Toms Andersons: Vai Rīgas biroju tirgus ir atdzīvojies?

Lēnie būvniecības tempi pēc krīzes laikā platību ziņā ir atmetuši Rīgu uz 3. vietu starp Baltijas valstu galvaspilsētām, kas automātiski ir radījis situāciju, ka biroju tirgus strauji noveco un rada mazāku pieprasījumu pēc telpām no jaunām ārvalstu kompānijām. Tuvāko kaimiņu galvaspilsētās ne tikai ir novēroti lielāki būvniecības tempi, bet arī straujš šo telpu aizpildījums. Galvenais jautājums šajā gadījumā ir, vai veiksmīgāka attīstība biroju segmentā Tallinā un Viļņā notiek, pateicoties lielākai valsts un pašvaldību iesaistei jaunu kompāniju un investīciju piesaistē. Šeit īpaši būtu jāmin Lietuvas valdības un Viļņas pašvaldības lielais devums, radot efektīvu un draudzīgu vidi jaunajiem uzņēmumiem. Piemēram, īpaši tiek atbalstīti finanšu tehnoloģiju uzņēmumi, radot ātru licencēšanas procesu, ko veicina Lietuvas Banka.

Iepriekš minētie fakti, ieskaitot pievilcīgus nodokļus Eiropas Savienības līmenī un aktīvu "Invest Lithuania" iesaisti, veido lielu pieprasījumu pēc modernām telpām gan no vietējām, gan no ārvalstu globālo biznesa servisu (GBS) un informācijas un komunikāciju kompānijām (IKT) kompānijām. Tā, piemēram, kopējais iznomāto platību skaits pēdējos divos gados Viļņā ir bijis divas reizes lielāks nekā Rīgā, un no šīm platībām 55% aizņem tieši GBS un IKT nozaru pārstāvji. Turklāt kaimiņu galvaspilsētās papildu valdības un pašvaldību aktīvai iesaistei jaunu uzņēmumu piesaistīšanā pašas valsts iestādes ir aktīvi nomnieki un maina darba vidi, pārbraucot uz jaunām nulle kā būvētām ēkām.

Pašlaik būvniecības stadijā Rīgā ir aptuveni 100 000 m² jaunu biroju platību. Vai, ņemot vērā pēdējos gados vērojamo platību absorbciju, nomas darījumu apjoms būs pietiekams, lai aizpildītu šīs platības divu gadu laikā? Šajā gadījumā būtu jāskatās nākotnē optimistiski, jo, ņemot vērā, ka tās būs jaunas un kvalitatīvas ēkas, jauno kompāniju interesei vajadzētu pieaugt. Turklāt jāņem vērā tas, ka jauno nomas darījumu skaits iepriekšējos gados ir bijis neliels, jo arī jauno telpu ir bijis maz.

Tomēr strauji pieaugošie būvniecības apjomi biroju tirgū Rīgā, lielā interese pēc zemes platībām biroju celtniecībai no ārvalstu un Baltijas investoriem raisa jautājumus: vai kaimiņu galvaspilsētās ir sasniegts piesātinājums, par ko gan neliecina plānotie būvniecības apjomi? Vai Rīga ar lielo pieejamo neizmantoto zemju platību, lielāku iedzīvotāju skaitu, lielāko lidostu reģionā sāk izskatīties pievilcīgāka attīstītāju un investoru acīs? Lai gan vēl arvien būvniecības apjomi kaimiņu galvaspilsētās ir līdzīgi vai lielāki, nevar nepieminēt, ka tieši Lietuvas un Igaunijas investoriem ir pieaugusi interese par īpašumiem biroju attīstībai. Tās rezultātā tika nopirkti vairāki lielie zemes gabali jau ar konkrētām attīstības vīzijām. Darījumu skaits, attīstības vīzijas un augstākie ienesīguma rādītāji investoriem (yield) ļauj nākotnē skatīties optimistiski. Tomēr šobrīd uz procesiem jāskatās piesardzīgi, ņemot vērā sarežģīto situāciju finanšu sektorā, kā arī vairākus projektus, kas tika plānoti iepriekš, bet tā arī nav uzsākta aktīva celtniecība.

Nobeigumā vēlētos nedaudz pieskarties jautājumam par Rīgas, tā saukto, biznesa rajonu karti. Vai Rīgai traucē vai palīdz tas, ka nav viena konkrēta centrālā biznesa rajona (CBD), kāds ir Tallinā un Viļņā? Biroju platības ir izmētātas pa pilsētu un nekoncentrējas vienuviet, veidojas vairāki mazāki un lielāki biznesa rajoni, kas arī liek aizdomāties par biroju ēku korektu klasifikāciju. Ir liels skaits biroja ēku, kas atrodas, tā saucamajās, "prime" lokācijās, tomēr jau sen neatbilst A klases standartiem. Savukārt citur tiek veidoti jauni biznesa centri ar kvalitatīvām un mūsdienīgām biroju ēkām, kuras neiekrīt noteiktos rāmjos novecojušu standartu dēļ. "Colliers International" analītiķu komanda, veicot izpēti, secinājusi, ka, iespējams, jāņem piemērs no kaimiņvalstīm – piemēram, no Varšavas (Polija), kur biroju klasifikācija notiek duāli – viens burts nosaka lokācijas (A/B/C) un otrs burts – ēkas klasifikāciju.