Ar būvniecību saistītie riski met ēnu pār mājokļu tirgu  (13)

Kopējais darījumu skaits ar dzīvokļiem Rīgas reģionā 2020. gadā bijis mazāks (par 9%; kopā notikuši 10,286 tūkstoši), salīdzinot ar 2019. gadu, taču kritums galvenokārt skāris padomju laikā būvēto sērijveida māju dzīvokļu segmentu, šādus datus apkopojusi "Swedbank". Tas ir pieejamākais, lētākais mājokļu veids un līdz šim skaita ziņā ir dominējis tirgū, taču pēdējos gados svaru kausi ir sliekušies par labu citiem īpašuma veidiem, tostarp dzīvokļiem t.s. jaunajos projektos.

"Swedbank" Nekustamo īpašumu un celtniecības uzņēmumu apkalpošanas nodaļas vadītājas Inas Ligeres vertējumā, Covid-19 jauno projektu segmentu īsti nav skāris, gads ir bijis veiksmīgs – notika par 25% vairāk darījumu nekā gadu iepriekš. Nenoliedzami pieprasītākie ir t.s. ekonomiskās klases dzīvokļi.

Te jāpiebilst, ka Swedbank jaunos projektus iedala šādās kategorijās/segmentos:
1) ekonomiskais – cena līdz 1800 eiro par kvadrātmetru;

2) biznesa – 1800-2500 eiro/m²;

3) ekskluzīvais– virs 2500 eiro/m².

Darījumi ar ekonomiskā segmenta dzīvokļiem nodrošinājuši ap 70% no visiem jaunajiem mājokļiem. Viena no pagājušā gada iezīmē, ko gan varētu saistīt ar Covid-19 – vairāk pirkti biznesa klases mājokļi (+15%). Tie ir plašāki, tajos varētu būt atsevišķa telpa mājas birojam.

Tāpat strauji audzis darījumu skaits ar zemi un privātmājām Pierīgā – vairāk nekā par 30%, salīdzinot ar 2019. gadu. Pēc "Swedbank" datiem, lielākā aktivitāte ir bijusi Stopiņos, Baložos, Salaspilī. Lielākais pieprasījums ir pēc nelielām, racionāli izplānotām privātmājām (līdz 150 m²); šajā segmentā ir redzams cenas pieaugums vidēji par +8%, taču pieaudzis pieprasījums arī pēc dārgākiem īpašumiem cenu kategorijā virs 250 tūkst. eiro. Šobrīd privātmājas mēdz piesaukt kā konkurentus jaunajiem dzīvokļiem. Tiesa, to var attiecināt uz biznesa un ekskluzīvā segmenta mājokļiem.

Tādi skaitļi atskaitēs, kādi bijuši pērn, nav redzēti kopš 2007. gada; interese par zemes iegādi ir trīskāršojusies, bet par privātmājām – dubultojusies, tendenci apstiprina SIA "Domuss" vadītājs Ralfs Jansons. "Domuss" šobrīd piedāvā "Nordic Villages" privātmājas Pierīgā. Cenas gan tik ļoti strauji neaug. "Īpatnēji tā teikt, bet Covid-19 ietekme bijusi pozitīva. Bez tā diez vai būtu tik augoša interese par dzīvi ārpus pilsētas," viņš vērtē.
Cenas pieaugums ir saistīts gan ar būvniecības specifiku, gan ar jau piesaukto pieprasījuma pieugumu. "Tās privātmājas, ko būvēsim, būs par 10% dārgākas," atzīst SIA "Domuss" pārdošanas speciālists Jānis Ozols. Ir mainīti būvnormatīvi, pieprasot augstāku energoefektivitāti.
Ralfs Jansons vēl akcentē, ka mājas tiek rezervētas būvniecības stadijā vai nereti vēl pirms tās. Tirgū trūkst labu būvnieku – viņu atrašana ir liels izaicinājums un ir arī cenas jautājums. Tāpat nav skaidrs, kas notiks brīdī, kad tiks sākta "Rail Baltica" būvniecība – sagaidāms darba roku deficīts.
Daudzi cenšas mājas būvēt paši, jo vēlas ietaupīt (ja neskaita savu laiku), taču oficiālas statistikas par to nav. Ar t.s. melnajām brigādēm ietaupīt var, bet, ja radīsies problēmas, tās būs jārisina pašam, atgādina Ralfs Jansons.

"Ober Haus Real Estate Latvia" Dzīvojamo platību nodaļas vadītājs Andis Bīriņš piekrīt tam, ka šobrīd viens no lielajiem nezināmajiem ir saistīts ar būvniecības izmaksām, pēdējos gados tām ir bijusi tendence pieaugt. Cenas ir palielinājušās kā būvmateriāliem, tā arī darbaspēkam, turklāt pēdējos mēnešos dažas materiālu pozīcijas piedzīvojušas būtisku kāpumu, piemēram, metālam un to sakausējumiem cenas augušas pat par 20-30%.
"Šādu pieaugumu attīstītāji nebija prognozējuši, līdz ar to tiem tagad ir jāvērtē, vai samazināt peļņu vai palielināt īpašuma pārdošanas cenu un saglabāt rentabilitāti.
Grūti arī prognozēt, vai izejmateriālu cenu pieaugums ir īstermiņa vai ilgāka laika tendence, vai tā saglabāsies. Šis jautājums būvniekiem ir patiešām būtisks. Iespējams, sākotnēji aprēķini attiecībā uz gala produkta (dzīvokļa, mājas) cenu vairs neatbilst realitātei," viņš saka.

Būvniecības izmaksu kāpums ir riska faktors arī privātmāju sektorā, turklāt bez tā arī zemes gabaliem pieprasījuma ietekmē ir tendence nedaudz sadārdzināties (Covid ietekmē cilvēki aktīvāk izskata iespēju iegādāties zemi privātmājas vai vasarnīcas celtniecībai). Privātmāju segments piedzīvo pēdējo gadu laikā straujāko izaugsmi, un tiem attīstītājiem, kas spēj piedāvāt Pierīgā racionāla plānojuma privātmājas, klientu netrūkst, piebilst Andis Bīriņš.
Tikmēr paralēli tam viens no segmentiem, ko šobrīd attīstītāji un investori sāk pētīt, ir īres nami. Tāpat tiek izvērtētas īres privātmāju celtniecības iespējas un to piedāvāšana klientiem. Šādu projektu mūsu tirgū pagaidām nav daudz, tas, varētu teikt, vēl ir bērna autiņos. Summējot – mājokļa tirgus ir aktīvs un pieprasījums aug visos segmentos, rezumē "Ober Haus" pārstāvis.