Straujās algu izaugsmes rezultātā pieaug 'Swedbank' mājokļu pieejamības indeksa vērtība

"Swedbank" Baltijas Mājokļu pieejamības indekss (MPI) atspoguļo mājsaimniecību iespējas atļauties iegādāties dzīvokli ar hipotekārā kredīta palīdzību. Ņemot vērā aktuālākās procentu likmes, un mājokļu cenas, tiek aprēķināti parādsaistībām novirzītie ikmēneša maksājumi un tie pretstatīti vidējās neto algas attīstība. Trešajā ceturksnī Tallinā vidējās mājokļa cenas piedzīvoja straujāku kāpumu nekā algas. Tā rezultātā MPI vērtība samazinājās. Arī Viļņā mājokļu cenas pieauga straujāk nekā algas, taču procentu likmju samazināšanās nodrošināja indeksa vērtības pieaugumu. Tikmēr Rīgā MPI vērtība noturējusies iepriekšējā ceturkšņa līmenī, taču vēljoprojām būtiski pārsniedz pirms gada uzrādīto vērtību.

Trešajā ceturksnī vidējā mājokļu cena Rīgā pieauga par 8%. Jauno projektu cenas pieauga vien par 5,9%. Salīdzinoši lēnais temps skaidrojams ar laika nobīdi starp rezervācijas veikšanu un darījuma reģistrāciju statistikā – šobrīd mājokļu cenu datos atspoguļojas pat vairāk nekā pirms gada veiktās rezervācijas. Tajā pašā laikā tirgus novērojumi liecina, ka strauji pieaudzis šobrīd būvēto un rezervēto dzīvokļu cenu līmenis. Gaidāms, ka augošās būvniecības izmaksas arī turpmāk tiks pārnestas uz mājokļu pircējiem, un cenas jaunajos projektos turpinās pieaugt.

Atšķirībā no datos reģistrētajiem piezemētajiem cenu kāpuma tempiem jaunajos projektos, dzīvokļu cenas padomju laika ēkās trešajā ceturksnī pieauga par 10%. Cenu pieauguma diapazons starp padomju laika dzīvokļiem ir plašs, jo cena ir atkarīga gan no atrašanās vietas, gan ēkas siltinājuma un kvalitātes. Taču gaidāms, ka nākotnē padomju laika dzīvokļu cenu kāpumu ierobežos to caurmērā zemā kvalitāte un energoefektivitāte, kā arī daudzu ēku ekspluatācijas termiņa tuvošanās.

Būtiski mājokļu pieejamību balstīja algas, kas pagājušajā ceturksnī Rīgā pieauga par 10,3%. Straujo algu pieaugumu nodrošināja pēcpandēmijas ekonomikas atkopšanās, augošais darba roku trūkums, izmaiņas darba tirgū, minimālās algas palielināšana, kā arī algu celšana un piemaksas publiskajā sektorā, it īpaši veselības aprūpē strādājošajiem. Gaidāms, ka, vienreizējiem faktoriem izzūdot, vidējās algas pieauguma tempi nākamgad nedaudz sabremzēsies, taču saglabāsies augsti.

Zemā tirgus aktivitāte pagājušajā gadā radījusi pateicīgu fonu – gada griezumā darījumu skaits palielinājies gandrīz par trešdaļu. Taču tirgus aktivitāte būtiski pieaugusi ne tikai bāzes efektu dēļ – arī izaugsme pret iepriekšējo ceturksni mērāma divciparu skaitļos. Ekonomikas pieauguma viļņa rezultātā aktīvāki ir kļuvuši jauno projektu attīstītāji - palielinājies gan būvniecībā esošo, gan plānoto dzīvokļu skaits. Būtisks pieaugums novērojams jauno dzīvokļu reģistrāciju skaitā, kas liek domāt, ka, savienojumā ar spēcīgu hipotekāro kreditēšanu, tirgus aktivitāte turpinās pieaugt arī turpmāk.

Kaimiņvalstīs mājokļu tirgū nozīmīgu lomu spēlē dzīvokļu trūkums. Strauja pēckrīzes ekonomikas atkopšanās veicinājusi strauju pieprasījuma pieaugumu. Igaunijā pieprasījumu veicinājusi arī otrā pensiju līmeņa reforma, kuras rezultātā daļa iedzīvotāju pensijai uzkrātos līdzekļus jau ieguldījuši vai vēl ieguldīs nekustamajā īpašumā. Atbildīgās iestādes abās kaimiņvalstīs ir paziņojušas par mēriem tirgus "nomierināšanai". Tie ietver izmaiņas kapitāla prasībai bankām, aizdevuma un tā nodrošinājuma attiecības piemērošanai, kā arī stingrākus noteikumus kredītu izsniegšanai jaunajām ģimenēm.

Pieaugošais darbaspēka trūkums veicinās vidējās algas izaugsmi Latvijā arī turpmāk, kas balstīs mājokļu pieejamību. Turklāt, procentu likmes saglabāsies zemas, pateicoties gan ECB politikai, gan sīvai banku konkurencei. Tomēr jau nākamajos ceturkšņos mājokļu pieejamības tālākas palielināšanās iespējas ir ierobežotas. Tas tādēļ, ka dzīvokļu cenās, visticamāk, redzēsim straujāku izaugsmi nekā šobrīd. Pieprasījums tirgū ir un būs augsts, un jauno projektu segmentā statistikā sāks ienākt arvien dārgākās jaunās rezervācijas.