Cik maksā betons litrā jeb kā veidojas jauno mājokļu cena?  (1)

Visa pamatā – straujš būvniecības izmaksu pieaugums

Ja vēl pirms gada dzīvoklis otrreizējā tirgū bija pieejams vidēji par 700 eiro kvadrātmetrā, tad šobrīd šādu mājokļu cena augusi, teju sasniedzot vai pat pārsniedzot 1000 eiro kvadrātmetrā atzīmi. Līdzīga situācija ir ar dzīvokļiem jaunajos projektos – pirms gada jaunajā projektā dzīvokli varēja iegādāties vidēji par 1700 eiro kvadrātmetrā, savukārt šobrīd mājoklis līdzvērtīgā projektā kvadrātmetrā maksā jau 2000 eiro un vairāk. Turklāt saskaņā ar nekustamo īpašumu konsultāciju kompānijas "Colliers" apkopotajiem nekustamā īpašuma tirgus datiem lielākā daļa pieejamo dzīvokļu jaunajos projektos vēl ir tikai būvniecības stadijā un šobrīd tiek pārdoti par vidēji 127 000 eiro jeb 2120 eiro kvadrātmetrā, neieskaitot autostāvvietu un noliktavu.

"2021. gadā, neskatoties uz pandēmijas ietekmē notikušo cenu pieaugumu, bija vērojama liela iedzīvotāju interese par īpašuma iegādi, kas rezultējās ar pēdējos gados vislielāko noslēgto darījumu skaitu. Izskaidrojumi tam noteikti ir vairāki – gan cilvēku ieradumu maiņa, piemēram, darbs no mājām, un veiktie uzkrājumi, kurus gribas jēgpilni ieguldīt, gan vēlme pēc funkcionāla, energoefektīva, lētāk uzturama mājokļa un nelielais piedāvājums mājokļu tirgū. Nav noslēpums, ka šobrīd to iedzīvotāju skaits, kuri vēlas iegādāties mājokli jaunajā projektā, ir daudz lielāks nekā tirgū pieejamais īpašumu skaits. Turklāt daudzi ir gatavi iegādāties vēl būvniecības stadijā esošu mājokli, nemaz negaidot, kad tas tiks nodots ekspluatācijā," norāda "Bonava Latvija" valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš.

Lai arī pieprasījums pēc jauniem mājokļiem ir būtisks faktors, kas ietekmē piedāvājumu un attiecīgi arī iespējamās mājokļu cenas, visa pamatā tās būtiski ietekmējušas tieši pieaugošās būvniecības izmaksas. 2020. gadā, sākoties pandēmijai, vairums uzņēmumu saskārās ar izejvielu piegāžu problēmām: būvmateriālu piegādes tika kavētas, bet esošie krājumi izsīka, tāpēc strauji pieauga izejvielu, piemēram, koka, metāla, cementa un betona cena. Neviens nebija gatavs tik pēkšņām izmaiņām. Vairākiem nekustamo īpašumu attīstītājiem nācās savus projektus pat iepauzēt.

Lai arī ar esošo situāciju esam apraduši, nebūt nevar teikt, ka viss jau ir aiz muguras. Piegāžu ķēžu problēmas joprojām eksistē un, visticamāk, Baltijas tirgu tuvākajā nākotnē būtiski ietekmēs arī cementa pieejamība Skandināvijā, jo lielākie cementa ražotāji Zviedrijā ir saskārušies ar ievērojamiem kaļķakmens ieguves ierobežojumiem vides aizsardzības vārdā. Tas nozīmē, ka šogad cementam Zviedrijā, visticamāk, tiks noteiktas kvotas, līdz ar to augs pieprasījums, un tas jūtami ietekmēs cementa un betona izstrādājumu cenas visā Baltijā.

Krasu cenu pieaugumu piedzīvojusi arī degviela, dabasgāze, siltums un elektrība. Lai arī tas tiek skaidrots kā dažādu apstākļu sakritības rezultāts, skaidrs ir viens – būtisku robu savos naudas maciņos izjūt ikviens Latvijas iedzīvotājs un uzņēmums, kura darbā ir svarīga preču vai izejvielu piegāde.

Vēl viens faktors, kas būtu jāmin attiecībā uz būvniecības izmaksu pieaugumu, ir darbaspēka pieejamība. Bezdarbs Rīgā šobrīd tuvojas 3–4% atzīmei jeb situācijai, kad strādā visi, kas to vēlas.

Kas veido mājokļa kvadrātmetra cenu?

Jebkurš īstenots projekts sākas ar ideju. Gluži tāpat ir ar jaunām mājvietām. "Lai realizētu projektu, ir nepieciešams ne vien projekts, bet arī zeme, kur būvēt, tāpēc tieši zemesgabala iegāde ir pirmais solis, ko veic nekustamo īpašumu attīstītāji," norāda Mareks Kļaviņš.

Zeme. Tas var būt neapbūvēts zemesgabals, piemēram, pļava, vai arī gluži pretēji, – apbūvēta zeme, kas prasīs papildu investīcijas esošo ēku demontāžai vai atjaunošanai. Zemes vērtību nosaka tās atrašanās vieta gan mikro (vai tuvumā atrodas parks, mežs, izglītības iestādes, ārstniecības iestādes u. c.), gan makro līmenī (vai zeme atrodas pilsētas centrā vai kādā no mikrorajoniem utt.). Gan zemesgabala iegādes izmaksas, gan tālāko apbūvi var būtiski ietekmēt arī dažādi iespējamie apgrūtinājumi, piemēram, ceļa servitūti vai ielu sarkanās līnijas. Ja tiek iegādāta jau apbūvēta zeme pilsētas centrā vai konkrēta ēka, ko plānots renovēt, papildu apgrūtinājumus var radīt tās atrašanās pilsētas vēsturiskajā teritorijā vai ēkas kultūras pieminekļa statuss. Zemes iegādes izmaksas Rīgā 2021. gadā atkarībā no zemesgabala atrašanās vietas un atļautās izmantošanas augušas pat par 20–25%.

Zemesgabala platība un apbūves nosacījumi. Jauno projektu cenu un attiecīgi izmaksas par kvadrātmetru noteikti ietekmē arī tas, kāda ir iegādātās zemes platība un konkrētās teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi. Jo vairāk un jo augstākas ēkas iespējams uzcelt, jo vairāk jaunu mājokļu iespējams piedāvāt pircējiem. Tāpat zemes platība ietekmē arī to, cik obligāto automašīnu stāvvietu, bērnu rotaļu laukumu un zaļo zonu varēs zemesgabalā ierīkot, ņemot vērā valstī noteikto normatīvo aktu prasības. "Ir skaidrs, ka papildu izmaksas veidosies arī tad, ja iegādātā zemes platība ir par mazu, lai uz tās izvietotu būvniecības procesam nepieciešamo būvtehniku un materiālus, kā rezultātā nepieciešama papildu zemes īre. Nereti tas sadārdzina arī visu būvniecības loģistiku, jo piegādāt un izvietot būvmateriālus ir daudz sarežģītāk. Tāpat būtisks aspekts, kas var radīt papildu izmaksas, ir inženiertīklu izbūve: ir būtiska atšķirība, vai tie jāizbūvē pilnīgi no jauna, vai arī pastāv iespēja pieslēgties jau esošajiem tīkliem," atklāj Mareks Kļaviņš.

Projektēšana un būvniecība. Divas no būtiskākajām pozīcijām, kas ietekmē jauno mājokļu cenu, ir projektēšana un būvniecība. Ja mājokļu attīstītājam nav savas pastāvīgas komandas, kas veic projektēšanu un nodrošina, ka visas zināšanas paliek uzņēmumā, jebkurš ārpakalpojums rada papildu izdevumus. Būvniecības izmaksas savukārt ir atkarīgas no vairākiem mainīgajiem – gan būvējamās ēkas gabarītiem, gan izvēlētās būvniecības tehnoloģijas, piemēram, vai paredzēts izmantot blokus vai dzelzsbetona plātnes. Tāpat būvniecības tāmi var ietekmēt zemesgabala ģeoloģija un grunts īpatnības. Visbeidzot, arī jebkurš nestandarta risinājums vai papildu ekstra, piemēram, apakšzemes autostāvvietas izbūve, var ietekmēt būvniecības izmaksu apmēru. Saskaņā ar Centrālās statistikas pārvaldes datiem būvniecības izmaksas 2021. gadā, salīdzinot ar 2020. gadu, augušas par 12%, tajā skaitā būvmateriālu izmaksas palielinājās par 17,8%, mehānismu uzturēšanas un ekspluatācijas izmaksas – par 7,3% un darbaspēka izmaksas – par 4,7%.

Apdare. Mājokļa cenu ietekmē tas, vai dzīvoklis ir ar balto, vai pilno apdari, un kādi apdares materiāli izmantoti. Arī griestu augstums ietekmē būvniecības izmaksas – jo augstāki griesti, jo vairāk būvniecības materiālu nepieciešams un attiecīgi lielākas izmaksas. Liela nozīme izmaksu ziņā ir tam, kāda dzīvoklī ir ventilācijas un apkures sistēma (grīdas apkure vai radiatori) un santehnika. Arī ēkas fasādes veids un tās apdarē izmantotie materiāli – koks, betons, dekoratīvās plāksnes – var ietekmēt mājokļa izmaksas. Jo fasāde sarežģītāka (īpaši elementi, konstruktīvi izvirzījumi, plaši balkoni), jo izmaksas būs lielākas.

Teritorijas labiekārtošana un gudrie risinājumi. Būtisks aspekts ir arī teritorijas labiekārtošana – atpūtas zonas, bērnu rotaļu laukumi, autostāvvietas (ar nojumi vai bez), zaļās zonas utt. Mūsdienās arvien populārāki kļūst urbānie dārzi, kas pilsētvidi padara mājīgāku un dabai tuvāku. Mājokļa kvadrātmetra cenu var ietekmēt arī tas, vai ēka un tās pieguļošā teritorija ir aprīkota ar dažādiem viedajiem risinājumiem (automatizācijas iespējas, sensori), kas mūsdienās kļūst aizvien pieprasītāki. Tāpat viena no pēdējo gadu inovācijām ir autostāvvietu aprīkošana ar elektrouzlādes iespēju. Jebkurš papildu elements veido un ietekmē mājokļa tirgus vērtību.

Papildu prasības no pašvaldības. Ievērojamu projekta sadārdzinājumu var radīt arī dažādu pašvaldības papildu prasību īstenošana, tajā skaitā blakus esošas infrastruktūras, piemēram, ielas posma izbūve. Šīs izmaksas var veidot pat 5% un vairāk no projekta kopējām izmaksām, kas līdz ar to sadārdzina projektu un ietekmē arī mājokļa kvadrātmetra cenu.

Cenu kritums netiek prognozēts, pieaugums gan

Līdz ar Covid-19 pandēmijas iestāšanos daudzi gaidīja, ka mājokļu tirgus piedzīvos cenu kritumu, līdzīgi kā tas bija ekonomiskās krīzes laikā 2008. gadā. Tomēr jāsecina, ka, lai arī pandēmijas ietekmē atsevišķas nozares ir smagi cietušas, kopumā Latvijas ekonomikai klājas salīdzinoši labi un sabiedrība pirktspēju nav zaudējusi. To pierāda arī fakts, ka 2021. gadā piedzīvots līdz šim pēdējos gados lielākais darījumu skaits mājokļu tirgū.

"Šobrīd nav pamatota iemesla, lai runātu par mājokļu cenu samazinājumu. Visticamāk, nekustamo īpašumu cenas joprojām turpinās celties tādā apmērā, kādā pieaugs būvniecības izmaksas. Jau tagad redzam, ka būvniecības izmaksu pieaugums "dzen" uz augšu mājokļu cenas, savukārt inflācija "apēd" algu pieaugumu. Tāpat mājokļu pašizmaksu ietekmēs arī klimata jautājumi, piemēram, ekoloģiskās pēdas nospieduma samazināšana, kas nozīmē, ka pašizmaksa jaunajiem mājokļiem tikai pieaugs, jo normatīvo aktu līmenī pieaugušas ilgtspējas un energoefektivitātes prasības. Un, protams, nevaram neņemt vērā tirgū esošās piedāvājuma un pieprasījuma attiecības. Dzīvojamais fonds Latvijā joprojām ir neapmierinošs un lielākoties arī neatbilstošs iedzīvotāju prasībām, tāpēc dzīvokļi jaunajos projektos tiek ātri vien iegādāti, tiem esot vēl tikai būvniecības stadijā. Tāpēc, ņemot vērā visu minēto, var apgalvot, ka mājoklis jaunajā projektā par 2000 eiro kvadrātmetrā pašlaik patiešām ir jaunais "lēti"", norāda Mareks Kļaviņš.

Mājokļu cenu kāpums nav vērojams tikai Baltijā, bet arī Eiropā. Vienlaikus īpašumu cenas Latvijā šobrīd vēl joprojām nav sasniegušas kaimiņvalstu Igaunijas, Lietuvas vai citu Eiropas valstu cenu līmeni, tāpēc, visticamāk, tās turpinās kāpt gan būvniecību izmaksu, gan nepietiekamā piedāvājuma ietekmē.

"Protams, vienmēr pastāv niecīga iespējamība, ka mājokļu cena varētu samazināties jebkāda veida ārpus kontroles esošu apstākļu un kataklizmu rezultātā, bet tas noteikti ir pēdējais, ko jebkad kāds no mums vēlētos piedzīvot. Tomēr arī šādās situācijās, visticamāk, cenas kristos tikai jau pabeigtiem mājokļiem, jo diez vai kāds no mājokļu attīstītājiem būtu gatavs turpināt projektu attīstību līdzšinējā apjomā, drīzāk mēs piedzīvotu daudzu projektu apturēšanu. Un arī bankas, visticamāk, šādos apstākļos būtiski pārvērtētu savas iespējas un vēlmi izsniegt aizdevumus uz līdzšinēji labvēlīgiem nosacījumiem," norāda Mareks Kļaviņš.