Īpašuma cenas kāpums nereti 'apsteidz' tā vērtējumu  (30)

Tā šī gada 9 mēnešos mājokļa kredītos ir piešķīrusi 134 miljonus eiro, kas ir uz pusi vairāk nekā pirms gada, savukārt darījumu skaits pieaudzis par 30%. Lielākais pieaugums gan darījumu skaita, gan finansēšanas apjoma ziņā bijis privātmāju segmentā, ko banka skaidro gan ar nepietiekošo piedāvājumu dzīvokļu tirgū, gan ar iedzīvotāju vēlmi būtiski uzlabot dzīves apstākļus.

"SEB bankas" Privātpersonu konsultāciju centra vadītājs Māris Opincāns komentē: "Ņemot vērā ļoti augsto pieprasījumu un nepietiekošo piedāvājumu nekustamā īpašuma tirgū, kā arī strauji augošās būvniecības izmaksas, šobrīd visos segmentos novērojam nekustamo īpašumu tirgus vērtību kāpumu. Cenu kāpums šobrīd ir straujāks nekā zemesgrāmatā parādās reģistrētie salīdzināmie darījumi, tāpēc arvien biežāk ir situācija, kad cena pārsniedz vērtētāja noteikto. Tas nozīmē, ka potenciālajiem pircējiem var būt pieejams mazāks finansējums, nekā viņi sagaida, un ir jārēķinās ar lielāku pašu līdzdalību." Kā vienu no risinājumiem banka iesaka izmantot "Altum" atbalstu ģimenēm ar bērniem vai jauniem speciālistiem.

Saskaņā ar SEB bankas datiem šogad pamanāmāk ir pieaudzis pieprasījums pēc finansēšanas privātmāju segmentā. 2020. gadā aptuveni ceturtā daļa no kopējā piešķirtā finansējuma tika novirzīta māju iegādei vai būvniecībai, bet šogad tā ir trešdaļa. Finansēšanas apjoms šajā segmentā gandrīz divkāršojies, bet darījumu skaits pieaudzis par 64%. Vidējā aizdevuma summā šogad ir par 13% lielāka nekā pirms gada un ir ap 100 tūkstošiem eiro.

Lielākais pieprasījums joprojām ir pēc mājām Pierīgā, kur paliek puse no piešķirtā finansējuma. Populārākie ir Garkalnes, Ādažu, Ķekavas, Salaspils un Babītes novadi. Aptuveni trešdaļa finansējuma novirzīta māju iegādei vai būvniecībai galvaspilsētā, bet pārējais – citur Latvijā.

Šogad ir būtiski audzis ir arī pieprasījums pēc dzīvokļiem jaunajos projektos gan pirmreizējā, gan arī otrreizējā tirgū, kas, pēc Opincāna skaidrojamu, ir saistīts ar cilvēku vēlmi pēc kvalitatīvāka un ilgtspējīgāka mājokļa.

"Pieprasījumam augot, novērojam tendenci, ka pircēji šajā situācijā samaksā rezervācijas maksu vēl pirms objekts ir nodots ekspluatācijā. Atsevišķiem attīstītājiem šīs maksas var veidot līdz 30% no kopējā darījuma, lai arī objekta nodošana plānota vēl tikai pēc pusotra gada," viņš akcentē.

Līdz ar augošo pieprasījumu aug arī cenas visos segmentos. Piemēram, jaunajos projektos ekonomiskajā klasē cenas sasniegušas 2000 eiro/m2 un turpina augt. Salīdzinājumam – pirms gada cenas par kvadrātmetru vidēji bija ap 1600 eiro. Savukārt, būvējot māju, jārēķinās ar augošajām būvniecības materiālu un darba izmaksām. Šobrīd būvniecības izmaksas ir, sākot no 1400 eiro/m2. Turklāt svarīgi neaizmirst, ka būvniecības procesā izmaksas var pieaugt, tāpēc tās jārēķina ar piesardzību un ar iespējamu sadārdzinājuma rezervi.

Paralēli privātmāju būvniecības izmaksām cilvēki saskaras gan ar materiālu nepietiekamību, kas prasa ilgākus termiņus materiālu piegādei un saņemšanai, gan darba spēka trūkumu. Tāpēc, būvējot māju, jārēķinās arī ar garāku mājas būvniecības ciklu un ilgāku termiņu līdz nodošanai ekspluatācijā, kas pēdējos gados palielinājies no 18 mēnešiem līdz pat 36 mēnešiem.

Taču, vērtējot nekustamā īpašuma tirgu Baltijā kopumā, Opincāns secina, ka Latvijā cenas par kvadrātmetru visos segmentos šobrīd ir zemākās.

Neskatoties uz aktivitāti nekustamā īpašuma tirgū, viņaprāt, šobrīd nav pamata runāt par tirgus pārkaršanu. Atšķirībā no situācijas, kas bija pirms 2008. gada krīzes, tagad sabiedrības attieksme pret kredītsaistībām ir daudz piesardzīgāka.

Tāpat šobrīd spēkā ir arī vairāki likumdevēja un regulatora noteikumi, kas nosaka atbildīgas kreditēšanas principus, neļaujot uzņemties pārmērīgās saistības. Piemēram, darbojas kredītu reģistrs un arī saņemto pakalpojumu maksājumu reģistrs, kur tiek apkopota informācija par aizņēmēju saistībām. Arī bankas, piešķirot finansējumu, pieturas pie stingriem nosacījumiem gan attiecībā uz kopējo summu, kas nevar būt lielāka par sešu gadu kopējiem ienākumiem, gan uz ikmēneša maksājumiem, kas nedrīkst pārsniegt 40% no ikmēneša ienākumiem.

Svarīgi arī atzīmēt, ka īpašumam, kas šobrīd tiek iegādāts un kalpo par ķīlu, ir laba likviditāte – tas nozīme, to nepieciešamības gadījumā to būs iespējams pārdot.