Normunds Dūcis: Aktīva kreditēšana notiek arī reģionos, tikai to nesaskatām  (1)

Pirmais: bankas nekreditē īpašumus, kas atrodas tālāk par kādiem 50 kilometriem no Rīgas. Nav tiesa, jo vismaz "Swedbank" nestrādā pēc šādas mērauklas. Otrs: īpašuma tirgus vērtībai bankas nepievērš pārāk lielu uzmanību. Arī nav taisnība. Abi šie priekšstati ir nepatiesi un pat savā veidā bīstami, jo var ietekmēt cilvēku lēmumus, ar kuru sekām būs jāsadzīvo ilgi.

Nereti klienta idilliskā iecere par mājokli lauku apvidū atduras ar piezemētu tāmes aprēķinu, kura rezultātā izrādās, ka īpašuma iegāde ir tikai neliela daļa no izmaksām – tajās jāietver arī atjaunošana un uzturēšana, nodokļi un citi tēriņi. Tādi gadījumi ir un tādos, protams, sabrūk kāda sapņi un ieceres. Taču tas nebūt nenozīmē, ka bankas nekustamā īpašuma kreditēšanā ārpus Rīgas būtu bijušas pasīvas un neieinteresētas. "Swedbank" viena pati pērn ir izsniegusi 1402 aizdevumus mājokļu (arī dzīvokļu) iegādei vietās, kas atrodas 50 un vairāk kilometru attālumā no Rīgas. Vidēji seši izsniegti aizdevumi katrā darba dienā mājokļa iegādei vai remontam Latvijas novados, – tas apliecina, ka īpašumu iegāde visā Latvijā tiek kreditēta. Attiecībā uz pirmo no minētajiem mītiem jāuzsver, – puse no visiem novados izsniegtajiem aizdevumiem ir mājokļa kredīti bez ķīlas, kas balstās klienta maksātspējas vērtējumā un īpašuma vispusīgā novērtējumā. Šādi ir iespējams saņemt aizdevumu līdz 20 000 eiro, kas ir pilnīgi pietiekami lielā daļā reģionu īpašumu iegādēm.

Ja pēc rūpīgas cilvēka ienākumu analīzes un izraudzītā mājokļa izpētes, mums izveidojas pārliecība, ka šis darījums būs cilvēka dzīves kvalitāti ilgtermiņā uzlabojošs, tad īpašuma atrašanās vieta ārpus galvaspilsētas nebūs arguments, lai aizdevumu cilvēkam atteiktu. Proti, bankā nav tādas Latvijas kartes, kurā kāds ar cirkuli būtu apvilcis "kreditēšanas robežu" n kilometru rādiusā ap Rīgu.

Par otro mītu, kas nonāk zināmā pretrunā ar pirmo, tomēr arī ir gana bieži sastopams. Pirmkārt, ābeces patiesība kreditēšanā pret nekustamā īpašuma ķīlu, – bankas līdzdalība darījumā nebūs 100% apmērā. Runa varētu būt par piemēram 80%, tātad atlikusī summa būs jāiegulda pašam (atsevišķos gadījumos šī summa var samazināties, piemēram, iesaistoties kādā no "Altum" atbalsta programmām). Otrkārt, minēto 80% aprēķinam tiek izmantots arī īpašuma novērtējums, ko veicis neatkarīgs sertificēts vērtētājs, nevis, tikai īpašuma cena, kuru prasa pārdevējs un kas, piemēram, minēta portālā "ss.com". Tātad, ja pārdevējs būs īpašumu sadārdzinājis, teiksim, par 15%, šis sadārdzinājums arī būs jāsedz pircējam no savas kabatas. Trešā un pati lielākā izmaksu pozīcija lauku īpašumos parasti ir saistīta ar remontu un mājokļa (zemes gabala) labiekārtošanu. Iespējams, mājai tek jumts, varbūt nav visu nepieciešamo komunikāciju, laika zobs sagrauzis kādu no nesošajām koka konstrukcijām un tā tālāk. Visu minēto papildus izdevumu summa, kuru tad nāktos nosegt pircējam, var būt līdzvērtīga paša īpašuma cenai.

Tāpēc sākotnēji var šķist, ka bankas nav ieinteresētas šādu īpašumu finansēšanā, tomēr kredītņēmējam jāatceras, ka bankas mērķis nav kādu no savas ieceres atrunāt. Bankas interesēs ir un būs, lai šis īpašums laukos vai kādā no reģionu pilsētām palīdzētu uzlabot klientu dzīves kvalitāti, lai klientam nebūtu problēmu ilgtermiņā atmaksāt aizņemto naudu, nenonākot tādā situācijā, kad iegādātais īpašums kļūst par smagu jūgu. Bankas kā ķīlas turētāja interesēs ir arī tas, lai īpašums tiek uzturēts labā kārtībā un tiek uzlabots. Tāpēc vērtējam arī cilvēka iespējas ieguldīt nekustamā īpašuma renovācijā, ja ir skaidri redzams, ka tāda būs nepieciešama.

Domājot par praktiskiem ieteikumiem cilvēkiem, kuri šobrīd plāno tikt pie jauna mājokļa ārpus Rīgas, vispirms jānorāda uz adekvāta īpašuma novērtējumu, ko veic sertificēts nekustamo īpašumu vērtētājs. Otrs solis, – jāizskaitļo potenciālie remonta un īpašuma uzlabojumu izdevumi. Te būtu jāpiesaista būveksperts, kurš spēs novērtēt mājas nesošo konstrukciju, pamatu un jumta kvalitāti. Nereti ir tā, ka atsedzot ārsienu apšuvumu atklājas nopietni bojājumi nesošajās konstrukcijās, kuru nomaiņa var pat divkāršot iecerētā remonta tāmi. Obligāti jānovērtē komunikācijas, mājokļa apkurināšanas risinājuma efektivitāte un kvalitāte, kā arī pievadceļi. Ja uz īpašuma ir mežs, – paveras iespēja to apsaimniekot, kā arī iegūt kurināmo. Papildus vērtību sniedz saimniecības ēkas, pagrabs, kas noderēs nākotnē.

Bankas, izsniedzot aizdevumu īpašuma iegādei pret šī paša īpašuma ķīlu, netieši kļūst par jūsu partneri uz periodu, kas vienāds ar aizdevuma atmaksas laiku. Līdz ar ko arī bankai ir svarīgi, ka viņas partneris īpašumu iegādājies pārdomāti, kas ļauj tam justies apmierinātam ar pirkumu un baudīt tā rezultātu. Kopumā var sacīt, – bankas ir un būs ieinteresētas kreditēt, ja tam būs stabils pamats. Ar šo "pamatu" saprotot, gan mājas kvalitāti un īpašuma vērtības izmantošanas potenciālu, gan kredītņēmēja ienākumu stabilitāti ilgtermiņā.