Rīga, Viļņa, Tallina – kurā no pilsētām mājsaimniecība var atļauties lielāku dzīvokli kredītā

Salīdzinot ar kaimiņvalstīm, pieejamība Rīgā auga straujāk. Šeit līdzēja neliels vidējās dzīvokļu cenas kritums, būtisks samazinājums jauno mājokļu kredītu procentu likmēs, kā arī arvien visai strauji augošās algas. Mājsaimniecību rocība atgriezusies pirmsinflācijas perioda līmenī, kas palīdz uzlaboties patērētāju noskaņojumam. Nākamgad procentu likmes turpinās krist, un neto algas augs gandrīz tikpat strauji kā šogad, radot labākus priekšnosacījumus gan mājokļu pieejamībai, gan tirgus aktivitātei.

2024. gada trešajā ceturksnī mājsaimniecība, kuras ienākumi atbilst 1,5 vidējai neto mēneša algai, ar hipotekārā kredīta palīdzību Tallinā varēja atļauties aptuveni 56 m², bet Viļņā – 51 m² lielu dzīvokli.

Savukārt Rīgā mājokļu pieejamība turpināja būt salīdzinoši augstāka. Vidēja Rīgas mājsaimniecība, novirzot hipotekārā kredīta apkalpošanai ne vairāk kā 30% no ģimenes ienākumiem, varēja atļauties iegādāties teju 88 m² lielu dzīvokli.

Pirmreizējā tirgū aina gan ir bēdīgāka, un vidēja mājsaimniecība var atļauties iegādāties vien 42 m² dzīvokli. Jauno dzīvokļu segmentā vidējā mājsaimniecība var atļauties iegādāties aptuveni trīs reizes mazāku platību nekā nerenovētā dzīvoklī ārpus Rīgas centra (pārsvarā – sērijveida mājās).

Tā kā vidēji tiek pirkti aptuveni 55m² lieli dzīvokļi, varam secināt, ka no jauna būvētie dzīvokļi arvien nav vidējai mājsaimniecībai pa kabatai. Taču šī segmenta pieejamība ir līdzīgi zema arī kaimiņvalstu galvaspilsētās.

Dzīvokļu tirgus aktivitāte pamazām šķiet uzņem apgriezienus. Lai arī jau 2. ceturksnī varēja novērot nelielu uzlabojumu darījumu skaitā, 3. ceturksnī aktivitāte pieauga vēl manāmāk. Pēc provizoriskajiem datiem izskatās, ka situācija tirgū uzlabojās pateicoties aktivitātes kāpumam otrreizējā tirgū, īpaši, sērijveida dzīvokļu segmentā.

Tikmēr aktivitāte pirmreizējā tirgū krietni pieklibo, kaut gan novērotais kritums gan darījumu, gan rezervāciju skaitā kļuvis mazāks. Nepārdoto jauno dzīvokļu krājumi pieauga.

Sākotnējie dati liecina, ka vidējā svērtā dzīvokļu cena Rīgā saruka gan pret iepriekšējo ceturksni, gan pret pagājušo gadu. Ārpus centra esošo, pārsvarā nerenovētu sērijveida dzīvokļu, kuri veido ap 60% no tirgus, cena pret pagājušo gadu nedaudz pieauga. Taču kopumā tā pēdējo divu gadu laikā svārstījusies salīdzinoši mazā intervālā un ir zem 2021. gada izskaņas vērtības. Savukārt, jauno dzīvokļu cenas arvien aug ar divciparu skaitli. Jaunajiem dzīvokļiem gaidām tālāku cenu kāpumu, tomēr cenu pieauguma ātrums varētu būt krietni piezemētāks.

Trešajā ceturksnī šķiet visi vēji pūta par labu vidējās mājsaimniecības iespējai nopirkt jaunu dzīvokli. Algu pieauguma tempi bremzējās, taču tāpat bija visai strauji un tuvākajā nākotnē īpaši nesaruks. Nedaudz lielāku rocību lielākajai daļai algu saņēmēju dos plānotās nodokļu izmaiņas 2025. gadā.

Vidējā dzīvokļa cena, visdrīzāk, īpaši nemainīsies, ja tirgū nebūs kādu būtisku šoku. Visbeidzot, jauniem mājokļa kredītiem piemērotā procentu likme uzsākusi manāmāku lejupslīdi, un Eiropas Centrālās bankas (ECB) pakāpeniski turpinās samazināt savas bāzes procentu likmes. Sagaidāms, ka ECB noguldījumu iespējas uz nakti likme, kurai cieši seko EURIBOR, nākamgad rudenī saruks līdz 1,75% atzīmei. Arī mājokļu pieejamības uzlabošanās ceļš varētu būt mazliet bedrains un līkumots, bet galvenais, ka augšupvērsts.