Ziemeļeiropā lielākā nekustamo īpašumu projekta – "Riga Waterfront" – prezentācija izraisīja plašu rezonansi, skaidri norādot, ka Rīga ir pelnījusi šāda mēroga pārvērtības, kuru laikā projekta autori Andrejsalas teritorijā plāno uzbūvēt apmēram vienu miljonu kvadrātmetru – viesnīcas, dzīvojamās ēkas, birojus, tirdzniecības centrus, skolas un bērnudārzus. Investīciju piesaiste galvaspilsētas attīstībai ir atbalstāma, taču uz grandiozajiem plāniem jāraugās ar lielām bažām.
Ziemeļu Dubaijas projekta prezentācija ūdens glāzē sacēla pamatīgu vētru – vēroju Latvijas nekustamo īpašumu speciālistu reakciju un apzinos, ka vien retais "Riga Waterfront" prezentāciju skata kopā ar matemātiskiem aprēķiniem.
Turklāt jāatgādina, ka esam jau piedzīvojuši solījumus par iespaidīgu projektu iecerēm. Atcerēsimies 2010. gadu, kad rīdziniekiem Lucavsalā tika solīta Lasvegasas filiāle, bet šobrīd redzam, ka Lucavsala nav piedzīvojusi solītās pārvērtības. Un man ir pamatotas bažas par Andrejsalas projekta likteni, jo šajā iecerē neredzu ekonomisko pamatojumu.
Investīciju piesaiste ir pozitīvs aspekts, tajā pašā laikā jāatceras, ka jebkura investora galvenais mērķis ir peļņas gūšana. Taču, redzot esošo ekonomisko situāciju valstī un iedzīvotāju maksātspēju, investoriem Latvija šobrīd nav interesanta. Būtiskākais faktors, kas ir pretrunā idejai par Rīgas attīstīšanu šādā mērogā, ir iedzīvotāju skaits, kas saskaņā ar oficiālo statistiku pēdējo 30 gadu laikā ir samazinājies par 29%.
Nekustamajam īpašumam ir nepieciešami cilvēki, turklāt maksātspējīgi. Atgādināšu, ka 1999. gadā oficiālajā izdevumā "Latvijas Vēstnesis" izteiktās vispesimistiskākās demogrāfiskās prognozes 2025. gadam jau šogad esam apsteiguši par 100 000 iedzīvotājiem, un ticības, ka tuvākajā laikā situācija uzlabosies, nav, jo iedzīvotāji turpina aizbraukt. Mana pieredze rāda, ka jaunie projekti izdodas tad, ja cenu kategorija atbilst vietējo iedzīvotāju vidējas klases maksātspējai.
Ikdienā darbojoties nekustamo īpašumu nozarē un redzot jauno projektu pārdošanas dinamiku, ekspertam rodas pamatots jautājums: kādai mērķauditorijai tiks būvēts šis grandiozais projekts un kas zemās maksātspējas apstākļos varēs atļauties tajā iegādāties kādu īpašumu? Lai saprastu esošo situāciju, jāatskatās uz 2023. gadu, kad Rīgas centra dzīvokļu segmentā cenu kategorijā virs 4000 EUR/m² pērn notikuši vien 25 darījumi. Šāda pieticīga statistika liecina, ka Rīgas nekustamo īpašumu tirgus nav gatavs "Riga Waterfront" apjomam un cenu līmenim.
Ja šī projekta mērķis nav peļņa, tad visdrīzāk tas izdosies jebkuros apstākļos. Lai solītajos tirdzniecības centros nomnieki varētu maksāt atbilstošas nomas, ir jābūt maksātspējīgiem pircējiem. Lai solītie restorāni varētu atļauties nodrošināt fantastiskas maltītes, uz restorāniem jānāk cilvēkiem nevis reizi mēnesī, bet katru dienu.
Minētā projekta kontekstā jāuzsver arī nepievilcīgo nodokļu politiku, kuras dēļ investori nereti labprātāk izvēlas citas valstis. Turklāt pērnā gada dati liecina, ka daudzi ārvalstu uzņēmumi izvēlējās slēgt savas pārstāvniecības Latvijā pieaugošās inflācijas un energoresursu sadārdzinājuma dēļ. Savukārt Uzņēmumu reģistra apkopotie dati uzrāda, ka 2023. gadā turpināja samazināties no jauna reģistrēto uzņēmumu skaits. Pieauga arī brīvo telpu īpatsvars visās biroju telpu klasēs. Kā liecina "Arco Real Estate" komercīpašumu tirgus pārskats, pagājušajā gadā A klases biroju segmentā 25-30% telpu nebija nomnieku. Vēl skaudrāka situācija ir Rīgas centra un Vecrīgas pirmo stāvu tirdzniecības telpu segmentā – tur vērojams liels brīvo telpu īpatsvars un ļoti zems pieprasījums.
Redzot šī projekta vērienu, to var pielīdzināt kāda liela investora vēlmei uzbūvēt jaunu ekskluzīvu dzīvojamo kvartālu pie Rāznas ezera Latgalē cerībā, ka būs pircēji no visas Latvijas, kas brauks pirkt tur īpašumu. Tādu projekta finansētāju vajadzētu dēvēt nevis par investoru, bet gan par mecenātu, jo šādas investīcijas Latvijā atpelnīt nav iespējams.
Projekta autors savā publiskajā uzrunā solīja, ka Rīga atkal būšot pārpildīta ar cilvēkiem. Bet kas tad būs šie cilvēki, kas pārpludinās Rīgas ielas? Ja tie būs iebraucēji, tad kāds liktenis sagaida galvaspilsētas nacionālās vērtības – valodu un tradīcijas? Neticu arī tam, ka aizbraukušos latviešus varēs piesaistīt ar skaistām jaunbūvēm.
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
