaita kritums šā gada pirmajos 10 mēnešos, salīdzinot ar pagājušo gadu, ir ekonomiskajā segmentā, jo trūkst piedāvājuma tirgū, kā arī premium segmentā, kas visizteiktāk cieta Covid-19 apstākļos – samazinājās darījumu skaits, vidējās vērtības un cena par kvadrātmetru.

Šogad laika posmā no janvāra līdz oktobrim top attīstītāji Latvijā pēc pārdoto dzīvokļu skaita ir "Yit", "Bonava", "Hanner" un "Merks" (katram virs 100 darījumiem).

Decembra vidū tirgū iegādei un rezervācijai bija pieejami ap 3500 dzīvokļi Rīgā un tuvajā Pierīgā.

Kopš Covid-19 sākuma gandrīz pilnībā apsīkusi zemju un renovējamu ēku iegāde. Jūtami mazāk jaunu projektu ir renovēto projektu segmentā, jaunu būvniecību lielākoties turpina jau tirgū zināmie attīstītāji ar dažiem izņēmumiem, piemēram, igauņu attīstītājs "Hausers", kas nesen izsludināja pirmo projektu Rīgā.

Investīciju apjoms komercīpašumos decembra vidū sasniedza aptuveni 325 miljonus eiro, pa visu pagājušo gadu investīciju apjoms sasniedza 307 miljonus eiro. Arī darījumu skaits šogad ir nedaudz lielāks, bet vairāk ir mazāka apmēra darījumu. Vidējā darījumu vērtība ir samazinājusies no 7,3 miljoniem eiro uz 6,9 miljoniem eiro.

43% no investīciju apjoma veido investīcijas tirdzniecības platībās ("Riga Plaza", "Olimpia" u.c.), 30% investīcijas birojos ("Citadele", "Unicentrs"), 17% investīcijas industriālajos objektos. Baltijas investori šogad nodrošinājuši 84% no investīciju apjoma, salīdzinot ar 28% pirms gada.

Kopumā 20% darījumu notiek virs 10 miljoniem eiro, bet veido 79% no kopējā investīciju apjoma.

Vidējās nomas maksas profesionālajās biroju ēkās ir palielinājušās par 5%, A klases ēkās – pat par 10%. A klases vidējā nomas maksa ir 15,4 EUR/m2, B1 klases 12,5 EUR/m2, B2 klases 9,8 EUR/m2.

Zināmais industriālo objektu nomas darījumu apjoms 11 mēnešos pārsniedz 86 000 m2, visā pagājušajā gadā tas bija ap 88 000 m2. Šogad ievērojamas platības aizņēma uzņēmumi, kuri būvēja ēkas savām vajadzībām, piemēram, "Rimi", "Lidl" un "Orkla". Arvien biežāk attīstītāji nomniekiem piešķir periodu, kurā tie ir atbrīvoti no nomas maksas maksāšanas (lease-free period).