Dainis Gašpuitis: Nekustamais īpašums kļuvis globāls  (14)

Pēckrīzes laikā stimulējoša monetārā politika un peļņas meklējumi izraisīja vēl nebijušu institucionālo un individuālo investīciju kapitāla plūsmu nekustamajā īpašumā, ieskaitot pārrobežu, kas koncentrējusies megapolēs. Tas ir nošķīris īpašumu vērtības pieaugumu no tendencēm ekonomikā, tai skaitā iedzīvotāju pirktspējas izmaiņām. Saskaņā ar SVF datiem, 30% no nekustamā īpašuma cenu svārstībām mūsdienās var attiecināt uz globāliem, nevis vietējiem faktoriem, salīdzinot ar tikai 10% pirms divdesmit gadiem.

Pasaules nekustamā īpašuma tirgus pārsniedz 200 triljonus ASV dolāru vērtību, un tirgi ir kļuvuši savstarpēji saistīti un pakļauti globālajiem finanšu un ekonomikas nosacījumiem. Turbulences brīžos tas var pastiprināt svārstības un apgrūtināt politikas veidotājiem ietekmēt tirgu, it īpaši, ja sarežģījumi īstenojas vairākās valstīs vienlaicīgi. Šāds vienlaicīgs kritums var radīt globāla mēroga satricinājumus.

Lielākie nekustamā īpašuma burbuļi, kas izveidojušies pasaulē, ir sekojošās pilsētās – Stokholma, Toronto, Londona, Honkonga, Amsterdama, Sidneja, Vankūvera. Vankūverā nekustamā īpašuma cenas pēdējos trīs gados ir pieaugušas par aptuveni 60%. Sidnejā mājokļu cenas no 2009. gada beigām līdz augstākajam līmenim pagājušā gada septembrī palielinājās vairāk nekā par 80%. Toronto, Stokholmas, Minhenes, Londonas un Honkongas mājokļu vidējais līmenis kopš 2011. gada ir audzis vidēji par 50%. Saskaņā ar Nacionālās Nekustamā īpašuma asociācijas datiem, ASV pārdošanas apjoms ārvalstniekiem tikai no 2016. gada aprīļa līdz 2017. gada martam palielinājās par 49%, sasniedzot rekordu 153 miljardus dolāru. Saskaņā ar Kanādas valdības teikto, ārvalstniekiem tagad pieder vismaz 5% Vankūveras dzīvojamā fonda. Austrālijas centrālās bankas pētījums liecina, ka 2015. un 2016. gadā ārvalstu pircēji veidoja apmēram 25% no visiem nekustamā īpašuma darījumiem Jaunajā Dienvidvelsā un Viktorijā, kas ir aptuveni trīs ar pusi reizes vairāk nekā pirms pieciem gadiem.

Strauji augošās cenas ir veicinājušas mājokļu nepieejamību, kas pastiprina lejupslīdes risku, jo iedzīvotāji pamet vietas, kur mājokli nevar atļauties. Kā risku veicinošs faktors tiek saskatīts iedzīvotāju vecuma pieaugums. Daudzviet, lai ierobežotu cenu kāpumu, pieaug sabiedrības spiediens ierobežot mājokļu tirgošanu ārvalstniekiem, jo piedāvājuma palielināšana risinājumu nesniedz. SVF ir norādījis uz Luksemburgu, vairākām Vācijas pilsētas un apgabaliem Portugālē un Nīderlandē, kur nelīdzsvarotība starp pieprasījumu un piedāvājumu ir veidojusi ievērojamas nekustamā īpašuma vērtības pieaugumus.

Pēdējā laikā cenas daudzviet ir mazinājušās, kas liek uzdot jautājumus par tā iemesliem. Piemēram, Toronto par 3%, Sidnejā par 5%, Stokholmā un Vankūverā par 8-10%, Ņujorkā par 8%. Cenas Londonā ir sarukušas, bažījoties par "Brexit" ietekmi.

Sarežģījumi tirgū var saasināties līdz ar procentu likmju tālāku pieaugumu un apgrūtinās aizņēmēju spēju veikt kredītu atmaksu. Ņemot vērā sinhronitāti starp pasaules megapolēm, nestabilitāte var sākties jebkur un strauji izplatīties. Nekustamā īpašuma cenas var sākt uzvesties kā finanšu aktīvu cenas investoru uzvedības ietekmē. Pašreizējās tendences netiek uzskatītas par krīzi, bet par tās iespējamu riska avotu nākotnē.

Runas par riskiem globālajai ekonomiskajai un finanšu stabilitātei ir kļuvušas aktīvākas. Risku loks ir zināms, taču ir grūti prognozēt, kā tie nākotnē attīstīsies. Bieži vien tie sākas pēkšņi, daudzu faktoru kombinācijā. Visnotaļ skaidrs, ka pārtraukt nepieredzēti ilgas un mērogā stimulējošās monetārās politikas īstenošanu būs sarežģīts uzdevums. Latvija no globālajiem procesiem pasargāta nebūs, bez izaicinājumiem neiztiksim. Tas liek uzkrāt drošības resursus iespējamiem ekonomikas atplūdiem nākotnē. Saistībā ar procentu likmju kāpumu lielākajā risku grupā tiek iekļautas daudzas ir strauji augošās valstis. Taču šobrīd to spēja tikt galā ar procentu likmju kāpumu kopumā tiek vērtēta piesardzīgi apmierinoša. Neviena valsts nav pasargāta no neprognozējamiem riskiem, īpaši politiskajiem, kas situāciju var ātri "izsist no sliedēm". Skatījums uz globālo ekonomiku saglabājas pozitīvs, kaut noskaņojums finanšu tirgos, tai skaitā nekustamā īpašuma nozarē pasaulē kļuvis svārstīgāks un nervozāks.