Kopš 2015. gada cenas jaunajos projektos Rīgas mikrorajonos augušas par 39%

Salīdzinot ar 2021. gada 1. ceturksni, šogad 1. ceturksnī darījumu skaits būtiski lielāks bija mikrorajonos (+ 21%). Savukārt Rīgas centrā darījumu skaits šogad bija par 5% mazāks nekā pērn tajā pašā laika periodā. 2022. gada 1. ceturksnī lielākā daļa darījumu notika Rīgas mikrorajonos (74%).

Aplūkojot darījumu skaitu ar dzīvokļiem jaunajos projektos Rīgā 2022. gada 1. ceturksnī, var secināt, ka lielākā daļa darījumu (41%) notika cenu robežās no 50 000 līdz 100 000 eiro. Tie galvenokārt bija divistabu dzīvokļi ar vidējo platību 51 m² Rīgas mikrorajonos.

1. ceturksnī Rīgas jaunajos projektos kopumā reģistrēts 31 darījums ar dzīvokļiem, kuru cena pārsniedza minimālo slieksni termiņuzturēšanās atļaujas saņemšanai (250 000 eiro). Tas bija par 21% mazāk nekā 2021. gadā tajā pašā laika periodā, kad tika reģistrēti 39 darījumi.

Salīdzinot ar 2022. gada sākumu, aprīlī jauno projektu dzīvokļu piedāvājums lielākajos Rīgas mikrorajonos un centrā gandrīz nemainījās - piedāvājumu skaits palielinājās par 1%. Savukārt Rīgas centrā piedāvājums palielinājās par 7%. Turpretī Rīgas mikrorajonos piedāvājumu skaits aprīlī bija par 2% mazāks nekā gada sākumā. Salīdzinot ar 2021. gada vidu, dzīvokļu kopējais piedāvājumu skaits šogad aprīlī bija par 24% mazāks.

Kopumā Rīgā aprīļa beigās bija ap 280 dzīvokļu piedāvājumi jaunajos projektos. Dzīvokļu piedāvājumu vidējā cena bija 2 348 EUR/m², kas bija par 10% augstāka nekā gada sākumā. Rīgas mikrorajonos dzīvokļu piedāvājumu vidējā cena aizvadītā gada beigās bija 2 053 EUR/m², savukārt centra rajonā vidējā cena sasniedza 2 840 EUR/m².

Jauno projektu dzīvokļu tirgus Rīgas mikrorajonos

Rīgas mikrorajonos esošu jauno projektu dzīvokļu darījumu vidējā cena 2022. gada 1. ceturksnī bija 1 618 EUR/m². Tādējādi dzīvokļu cenas 2022. gada sākumā bija par 1% augstākas, salīdzinot ar 2021. gada beigām. Salīdzinot ar 2021. gada 1. ceturksni, 2022. gada 1. ceturksnī dzīvokļu darījumu vidējā cena bija par 3% augstāka. Jauno projektu segmentā izmaiņas bija mazākas nekā padomju laika sērijveida dzīvokļu tirgū, kur 2022. gada 1. ceturksnī bija novērojams lielāks cenu pieaugums. Sērijveida dzīvokļa cenas 2022. gada 1. ceturksnī palielinājās par 6%. Jauno projektu dzīvokļu salīdzinoši zemais cenu pieaugums mikrorajonos skaidrojams ar iepriekš noslēgto, bet Zemesgrāmatā nereģistrēto pirkuma līgumu (priekšlīgumu) īpatsvaru darījumu kopējā skaitā, norāda "Arco Real Estate". Savukārt kopš 2015. gada sākuma dzīvokļu cenas jaunajos projektos pieauga par 39%.

2022. gada sākumā tika novērots neliels aktivitātes kritums jauno projektu dzīvokļu tirgū Rīgas mikrorajonos – darījumu skaits 1. ceturksnī bija par 3% mazāks nekā aizvadītā gada 4. ceturksnī. Tomēr ceturkšņa darījumu vidējais rādītājs pieauga.

Salīdzinot ar 2021. gada 1. ceturksni, dzīvokļu darījumu skaits šī gada 1. ceturksnī bija par 21% augstāks. Darījumu skaits šogad bija līdzīgs kā 2020. gada 1. ceturksnī.

1. ceturksnī Rīgas mikrorajonu jauno projektu darījumu raksturīgais cenu diapazons bija 1 400 – 2 000 EUR/m². Saskaņā ar Valsts zemes dienesta datiem 1. ceturksnī kopumā šajā diapazonā ietilpa 64% no šī segmenta dzīvokļu darījumiem. Salīdzinājumam: 2021. gadā šajā diapazonā ietilpa 57% darījumu. 2022. gadā turpināja pieaugt darījumu skaits par cenu virs 2 000 EUR/m².

2022. gada 1. ceturksnī visvairāk darījumu ar Rīgas mikrorajonos esošiem jauno projektu dzīvokļiem notika cenu amplitūdā no 1 600 līdz 1 800 EUR/m². Šajā cenu kategorijā 2022. gadā netika novērotas būtiskas izmaiņas. "Arco Real Estate" atzīmē, ka arī divus iepriekšējos gadus tika novērots līdzīgs darījumu skaits. Šādu darījumu īpatsvars veidoja 24% no kopējā jauno projektu dzīvokļu darījuma skaita.

Šajā cenu kategorijā visvairāk darījumu notika projektā "Green City 3", Stirnu ielā 38A. Darījumi notika galvenokārt ar divistabu dzīvokļiem (dzīvokļa vidējā platība – 60 m²).

2022. gada sākumā Rīgas mikrorajonu jauno projektu dzīvokļu darījumos cenas pārsniedza 2 000 EUR/m², un šajā cenu kategorijā tika novērots darījumu skaita pieaugums. Vienas no augstākajām dzīvokļu cenām bija jauno dzīvokļu projektā "Divi krasti", Ķengaraga ielā 8a un 8c, kur darījumu cenas pārsniedza 2 000 EUR/m². Šis bija populārākais no jaunajiem projektiem šajā cenu kategorijā. Kopumā 1. ceturksnī reģistrēti 46 darījumi par cenu virs 2 000 EUR/m², un to skaits turpināja pieaugt. Dārgākais darījums mikrorajonu jaunajā projektā 2022. gadā notika Pļavniekos, Dzeņu ielā 7 k-1 par vairāk nekā 2 900 EUR/m².

Darījumi cenu robežā līdz 800 EUR/m² notika ar dzīvokļiem, kur darījumos fiksētās cenas, visticamāk, pilnībā neatspoguļoja kopējo darījuma summu. Šādu darījumu īpatsvars 2022. gadā veidoja 6% no Rīgas mikrorajonu jauno projektu dzīvokļu darījumu kopējā skaita. Jaunās vai pilnībā renovētās ēkās dzīvokļi par cenu zem 800 EUR/m² piedāvājumā vairs nav jau vairākus gadus, atzīmē "Arco Real Estate".

Analizējot darījumu skaita proporciju pēc istabu skaita dzīvoklī, secināms, ka Rīgas mikrorajonos 1. ceturksnī visvairāk darījumu notika ar divistabu dzīvokļiem (56 %). Salīdzinot ar 2021. gadu, pieprasījums pēc divistabu dzīvokļiem palielinājās. Ievērojami mazāk darījumu notika ar trīsistabu (20%) un vienistabas dzīvokļiem (20%). Savukārt pavisam maz darījumu reģistrēti ar četristabu dzīvokļiem (4%). Divistabu dzīvokļu īpatsvars palielinājās jau otro gadu pēc kārtas.

Analizējot Rīgas mikrorajonu jauno projektu dzīvokļu darījumus pēc kopējās patības, var secināt, ka, tāpat kā iepriekšējos gados, visvairāk darījumu notika ar vidējas platības dzīvokļiem. 1. ceturksnī visvairāk pārdoti dzīvokļi platībā no 50 līdz 85 m² (272 darījumi jeb 50 % no Rīgas mikrorajonu jauno projektu dzīvokļu darījumiem). Būtiski mazāks darījumu skaits bija ar nelieliem dzīvokļiem platībā no 35 m² līdz 50 m² un mazas platības dzīvokļiem līdz 35 m². Savukārt vismazāk tika pārdoti lielas platības dzīvokļi virs 85 m² (55 darījumi).

Apkopojot piedāvājumu skaitu, konstatēts, ka vislielākais jauno projektu dzīvokļu piedāvājums 2022. gada aprīlī bija Āgenskalnā (2022. gada sākumā – Imantā). Salīdzinoši daudz piedāvājumu bija arī Purvciemā. Savukārt Vecmīlgrāvī un Bolderājā jauno projektu piedāvājumi joprojām netika konstatēti. Salīdzinot ar 2022. gada sākumu, dzīvokļu piedāvājumu skaits mikrorajonos aprīlī bija nedaudz zemāks – par 2%.

Jauno projektu dzīvokļu tirgus Rīgas centrā

Rīgas centrā, kā arī tādos centram tuvos rajonos kā Ķīpsala un Klīversala jauno projektu darījumu vidējā cena 2022. gada 1. ceturksnī bija 2 166 EUR/m². Vidējā cena bija par 2% zemāka nekā 2021. gada 4. ceturksnī. Savukārt, salīdzinot ar 2021. gada 1. ceturksni, jauno projektu dzīvokļu vidējā cena Rīgas centrā bija par 9% augstāka.

Rīgas centrā un tādos centram tuvos rajonos kā Ķīpsala un Klīversala 2022. gada 1. ceturksnī jauno projektu segmentā tika novērots aktivitātes samazinājums.

2022. gada 1. ceturksnī notika 185 darījumi jaunajos projektos Rīgas centrā. Salīdzinot ar 2021. gada 4. ceturksni, darījumu skaits bija par 26% mazāks. Savukārt, salīdzinot ar pagājušā gada 1. ceturksni, darījumu skaits bija par 5% mazāks.

Arī 2022. gadā vairāki darījumi tika reģistrēti par cenu zem 1 000 EUR/m² (8% no kopējā skaita), kas nav Rīgas centram raksturīga cena. Visticamāk, šajos darījumos lielākoties netika atspoguļota kopējā darījuma summa, pauž uzņēmumā. Tomēr šo darījumu īpatsvaram bija tendence samazināties (2020. gadā bija 14%, bet 2021. gadā - 11%).

Rīgas centra jauno projektu cenu raksturīgais diapazons 2022. gada 1. ceturksnī bija no 1 400 līdz 2 600 EUR/m². Rīgas centram raksturīgākajā cenu diapazonā notika lielākā daļa jeb 66% darījumu. Populārākais projekts šajā cenu amplitūdā bija jaunais projekts "Fjordi", Ganību dambī 11 un 11A ("Bonava"), kur reģistrēti salīdzinoši visvairāk darījumi (33). Darījumu vidējā cena šajā projektā – 2 003 EUR/m². Darījumi notika galvenokārt ar trīsistabu dzīvokļiem, un vidējā dzīvokļa telpu platība bija 69 m².

2022. gada 1. ceturksnī visvairāk darījumi reģistrēti cenu amplitūdā no 1 800 līdz 2 200 EUR/m². Samērā daudz darījumu un otra populārākā cenu kategorija 2022. gadā bija cenu diapazonā no 2 200 līdz 2 600 EUR/m². Šajā cenu kategorijā visvairāk darījumu notika Pulkveža Brieža ielā 35, projektā "Park Alley", kā arī projektā "Fjordi", Ganību dambī 11 un 11A.

Arī cenu diapazonā no 1 400 līdz 1 800 EUR/m² notika salīdzinoši daudz darījumu. Šajā cenu kategorijā darījumi notika ar dzīvokļiem gan zināmu attīstītāju ("Merks", "Bonava" un citos) projektos, gan mazāk zināmās jaunās vai pilnībā renovētās ēkās Rīgas centrā un tā perifērijā. Šajā cenu amplitūdā ietilpa 16% no visiem centra dzīvokļu darījumiem.

Savukārt cenu kategorijā virs 2 600 EUR/m² darījumu skaits būtiski samazinājās. Par cenu virs 4 000 EUR/m² 2022. gada 1. ceturksnī darījumi netika reģistrēti. Salīdzinājumam: 2021. gadā reģistrēti 18 šādi darījumi, bet iepriekšējos gados ap sešiem darījumiem gadā. Dārgākais darījums reģistrēts Brīvības ielā 46, pilnībā atjaunotā daudzdzīvokļu mājā par gandrīz 4 000 EUR/m².

Analizējot darījumu skaita proporciju pēc istabu skaita, redzams, ka Rīgas centrā 2022. gada 1. ceturksnī dominēja trīsistabu dzīvokļi (35%). Arī diezgan daudz darījumu notiku ar divistabu dzīvokļiem (33%). Savukārt vismazāk tika pārdoti četristabu dzīvokļi – 12% no centra pārdoto dzīvokļu kopskaita. Laika periodā no 2018. līdz 2021. gadam visvairāk darījumu notika ar divistabu dzīvokļiem.

Analizējot Rīgas centra jauno projektu dzīvokļu darījumus pēc kopējās patības, var secināt, ka 2022. gada 1. ceturksnī visvairāk darījumu notika ar vidēji lielas un lielas platības dzīvokļiem. Arī 2020. un 2021. gadā visvairāk tika pārdoti dzīvokļi platībā no 50 līdz 85 m². Šī gada 1. ceturksnī ar šādas platības dzīvokļiem reģistrēti 84 darījumi jeb 45% no Rīgas centra jauno projektu dzīvokļu darījumiem. Nedaudz mazāk darījumu notika arī ar dzīvokļiem, kuru platība bija virs 85 m² (61 darījums jeb 33%).

Gada laikā ievērojami mazāk darījumu notika ar mazas platības dzīvokļiem platībā no 35 līdz 50 m² (29 darījumi jeb 16%). Vismazāk tika pārdoti dzīvokļi platībā līdz 35 m² – tādu bija tikai 6% no pārdoto dzīvokļu skaita jaunās ēkās. Savukārt darījumu skaits ar ekskluzīviem lielu platību dzīvokļiem, kuru platība pārsniedz 200 m², 2022. gadā samazinājās. 1. ceturksnī notika tikai trīs šādu dzīvokļu darījumi. Salīdzinājumam: 2021. gada 1. ceturksnī notika deviņi darījumi.

Aprīlī vismazāk dzīvokļu piedāvājumu bija Vecrīgā. Arī Ķīpsalā piedāvājuma līmenis bija zems, tomēr tas pieauga kopš gada sākuma.