Mājokļu pieejamība būtiski cietusi; nenoteiktības apstākļos cenas var nedaudz samazināties

Tas atspoguļo vidējas mājsaimniecības iespējas atļauties iegādāties 55 kvadrātmetru lielu dzīvokli ar hipotekārā kredīta palīdzību kādā no Baltijas valstu galvaspilsētām. Ņemot vērā vidējo procentu likmi un mājokļa cenu, tiek aprēķināti parādsaistībām novirzāmie ikmēneša maksājumi, un tie tiek pretstatīti pusotras vidējās neto algas attīstībai attiecīgajā pilsētā.

Gada griezumā mājokļu pieejamības indekss krietni samazinājās. Algu pieaugums atpalika no dzīvokļu cenu kāpuma, kas kopā ar augošām procentu likmēm negatīvi ietekmēja mājokļu pieejamību. Viļņā un Tallinā mājokļu pieejamības indeksa vērtība noslīdēja līdz, respektīvi, 120.9 un 119.6. Kaut gan Rīgā mājokļu pieejamība ir krietni zemāka nekā iepriekš, tomēr tā saglabājas visaugstākā starp Baltijas galvaspilsētām – indeksa vērtība trešajā ceturksnī bija 176.6. Šāda indeksa vērtība nozīmē to, ka tādas mājsaimniecības, kuras ienākumi atbilst 1,5 vidējai neto mēneša algai Rīgā un kura vēlas iegādāties 55 m2 lielu dzīvokli, ienākumi bija par 76.6% augstāki, nekā tas būtu nepieciešams, lai hipotekārā kredīta apkalpošanai novirzītu ne vairāk kā 30% no ģimenes ienākumiem.

"Swedbank" aplēses rāda, ka trešajā ceturksnī Rīgā vidējā svērtā dzīvokļu cena pieauga par 12%. Lēnāks pieauguma temps reģistrēts dzīvokļiem vecākās mājās (kas tapušas pirms 2000. gada). Savukārt dzīvokļiem, kuri atrodas mājās, kas celtas vai renovētas pēc 2000. gada, un kuri pārsvarā ir dārgāki par vecākiem dzīvokļiem, cenu pieaugums paātrinājās. Šo dzīvokļu pieejamība arī ir nedaudz zemāka – indeksa vērtība bija 125.8. Visticamāk, cenu izaugsmes paātrinājumu noteica darījumi ar iepriekš rezervētiem jaunajiem dzīvokļiem. Šo dzīvokļu cenas ir vēl augstākas, un dzīvokļu pieejamība ir vēl zemāka.

Rekordaugsta inflācija un augstākas procentu likmes palielināja mājsaimniecību finansiālo slogu. Dārgāka kredītu apkalpošana, kā arī dzīves dārdzības šoks un recesijas bažas ir mazinājušas iedzīvotāju noskaņojumu.

Pircēji kļuvuši piesardzīgāki – pieprasījums pēc mājokļiem trešajā ceturksnī samazinājās. Darījumu skaits samazinājās par 6%, salīdzinot ar pērnā gada trešo ceturksni. Pirmreizējā tirgū samazinājās darījumu skaits, kā arī palēninājās būvniecībā esošo mājokļu rezervēšanas tempi. Otrreizējā tirgū arī novērojams aktivitātes kritums. Noturīgāks pieprasījums vēl var saglabāties salīdzinoši jaunākos projektos otrreizējā tirgū, kas uzbūvēti vai renovēti pēc 2000. gada - pircēji, kuri vairs nevar atļauties iegādāties tikko uzceltus dzīvokļus, izskata šos variantus. Turpretim, lētāki Padomju laiku mājokļi zaudēja savu pievilcību zemās energoefektivitātes dēļ. Draudot pieaugt apkures rēķiniem, īpašnieki bija ieinteresēti tos ātri pārdot. Šo, it īpaši pēc platības lielāko, mājokļu piedāvājums pārdošanā ir krietni pieaudzis. Pieprasījuma mazināšanās dēļ padomju laiku mājās esošajiem dzīvokļiem vairākus mēnešus pēc kārtas tika reģistrēts cenu kritums.

Visdrīzāk, vidējās svērtās cenas pieaugumu tuvākajos mēnešos vēl balstīs darījumi ar iepriekš rezervētiem jauno projektu dzīvokļiem, kas ir dārgāki par vidējo mājokli. Tomēr valdošās nenoteiktības apstākļos mājokļu cenas nākamā gada laikā var samazināties. Zems pieprasījums un augstākas procentu likmes var radīt nelielu cenu korekciju, ap 5% vai nedaudz vairāk. Protams, ka cenu attīstība dažādos segmentos atšķirsies. Piemēram, jaunajiem projektiem cenu samazinājumu varam arī nesagaidīt. Augstās būvniecības izmaksas un nekustamo īpašumu attīstītāju labā finanšu situācija motivē cenas nemazināt.

Vidējā alga trešajā ceturksnī turpināja pieaugt. Neto alga Rīgā bija par 5,7% lielāka nekā pirms gada. Kaut gan ienākumi palielinājās, tomēr strauji augošā inflācija samazināja strādājošo reālo algu un brīvo līdzekļu apjomu. Nākamgad vidējās algas izaugsmi veicinās minimālās algas paaugstinājums. 2023. gadā "Swedbank" prognozē mēneša bruto algas pieaugumu 8.5% apmērā.

2022. gadā algu pieaugums atpalika no mājokļu cenu pieauguma. Tas izraisīja mājokļu pieejamības kritumu. Nākamgad šī cenu-algu dinamika varētu mainīties – vidējā svērtā dzīvokļu cena, visticamāk, samazināsies, savukārt neto alga augs. Mājokļu pieejamību ierobežos pieaugošās procentu likmes, tādēļ mājokļu pieejamības indekss, visticamāk, svārstīsies.