10 gadi kopš dzīvokļu cenu buma: no kredītiem bez ienākumiem līdz milzu piesardzībai  (95)

2007. gada 1. jūlijā sērijveida dzīvokļu cena Rīgā sasniedza visu laiku augstāko atzīmi – 1620 eiro par kvadrātmetru. Salīdzinājumam šā gada maijā cena bija par 54% zemāka. Jau 2008. gadā cenas sāka strauji sarukt – gadā kopumā vidēji par 33,5%. Savukārt 2009. gada laikā vidējā dzīvokļu cenas Rīgā kopumā nokritās vēl par 44,2%.

"Latio" vadītājs Edgars Šīns jau tā gada oktobrī prognozēja, ka gadumijā Latvijā varētu sākties pirmās nopietnās problēmas ar neatmaksātiem kredītiem sērijveida dzīvokļu iegādei un nespēju tos realizēt, lai bankas varētu atgūt aizdotos līdzekļus. Intervijā aģentūras BNS biznesa informācijas portālam "Baltic Business Service" viņš prognozēja, ka "daudzām ģimenēm Ziemassvētki nebūs neko priecīgi".

Vēlāk tas piepildījās – nespējot atmaksāt kredītus, cilvēki iegādātos īpašumus atdeva bankām, kurām nācās izveidot nekustamo īpašumu kompānijas atsavināto dzīvokļu tirgošanai.

Piedāvājam apkopojumu par banku lomu īpašumu tirgus attīstībā, un to, kā hipotekārie kredīti tiek izsniegti tagad.

"SEB bankas" valdes loceklis Arnis Škapars atminas, ka pirmskrīzes laikā iespējas iedzīvotājiem saņemt finansējumu mājokļa iegādei lielākoties bija atkarīgas no kredītiestādes politikas un pieejas.

"Bija iestādes, kuras piedāvāja finansējumu par pilno pirkumu summu, neprasot klientiem līdzfinansējumu, bija pat iestādes, kuras izsniedza kredītus, balstoties arī uz klientu neoficiāliem ienākumiem. Turklāt nebija vēl izveidots vienotais kredītu reģistrs, kas ļautu izvērtēt klienta kopējās reālās saistības citās iestādēs. Kredītu viegla pieejamība stimulēja arī nekustamā īpašuma cenu pieaugumu – daudzos gadījumos iedzīvotāji iegādājās īpašumus, kurus principā nevarēja atļauties," viņš vērtē.

"Swedbank Latvija" galvenais ekonomists Mārtiņš Kazāks vērš uzmanību uz to, ka pagājušajā reizē, kad Latvijā izveidojās nekustamā īpašuma burbulis, tā bija ne tikai lokāla, bet globāla problēma – burbulis veidojās arī pasaulē.

"Patlaban Latvijā nekustamā īpašuma tirgus sāk tikai pamazām atgūties. Hipotekāro kredītu portfelis gads pret gadu joprojām ir mīnusos, un uz kādiem plusiem varam cerēt tikai šajā vai nākamajā gadā. Šajā ziņā atpaliekam no Lietuvas un Igaunijas, kur hipotekārās kreditēšanas apjomi jau vairākus gadus aug," viņš norāda.

"Nordea" Kredītu analīzes daļas vadītājs Latvijā Kaspars Dreimanis atzīst, ka hipotekārās kreditēšanas apmēri pēdējos gadus bijuši nemainīgi.

"Ekonomikas attīstība Latvijas hipotekārās kreditēšanas tirgu pēdējo sešu, septiņu gadu laikā nav spējusi pietiekami pozitīvi ietekmēt, jo, neskatoties uz ekonomikas augšupeju, kopējā hipotekārā kredītportfeļa attīstība līdz aizvadītā gada sākumam ir bijusi nemainīgi negatīva – tikai pēdējo 18 mēnešu laikā Latvijas hipotekārās kreditēšanas portfeļa apjoms ir nostabilizējies," viņš skaidro. Lai arī no jauna izsniegto kredītu apjoms pastāvīgi pieaug, tie joprojām nespēj kompensēt līdz šim izsniegto kredītu amortizācijas apjomus, kas norāda, ka daļa no jauna izsniegto kredītu tiek izmantota, lai refinansētu vai pagarinātu jau esošās kredītsaistības.

Tagad kredītus izvēlas tie, kuriem ir nepieciešamība vai brīvi līdzekļi: "Par nekustamo īpašumu iegādi un attīstīšanu šobrīd domā galvenokārt tikai tie aizņēmēji, kuriem ir brīvi līdzekļi un objektīva nepieciešamība pēc īpašuma iegādes vai attīstīšanas, kas ir pilnīgi pretēja situācija 2006. un 2007. gadam, kad nekustamais īpašums, līdzās sporta aktualitātēm un laika apstākļiem, bija viena no galvenajām apspriešanas tēmām visos sabiedrības līmeņos".

Arī "SEB bankai" nācās strādāt ar krīzes sekām, bet tagad gan kredītiestādes, gan iedzīvotāji daudz nopietnāk un atbildīgāk izvērtē ar kredītiem saistītos jautājumos, norāda Škapars, piebilstot, ka pašlaik jaunpiešķirto kredītu atmaksas disciplīna ir ļoti augstā līmenī, un kopš 2009. gada izsniegtajiem aizdevumiem kredītmaksājumu kavējumi ir tikai aptuveni 1%.

Pēc viņa teiktā, iedzīvotāji daudz vairāk laika velta, lai izvērtētu savas iespējas aizņemties, konsultējas ar bankas speciālistiem, rēķina, kādas būs viņu ikmēneša izmaksas, kad tiem pievienosies vēl kredītmaksājumi. Tāpat kredītņēmēji izmanto papildu pakalpojumus, kas ļauj saglabāt pārliecību par atmaksas iespējām, piemēram, kredītmaksājumu apdrošināšanu.

Škapars min, ka procentu likmes ir ļoti zemā līmenī, tomēr, iegādājoties mājokli, obligāti nepieciešams ir klienta līdzfinansējums vismaz 15% apmērā. Nepieciešami arī regulāri un oficiāli ienākumi tādā apmērā, lai ikmēneša maksājumi nekļūtu par pārāk smagu slogu. "Ar to saistīti arī biežākie finansēšanas atteikšanas iemesli – potenciālajiem kredītņēmējiem nav stabilu vai oficiāli pierādāmu ienākumu, nav sakrāta summa pirmajai iemaksai, ir slikta kredītvēsture, vai arī pieprasītā summa ir pārāk liela, kā rezultātā ikmēneša maksājumi veidotu pārāk lielu daļu no ikmēneša ienākumiem," viņš klāsta.

"Potenciālajiem klientiem mēs iesakām pieturēties pie ļoti svarīgas formulas – nevajadzētu uzņemties saistības, kas pārsniedz četru gadu bruto (uz papīra) darba algu. Piemēram, ja bruto algas apmērs ir 1000 eiro, tad saistību apmēram nevajadzētu pārsniegt 48 tūkstošus eiro. Šajā gadījumā arī bankai būs vieglāk pieņemt pozitīvu lēmumu. Un šeit slēpjas arī faktors, kas neļauj būtiski augt nekustāmā īpašuma cenai – jo dārgāks ir mājoklis, jo mazāk cilvēku to var atļauties," saka Škapars. Turklāt arī algu kāpums ir diezgan mērens un veselīgs, atšķirībā no pirmskrīzes laikiem.

Pēc viņa teiktā, tagad vērojams "veselīgs pieprasījums" pēc mājokļa kredītiem.

Šā gada pirmajos piecos mēnešos "SEB banka" piešķīrusi finansējumu mājokļa iegādei gandrīz 50 miljonu eiro apmērā, kas ir par 19% vairāk nekā attiecīgajā periodā pērn. Savukārt maijā "SEB bankā" reģistrēts lielākais piešķirto mājokļa kredītu skaits un apjoms pēdējo astoņu gadu laikā. "Attīstoties ekonomikai un augot iedzīvotāju ienākumiem, paradās arī vēlme uzlabot dzīves apstākļus. Veidojas arī jaunas ģimenes, kurām vajag atsevišķu mājokli," stāsta Škapars. Attīstīties hipotekārajai kreditēšanai palīdz arī valsts galvojumu programma jaunajām ģimenēm, ko bankas realizē kopā ar "Altum" – apmēram 40% no piešķirtajiem kredītiem ir ar "Altum" atbalstu.

Kazāka ieskatā Latvijas iedzīvotāji arvien ir piesardzīgi pret ilgtermiņa kredītiem. Piesardzīgi ir arī kredītdevēji – gan iepriekšējās pieredzēs dēļ, gan arī stingrākas regulācijas dēļ. "Līdz ar to Latvijā patlaban hipotekāro kredītu pieaugums ir mazāks nekā iepriekš izsniegto portfeļu amortizācija. Taču jāņem vērā, ka darba tirgus turpinās uzsilt, algas augs, likmes tuvākajā laikā saglabāsies zemas, savukārt mājsaimniecību parādu līmenis bankās ir zems un ir iespēja aizņemties," viņš prognozē.

"Veselīga nekustamā īpašuma tirgus izaugsme ir normāla parādība, un Latvijā nekustamā īpašuma cenām iepriekšējos gados vajadzēja augt pat straujāk, šis sektors mums pagaidām kavējas," piebilst "Swedbank" eksperts.

Portāls "Delfi" jau rakstīja, ka nekustamo īpašumu kompāniju pārstāvji un būvnieki gan atzīst, ka krīzes ik pēc laika atkārtojas un šāda iespēja pastāv arī Latvijā.

"Pašlaik bankas savā politikā ir diezgan konservatīvas. Ja bankas savu nostāju nemīkstinās, satraukumam nav pamata," portālam "Delfi" teica nekustamo īpašumu kompānijas "Arco Real Estate" valdes loceklis Māris Laukalējs. Līdzīgu novērojumus par banku politiku pauda "Latio" vadītājs Edgars Šīns: "Bankas pašlaik ir piesardzīgas, tas ir stabilizēšos faktors".

"Nordea" Kredītu analīzes daļas vadītājs Latvijā Kaspars Dreimanis gan uzsver – ir pietiekami daudz priekšnosacījumu, lai nekustamo īpašumu cenu burbulis kopumā pašlaik nebūtu aktuāls jautājums: "Ekonomika attīstās samērīgi pozitīvi, netiek novērots algu kāpuma burbulis, inflācija ir samērīgi zema, un finansējuma pieejamība no komercbankām ir nelabvēlīga spekulatīvām darbībām, jo īpašumu iegādei sniegtā finansējuma proporcija paredz būtiskus aizņēmēju ieguldījums pašu finansējuma veidā".