Oļegs Andrejevs: Dzīvoklis kā investīcija – kā ar to labi nopelnīt  (1)

Protams, atskaitot nekustamā īpašuma nozares dižkrīzes vai ilgstošu ekonomikas lejupslīdi. Jaunajā projektā pirms desmit gadiem iegādāts dzīvoklis uz šo brīdi jau būtu atmaksājies – ja 2015. gadā par divistabu dzīvokli bija jāsamaksā ap 60 tūkstošiem eiro, šodien tā cena ir ap 100-110 tūkstošiem, turklāt visu desmit gadu laikā dzīvokļa īpašnieks varēja gūt ienākumu no dzīvokļa izīrēšanas, sedzot ikmēneša maksājumus par hipotekāro aizdevumu ar visiem procentiem.

Kas būtu jāņem vērā, izvēloties dzīvokli kā investīciju, lai ieguldītā nauda nopelnītu pēc iespējas vairāk?

Nekustamā īpašuma tirgus ir īpaši jutīgs pret norisēm ekonomikā – globāli un arī lokāli. Ja pasaules ekonomika attīstās, visdrīzāk labi klājas arī Latvijai, un aug nekustamā īpašuma cena (ir lielāks pieprasījums pēc jauniem mājokļiem). Ja attīstības "lēciens" ir vērojams kādā pilsētā vai pat pilsētas rajonā, piemēram, atverot jaunu ražotni vai biroja ēku, nekustamā īpašuma cenas tam seko, jo jauno uzņēmumu darbiniekiem būs vajadzīgi dzīvokļi, un vēlams, lai tie būtu darba vietas tuvumā. Te jāņem vērā vēl citi ietekmes faktori, piemēram, transporta tīkls, demogrāfiskās tendences, konkrētās valsts vai pilsētas pievilcīgums investīcijām, studējošo skaita dinamika un citi. Rīga šādā kontekstā ir bijusi un aizvien ir pievilcīga vieta, jo te durvis ver jauni uzņēmumi, aug studējošo skaits, attīstās publiskā transporta tīkls.

Minētie faktori ir jāņem vērā, domājot par investīciju dzīvoklī – par vienu no galvenajiem veiksmes nosacījumiem kļūst dzīvojamās mājas atrašanās vieta. Ja tuvumā attīstās jauni biroji, atpūtas un izklaides vietas, tas nozīmē, ka īpašumiem cenas augs un pieprasījums būs daudz lielāks, nekā citos pilsētas rajonos. Otrs nosacījums ir ēkas stāvoklis, jo cilvēki ar stabiliem ienākumiem labprātāk izvēlas dzīvokli jaunajā projektā (aizvadīto desmit līdz 20 gadu laikā būvētās ēkas), nevis padomju laika blokmājā. Tas ir saistīts gan ar energoefektivitāti, jo jaunā ēkā komunālie maksājumi būs mazāki, kā arī ar potenciālajiem kaimiņiem un mikroklimatu, kas valda ap dzīvesvietu. Ieguldīt var arī agrāk būvētajos mājokļos, it īpaši, ja tie ir renovēti, taču te jārēķinās ar biežāku īrnieku mainīgumu, savlaicīgu norēķinu riskiem un lielākiem ieguldījumiem dzīvokļa remontā.

Mana pieredze, iegādājoties dzīvokli, ko šobrīd izmantoju izīrēšanai, liecina, ka šis ir gana labs investīcijas veids arī tad, ja tiek ņemts hipotekārais kredīts. Pirmo divistabu dzīvokli mēs ar sievu iegādājāmies paši sev, taču vēlāk vēlējāmies plašāku telpu un divistabnieku izīrējām. Piecu gadu laikā īres ieņēmumi pilnībā sedza hipotekārā kredīta ikmēneša maksājumus, kā arī ļāva veikt nelielu remontu, mainoties īrniekiem. Esmu pieredzējis īrniekus, kuri nekad nav nokavējuši nevienu maksājuma dienu, ir bijuši tādi, kuri kavē regulāri un grib šo kavēšanos ik mēnesi skaidrot pa telefonu. Proti, izīrējot īpašumu ir jārēķinās ar to, ka šāda investīcija prasa komunikāciju. Ir jānodarbojas ar īrnieku meklēšanu, jāpārdomā, kāds būs līgums, kā arī jānodrošina, lai tavs īpašums būtu labā stāvokli un izskatītos pievilcīgs.

Pēdējo gadu laikā ir modē izīrēt pilnībā mēbelētus un aprīkotus dzīvokļus, jo īrnieks negrib tērēt naudu veļas mašīnai, dīvānam un ledusskapim, ko vēlāk būs grūti paņemt līdzi. Iekārtojot dzīvokli, nevajadzētu iegādāties vislētākās mēbeles un tehniku, un cerēt uz augstu īres cenu. Īres termiņi ir kļuvuši īsāki, – tikai retu reizi cilvēki ievācas uz pieciem gadiem vai ilgāk. Parasti runa ir par gadu, diviem. Savukārt, runājot par īrnieku meklēšanu, – kvalitatīvam īpašumam tos var atrast aptuveni mēneša laikā, pat tad, ja īres cena tiek noteikta mazliet virs vidējā tirgū (ar mērķi uzreiz atsijāt tos, kuri ir apņēmušies kaulēties, lai panāktu neadekvāti zemu cenu).

Jārēķinās, ka ieguldījums nekustamajā īpašumā ir ilgtermiņa investīcija, proti, ievērojams kapitāls tiek "iesaldēts" un tas ar peļņu atgriežas ilgākā laika posmā. Lielāku uzkrājumu gadījumā šis ir labs veids kā sadalīt risku, daļu kapitāla ieguldot nekustamajā īpašumā Latvijā un citās valstīs, kur gan būs jārēķinās ar īpašuma pārvaldīšanas izmaksām. Mana pieredze rāda, ka hipotekārā kredīta izmantošana ir atmaksājusies, – ja es būtu mēģinājis pats sakrāt dzīvokļa iegādei nepieciešamo summu, savu iespēju nopelnīt es nebūtu izmantojis dzīvokļu cenu kāpuma dēļ (kvadrātmetra cena jaunajos projektos ir teju divkāršojusies). Turklāt, visu šo laiku es nebūtu guvis ienākumus no īres un nebūtu guvis vērtīgas zināšanas par to, ko nozīmē izīrēt īpašumu.

Atdeve no šāda ieguldījuma Rīgā vēsturiski ir bijusi ievērojama. Visticamāk, īpašuma cenu pieaugums vairs nebūs tik straujš, tomēr pieprasījums pēc labākas dzīves telpas saglabāsies, un dzīvokļu cenas turpinās kāpt. Tāpēc izmantot nekustamo īpašumu kā investīciju aizvien būs izdevīgi, ņemot vērā arī izdevumus, ko veido dzīvokļa nolietojums (vidēji reizi piecos gados būs jāremontē), nodokļi, kredītprocenti un inflācija. Jāatceras, ka uz ilgāku laiku "iesaldētā" nauda reiz atgriezīsies, jo nepieciešamības gadījumā dzīvokli varēs pārdot, iegūstot ievērojamu kapitālu, piemēram, pensijas vecumā.