Cer uz jaunu ēru īres namu attīstīšanā un gatavi ieguldīt  (3)

Līdz šim īres tirgū dominēja privātpersonas, kuras piedāvāja savus īpašumus īrēt, savukārt profesionālu attīstītāju un pārvaldnieku varēja vien uz roku pirkstiem saskaitīt. Visaptverošu statistikas datu par šo tirgus segmentu arī nav, līdz šim daļa tā bija pelēkajā zonā. Savukārt pērn Covid-19 pandēmijas dēļ, apstājoties tūristu plūsmai, tirgu vēl sašūpoja īstermiņa īres dzīvokļu pieplūdums, kas iepriekš piedāvāti galvenokārt "AirBnB" platformā.

Pēc konsultāciju uzņēmuma "Colliers" asociētās direktores Agijas Vērdiņas rīcībā esošās informācijas, kopš 2016. gada Rīgā kopumā no jauna uzcelti vien pieci īres nami, no kuriem divi – 2020. gadā un viens pašlaik ir būvniecības stadijā. "Kopumā Rīgā šobrīd ir ap 175 īres namu ar aptuveni 5500 dzīvokļiem. Taču profesionālais īres tirgus Latvijā līdz šim ir bijis ļoti neaktīvs – tirgū tiek piedāvāti vien nedaudz vairāk par 2000 dzīvokļiem, kurus pārvalda aptuveni 30 profesionāli pārvaldnieki," viņa pauž.

Nekustamā īpašuma attīstītāju alianses (NIAA) valdes priekšsēdētājs Mārtiņš Vanags ir pārliecināts, ka jaunais regulējums ir modernākais Baltijā un turpmāk īres tirgus piesaistīs gan investorus, gan attīstītājus.

Tas patiešām ir milzīgs solis uz priekšu, uzskata Baltijas komerciālā nekustamā īpašuma ieguldījumu pārvaldnieka "SG Capital" izpilddirektors Harijs Švarcs. Ja īpašuma tiesības nav pietiekami aizsargātas, investīcijām zūd jēga, nav vērts runāt par atdevi, tirgus no biznesa viedokļa ir slēgts – šāda situācija Latvijas īres tirgū ir bijusi līdz šim, viņš uzsver. Švarcs gan gribētu, lai būtu vēl platāks solis sperts, proti, visi īres līgumi nebūs jāreģistrē Zemesgrāmatā, līdz ar to joprojām tirgus līdz galam nebūs caurskatāms.

Viņš īres tirgus, arī pilsētas attīstības kontekstā pieskārās vēl kādam jautājumam, kas ir politiski sensitīvs. Šobrīd ir migrācija valsts iekšienē, īres tirgū klienti ir arī viesstrādnieki, gan vietējie, gan ārvalstu studenti, bet nākotnē, samazinoties iedzīvotāju skaitam, varētu pienākt brīdis, kad būs jārunā, kā to kompensēt.

Pēc Švarca domām, investīciju apjomi īres īpašumos kāps, uz šo segmentu raugās un to vērtē kā vietējie, Baltijas, tā ārvalstu fondi. Viņa pārstāvētais fonds arī vērtē iespējas gan Rīgā, gan reģionos, tur gan īres tirgus attīstības kontekstā nepieciešama sadarbība ar publisko sektoru.

"Omnium properties" un Rīgas vēsturisko namu biedrības pārstāvis Aleksis Karlsons akcentē, ka juridiskie šķēršļi ir novērsti, tomēr diez vai tik drīz, kamēr nav novērsti ekonomiskie šķēršļi, varētu gaidīt, ka vēsturiskie nami centrā transformēsies vidējās klase īres dzīvokļu piedāvājumā. Proti, renovējot mājas (kapitālais remonts), jārēķinās ar aptuveni 1100 eiro/m², īres dzīvokļus nevar piedāvāt ar t.s. pelēko apdari, tādējādi vēl jāierēķina apdarē/aprīkojumā 450 eiro/m². Tas nozīmē, ka būtībā no īrnieka jāprasa vismaz 12 eiro/m², bet optimāli 14 eiro/m2, lai šāds solis vispār atmaksātos. Atdeve ir diezgan zema – 5%. Pēc viņa rīcībā esošās informācijas, vietējā tirgū dzīvokļi lielākoties tiek izīrēti par 8-12 eiro/m². Turklāt nereti vēsturiskos dzīvokļus nevar pārplānot, tie ir lieli. Tos nevar atļauties vairums ģimeņu.

Viena no problēmām, kas centra attīstības kontekstā, jāpiemin, – kadastrālās vērtības. Gan esošās, gan plānotās (šobrīd iesaldētas) ir būtiski augstākas par reālo tirgus vērtību, akcentē Karlsons.
No pilsētas attīstības viedokļa nav labi, ka centrs ir pieejams tikai turīgajiem, viņš saka, būtiski ir iesaistīt arī vidusmēra īrniekus. Labākais risinājums, protams, būtu palielināt pirktspēju, ko iespējams panākt, uzlabojot uzņēmējdarbības un politisko vidi; pēdējos gados tendence ir pozitīva, viņaprāt. Tāpat būtu jāsamazina nodoklis vēsturiskajiem īres namiem, jāparedz atvieglojumi. Vērts būtu apdomāt iespēju ieviest grantus tieši īrniekiem, noteiktām kategorijām (piemēram, speciālistiem, kuri pilsētai nepieciešami, – policisti, skolotāji u.tml.) Tāpat ir jāturpina uzlabot pilsētvide, infrastruktūra, padarot to pievilcīgu ģimenēm.

Ir vietējie, jaunās ģimenes, kuri gribētu dzīvot centrā, un jaunais regulējums būs stimuls profesionāliem attīstītājiem sākt domāt plašāk tieši par šiem klientiem, cer Karslons.

Tikmēr attīstītāji, kuri līdz šim darbojās mājokļu attīstības sektorā, pauž gatavību apgūt jaunu nišu. "Bonava Latvija" valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš stāsta, ka grupas ietvaros īre nami nodrošina aptuveni trešdaļu apgrozījuma, to gan nevar attiecināt uz Latviju. Igaunijā uzņēmums attīsta divus īres namus īpašumu investoriem/fondam, kā arī ir gatavs sākt īstenot projektus arī Latvijā, notiek diskusijas ar sadarbība partneriem.

Arī "YIT" Skandināvijā, sevišķi Somijā, ir labi apguvis šo darbības lauku. Īres segmentā iegulda dažādi fondi, tostarp pensiju fondi. Redzot izmaiņas normatīvos, ir aktīva interese par ieguldījumiem arī Latvijas īres tirgū. Baltijas valstīm tiek veidots fonds ap 100 milj. eiro, no kuriem puse varētu novirzīta tieši Latvijai, atklāj "YIT Latvija" valdes priekšsēdētājs Andris Božē.

Savukārt būvkompānijai "Merks" pieredzes Baltijā šajā jomā nav, taču par šo segmentu un iespējām ir diskutēts, atklāj SIA "Merks" Nekustamā īpašuma attīstības direktors Mikus Freimanis. Viņš gan akcentē ne tikai pozitīvos faktorus, bet arī problēmu – pie mums trūkst profesionālu pārvaldnieku un tas īres tirgus attīstības kontekstā ir vitāli svarīgi.

Tā kā jebkura nekustamā īpašuma projekta īstenošana prasa 2-3 un vairāk gadu, īres namu bumu tomēr tuvākajā nākotnē nevajadzētu gaidīt, taču skaidrs, ka šādi projekti turpmāk parādīsies arvien biežāk.