Īres tirgus līdzības un atšķirības Baltijas valstīs

Īres cenu ziņā Rīga arvien ir viena no pieejamākajām galvaspilsētām Eiropā, ziņo nekustamā īpašuma kompāniju grupa "KA Invest Group", savukārt Viļņā vairs nav iespējams noīrēt mājokli pat par 300-350 eiro, bet Tallinā – par 400-450 eiro.

Kā stāsta uzņēmumu grupas īpašnieks un vadītājs Aleksejs Kaškarovs, galvaspilsētas nomalē vēl joprojām ir pieejami vienistabas vai studijas tipa dzīvokļi par 200 eiro mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem).

Viņaprāt, zemās cenas liecina, ka iedzīvotāju maksātspēja Latvijā ir zemāka. Arī iedzīvotāju aizplūšana uz ārvalstīm vēl joprojām turpinoties, lai gan nav tik izteikti kā pirms 10 gadiem. "Latvija atpaliek gan dzīves līmeņa, gan ienākumu ziņā. Otrs iemesls ir nepietiekami novērtētais mājokļu tirgus. Tā rezultātā piedāvājums vēl aizvien pārsniedz pieprasījumu," klāsta Kaškarovs.

Rudenī ir vērojams divistabu īres dzīvokļu trūkums. Tas saistīts ar to, ka Latvijā arvien ierodas bēgļu ģimenes, kas parasti ir divas paaudzes. "Līdz 50% zvanītāju (un situācija kopš pavasara nav mainījusies) ir ukraiņi. Lai gan "KA Invest Group" izīrē nemēbelētus dzīvokļus, tos izvēlas arī ukraiņu ģimenes, kuras slēdz līgumus uz gadu. Varam secināt, ka cilvēki ir atraduši darbu un vēlas šeit palikt," viņš piebilst.

Kaškarovs pieļauj, ka daļēji Latvijas atpalicība cenu līmenī ir saistīta ar atbilstošu A klases biroju skaita trūkumu atšķirībā no kaimiņvalstu galvaspilsētām, tādējādi Latvijā ienācis mazāk starptautisko uzņēmumu un augsti kvalificētu speciālistu, kas uzlabotu kopējo maksātspējas līmeni. "Tallinā ir A klases biroju telpas, kuras izmanto pat 15 tūkst. darbinieku. Šie cilvēki ierodas valstī un meklē sev mājokli, maksā nodokļus, kā arī veic pirkumus. Latvijā, lai arī neredzam problēmas ar transportu un 20-30 minūšu laikā ir iespējams nokļūt jebkurā mikrorajonā, biroju rajonu attīstība ir tikai sākuma stadijā," atzīmē uzņēmējs.

Pēc Kaškarova domām, īres tirgus ir sastindzis un savā ziņā kopē nekustamo īpašumu pārdošanas tirgu. "Lai gan ir pagājis ilgs laiks kopš tirgū bija izveidojies burbulis (un Latvijā tas bija lielāks nekā pārējās Baltijas valstīs), kreditēšana vēl aizvien nav pilnībā atguvusies, un īres tirgus ir nenovērtēts. Īres tirgus ievērojami atpaliek no pārējām Baltijas valstīm, galvenokārt cenu un nedaudz arī kvalitātes ziņā," viņš klāsta.

Vēl viens iemesls, kā uzskata Kaškarovs, ir 2018. gadā aizsāktā "cīņa" starp bankām un jebkādām ārvalstu investīcijām, proti, dažādi ierobežojumi likuši daudziem investoriem pārtraukt ieguldīt līdzekļus Rīgā. Tas attiecināms ne tikai uz investīcijām no NVS valstīm, bet arī Izraēlas, Lielbritānijas un Šveices. "Kad Latvijas Banka un valdība pārstās mākslīgi kavēt investīciju pieplūdumu, Rīgai ir visas iespējas apsteigt citas galvaspilsētas. Un tam ir vairāki iemesli: pirmkārt, Rīga ir lielākā pilsēta Baltijas valstīs, otrkārt, tā ir transporta mezgls, treškārt, Rīga ir apsteigusi savus kaimiņus piesaistīto ārvalstu tūristu skaita ziņā. Tāpat pozitīva loma var būt ienākumu nodokļa nulles likmei, kurai līdzīga ir ieviesta un jau vairākus gadus darbojas Igaunijā," viņš uzskata.

Igaunijas galvaspilsētas nekustamā īpašuma tirgu mēdz uzskatīt kā sakarsušu. Pieprasījums pārsniedz piedāvājumu, ir deficīts, turklāt tas attiecas uz visiem segmentiem.

Dzīvokļu cenas pieaugušas pavasarī un vasaras sākumā, taču pēdējo mēnešu laikā tās ir šķietami iesaldētas. Rudenī kāpums apstājās un tirgus ir stabilizējies.

Pēc Igaunijas uzņēmuma "Profil Invest" pārstāvja Dmitrija Zvjaginceva domām, īres mājokļu segments izjūt spiedienu. Būtiska ietekme ir Ukrainas bēgļu pieplūdumam, kā arī tiem cilvēkiem, kas ierodas no Krievijas. Pirmie izvēlas salīdzinoši lētus dzīvokļus, otrā kategorija bieži vien ir vērsta uz dārgāku mājokļu izvēli. Tallinā trūkst lētu vienistabas un divistabu dzīvokļu, un cenas, pēc viņa teiktā, ir pieaugušas vidēji par 20-25%. "Pašlaik vienistabas dzīvokli pilsētas mikrorajonā var noīrēt par 400-500 eiro mēnesī, savukārt divistabu dzīvoklis izmaksās 600-700 eiro. Tradicionāli, slēdzot līgumu, īres maksai tiek pieskaitīti komunālie maksājumi un samaksa par māklera pakalpojumiem. Pilsētas centrā minimālās dzīvokļa īres izmaksas būs par vienu vai diviem simtiem eiro lielākas," stāsta Zvjagincevs.

Tādējādi Tallinā sāk veidoties īres mājokļu tirgus. Šim produktam ir pievērsušies attīstītāji, taču segmenta straujāku izaugsmi kavē būvniecības izmaksu kāpums, kā arī zemes gabalu izmaksas. Tomēr īres mājokļu segments tiek atzīts par vienu no perspektīvākajiem Igaunijas galvaspilsētā, bet tas tomēr neizslēdz nekustamā īpašuma tirgus korekciju ziemā.

Cenu kāpums nav gājis secen arī īres tirgum. Saskaņā ar Lietuvas Statistikas departamenta datiem, gada laikā īres cenas ir pieaugušas visās lielākajās Lietuvas pilsētās. Visvairāk par īri maksā Viļņas iedzīvotāji.

Vidējā cena Viļņā ir 9-10 eiro/m². Standarta divistabu dzīvoklis 50 kvadrātmetru platībā maksā vidēji 500 eiro mēnesī, gadu iepriekš tas maksāja 466 eiro.

Arī Lietuvā īres tirgu ietekmē bēgļu pieplūdums no Ukrainas, kas ir veicinājis krasu piedāvājuma kritumu gada sākumā; īres cenas ir pieaugušas līdz rekordlīmenim. Tirgus speciālisti spriež, ka, tuvojoties ziemai, komunālo maksājumu pieauguma dēļ izmaksas par īri nedaudz samazināsies. Ir parādījusies arī cita tendence: Viļņā jauni mājokļi tiek izīrēti vien dažu stundu laikā. Arī tas ir izraisījis 20% īres maksas pieaugumu. Rudenī piedāvājumā parādījās vairāk mājokļu, taču cenas nav samazinājušās.

Pēc vairākiem mēnešiem svešā zemē bēgļi ir atgriezušies mājās vai pārcēlušies uz citu ES valsti. Tirgū varētu parādīties dzīvokļi, kuru īpašnieki tos līdz šim ir turējuši tukšus. Vēl viens iemesls ir tas, ka, pieaugot procentu likmēm, kredīti kļūst mazāk pieejami un hipotekārā kredīta ikmēneša maksājumi pārsniedz īres maksu, lai gan agrāk izdevīgāk bija uz kredīta iegādāties pašam savu mājokli.