Viktors Savins: Investoram ir svarīgi "noķert vilni" jeb optimāls brīdis ieguldīt īpašumos  (1)

Kad Eiropas Centrālā banka 2022. gada jūlijā sāka procentu likmju celšanu, lielākā daļa šo soli vēl uztvēra ar zināmu vieglprātību. Sešu mēnešu Euribor likme tajā laikā bija ērtā negatīvajā zonā, un tikai daži spēja paredzēt iespējamo kritisko pavērsienu. Zemo aizņēmumu izmaksu desmitgade bija izveidojusi drošības ilūziju. Kad 2022. gada beigās procentu likme sasniedza 2%, ietekme sāka kļūt jūtama. Taču patiesā ietekme Baltijas nekustamā īpašuma tirgū pilnībā izpaudās tikai gadu vēlāk, kad būtiski saruka pieprasījums pēc jauniem dzīvokļiem un ievērojami samazinājās darījumu aktivitāte, savukārt komerciālā nekustamā īpašuma darījumu aktivitāte būtiski apsīka.

Pašreizējā situācija ir mainījusies – procentu likmes samazinās ātrāk, nekā tika prognozēts pirms šī gada vasaras. Lai arī tirgus neizmainās vienas dienas laikā, ir skaidri redzama pozitīva dinamika nekustamā īpašuma sektorā, un tendences sāk virzīties pozitīvā virzienā. Tāpat kā sērfotājam, arī investoram ir svarīgi "noķert vilni" pirms tas sasniedz savu augstāko punktu. Tāpēc šis ir piemērots brīdis investīcijām nekustamo īpašumu tirgū – izdevīgākas iespējas nav bijušas pēdējos piecos gados.

Palielinoties procentu likmēm un izaugsmes gaidām attiecībā uz nekustamā īpašuma ienesīgumu, pārdevēji kļuva piesardzīgāki. Šobrīd daudzi īpašnieki nevēlas veikt darījumus zemākos cenu līmeņos, jo cerības uz augstu ienesīgumu joprojām ir spēcīgas. Tagad tirgus dalībnieki lielā mērā ir pielāgojušies jaunajiem cenu līmeņiem: lai gan pašlaik īpašumi nav tik izdevīgi kā 2022. gadā, pircējiem ir plašākas izvēles iespējas iegādāties augstākas kvalitātes objektus par atbilstošu cenu.

Papildus tam Baltijas tirgū virknei attīstītāju ir ierobežoti investīciju resursi. Daudzos vecākos fondos kapitāls jau ir pilnībā ieguldīts, un sarežģītie tirgus apstākļi apgrūtina jaunu līdzekļu piesaisti.

Ieguldītāji Baltijas tirgū sadalās divās grupās: (i) institucionālie investori, tādi kā pensiju fondi, dzīvības apdrošināšanas sabiedrības un ģimenes biroji, un (ii) privātie investori. Kopumā Baltijas institucionālie investori nekustamā īpašuma tirgū ieņem piesardzīgu pozīciju. To ieguldījumu apjoms šajā aktīvu klasē jau sasniedzis vēsturiski augstāko līmeni, un turpmāks pensiju līdzekļu pieplūdums ir neskaidrs. Piemēram, Igaunijā "Pro Patria" partijas vadītā pensiju reforma ierobežoja pensiju fondu iespējas investēt vietējā, mazāk likvīdā tirgū, un līdzīga tendence vērojama arī Lietuvā. Lietuvas parlamenta vēlēšanās pensiju aktīvu daļēja atbrīvošana bija viens no galvenajiem jautājumiem, radot papildu nenoteiktību un ierobežojot pensiju fondu jauno ieguldījumu plūsmu.

Tikmēr saskaņā ar Latvijas Bankas datiem, 2024. gadā Latvijas banku sistēmā kopējais noguldījumu apjoms bija 22,5 miljardi eiro. No šīs summas Latvijas rezidentu noguldījumi veidoja 11,4 miljardus eiro, kas ir aptuveni 50,7% no kopējā noguldījumu apjoma, kā arī pensiju otrajā līmenī 2024. gadā uzkrājumi pārsniedz 7 miljardus eiro.

Šobrīd Baltijas reģionā institucionālie investori izvēlas risku mazināšanas stratēģiju, tādējādi radot labvēlīgākus apstākļus privātajiem investoriem. Lai gan parasti institucionālie investori tirgus pārmaiņas uztver ātrāk, pašreizējā situācija sniedz būtiskas priekšrocības arī individuālajiem investoriem. Tikmēr ārvalstu investori fokusējas uz vietējiem tirgiem, līdz ar to Baltijas reģions nav to prioritārais investīciju mērķis.

Komercbanku interese par jauniem darījumiem Baltijas valstīs šobrīd pārsniedz prognozes. Banku sektora likviditāte ir stabila, pašreizējie projekti norit veiksmīgi, un kavēto aizdevumu apjoms ir ļoti zems. Tas ir pārsteidzoši, ņemot vērā, ka Igaunijas ekonomika piedzīvojusi deviņu ceturkšņu lejupslīdi. Tomēr bankas norāda uz ierobežotu jaunu projektu apjomu, kas veicinātu kredītportfeļa pieaugumu.

Pēdējos sešos mēnešos "EfTEN Capital" ir novērojis, ka bankas piedāvā aizdevuma nosacījumus, kas ir pat izdevīgāki nekā iepriekš pieprasīts. Konkurence starp bankām ir intensīva, un katrs jauns aizdevuma projekts tiek grūti izcīnīts, tādējādi radot īpaši labvēlīgus apstākļus nekustamā īpašuma finansēšanai.

Pašreizējā pircēju tirgus situācijā piedāvājums ir plašs, sniedzot daudz iespēju ieguldīt īpašumos ar stabilu un ilgtermiņa izaugsmes potenciālu. Lai arī cenas nav īpaši zemas, šobrīd ir pieejamas labākas iespējas ieguldījumiem ar zemāku riska līmeni nekā iepriekšējos piecos gados. "EfTEN Capital" koncentrējas uz ilgtermiņa ieguldījumiem komerciālajā nekustamajā īpašumā, nevis īstermiņa spekulācijām. Mūsu nesenie darījumi rāda, ka šobrīd iespējams iegādāties jaunus objektus ar izdevīgiem nomas līgumiem un uzlabotiem nosacījumiem salīdzinājumā ar iepriekšējiem gadiem.

Pastāv uzskats, ka Covid-19 krīzes izraisītais komerciālo telpu pieprasījuma kritums varētu radīt jaunu ekonomisko krīzi. Tomēr, ja cilvēki lielākoties visu veic mājās – dzīvo, strādā, pasūta ēdienu un izklaidējas, izmantojot straumēšanas platformas – pastāv reāls risks garīgās veselības krīzei. Protams, pieaugošā tendence strādāt attālināti ir ietekmējusi pieprasījumu pēc biroja telpām, bet daudz mazāk, nekā sākotnēji tika prognozēts. ASV, kur tirgus spēkiem ir ievērojama loma, tādi uzņēmumi kā "Amazon" jau atgriezušies pie piecu dienu klātienes darba nedēļas. Savukārt Eiropā, kur izplatīts hibrīddarba modelis, arī tiek novērota tendence atgriezties pie klātienes darba modeļa.

Dzīvojot 57. platuma grādos, arī tirdzniecības centru nākotne izskatās perspektīvāka, nekā varētu domāt. Mazākās pilsētās moderni tirdzniecības centri pilda ne tikai iepirkšanās funkciju, bet arī kļūst par kultūras centriem un vietējās kopienas pulcēšanās vietām. Lielajās pilsētās konkurence starp tirdzniecības centriem ir asa, tomēr šie centri vienmēr ir apmeklēti – īpaši tumšajos ziemas mēnešos, kad cilvēki turp dodas, lai pavadītu laiku ar ģimeni un draugiem. Savukārt loģistikas sektoram stabilitāte turpina saglabāties, pieprasījums ir stabils.

Donalda Trampa uzvara ASV vēlēšanās pārsteidza gan bukmeikerus, gan tirgus dalībniekus, un radīja neskaidrību daudzās nozarēs. Īpaši jutīgs pret šādiem ģeopolitiskiem satricinājumiem ir Baltijas reģions. Savukārt akciju tirgi Eiropā DJT uzvaru sagaidīja ar mērenu optimismu: uzvaras dienas pirmajā pusē "Stoxx Europe 600" indekss pieauga par 2,6%, demonstrējot uzticību gaidāmajai Trampa ASV politikai.

Kaut arī Eiropas un Baltijas valstu drošības jautājumi paliek politiķu un ekspertu pārziņā, Trampa darbības Eiropai kopumā izrādījušās pozitīvas. Viņa vadībā NATO dalībvalstu izdevumi aizsardzībai palielinājās, nepieļaujot plašu militāro konfliktu eskalāciju. Tāpat Tramps bija viens no pirmajiem, kas aicināja Vāciju pārtraukt atkarību no Krievijas dabasgāzes un asi kritizēja Nord Stream projektu, rosinot Eiropu uz enerģētiskās neatkarības stiprināšanu.

Investīciju fondi nekustamajos īpašumos ir līdzīgi kā vīna ražas gadi – tie var būt gan labvēlīgi, gan izaicinoši. "Pārdevēju tirgus" periodos, kad kapitāls ir lēts un tirgus piesātināts ar optimismu, investori jūt spiedienu ieguldīt straujāk un bieži vien riskantāk, kas līdzinās "sliktiem ražas gadiem". Taču periodos, kad tirgū valda neskaidrība, kapitāls ir ierobežots un investori ir piesardzīgi, ieguldījumi veido vērtīgāku "labo ražu", kas sniedz augstāku atdevi ilgtermiņā.

Pašreizējā situācija investīcijām ir īpaši labvēlīga. Globālā ģeopolitiskā neskaidrība, jo īpaši Baltijas reģionā, rada iespējas ieguldījumiem. Ārvalstu kapitāls ir mazinājies, joprojām jūtama augsto Euribor likmju ietekme, un pieprasījums pēc īpašumiem ir samazinājies, radot labvēlīgu situāciju ieguldījumiem, kas spēj uzplaukt nestabilos apstākļos.