Raivis Leimanis: kas jāņem vērā nekustamā īpašuma pircējiem, lai neiekristu lamatās

Tomēr bieži vien lēmumu par nekustamā īpašuma iegādi ietekmē emocijas, nevis racionāli argumenti, un netiek ņemti vērā būtiski aspekti, kas samazina pirkuma vērtību. Nereti tās ir juridiskas vai praktiskas nianses, kas nespeciālistam nešķiet būtiskas vai vispār nav pamanāmas. Tāpēc piedāvāju apkopojumu par dažām svarīgām lietām, kam noteikti pievērst uzmanību, izvēloties mājokli, lai tas laika gaitā sevi pierādītu kā ilgtermiņa ieguldījums, nevis apgrūtinošs aktīvs.

Zemes un ēku īpašumtiesības

Vai visi īpašumtiesību objekti ir ierakstīti zemesgrāmatā, likumīgi pieder pārdevējam, un vai ir saprotams, kas tajos ietilpst? Vai dzīvojamā ēka, kurā iegādāts dzīvoklis, ir sadalīta dzīvokļu īpašumos? Šis varētu likties pašsaprotami, tomēr, piemēram, denacionalizētie centra nami lielākoties nav sadalīti dzīvokļu īpašumos, bet tiek tirgoti kā domājamās daļas no kopīpašuma. Šajā gadījumā ir svarīgi pārliecināties, kas līdz ar pirkuma veikšanu tiek nodots pircēja lietošanā. Kāpēc tas ir svarīgi? Jāņem vērā, ka, dzīvojot šādā namā, kopīgu lēmumu pieņemšana ir krietni sarežģītāka (praksē bieži vien – gandrīz neiespējama), jo rīcībai ar kopīpašuma priekšmetu nepieciešama visu īpašnieku 100% piekrišana. Un tagad iztēlojieties pavisam ikdienišķu situāciju – piemēram, lēmumu par nama ārdurvju nomaiņu, ko veiksmīgi iespējams īstenot vien pilnīgi visiem mājas iedzīvotājiem vienbalsīgi atbalstot šo iniciatīvu. Šādu piemēru ir daudz un visbiežāk tās ir nebeidzamas viedokļu sadursmes vai arī nevienlīdzīga izdevumu sadale starp tiem, kas vēlas būt atbildīgi par tās dzīvojamās telpas kvalitāti, kas sniedzas ārpus katra dzīvokļa durvīm, un tiem, kas nevēlas neko mainīt spiedīgu finansiālo apstākļu vai principu dēļ.

Tāpat vērts pievērst uzmanību tam, kā daudzdzīvokļu namu projektos reģistrētas, piemēram, virszemes un pazemes autostāvvietas vai noliktavu telpas un ēkas inženierkomunikācijas. Praksē sastapti gadījumi, kad pagrabtelpa ar inženierkomunikācijām pieder kādam citam īpašniekam, kas avārijas gadījumā neļauj tām piekļūt, tā radot virkni neērtību un nespēju avārijas situācijas ātri novērst. Dažos "trekno gadu" jaunajos projektos īpašumtiesības uz inženierkomunikācijām paturēja attīstītājs vai ar to saistīta apsaimniekošanas kompānija, tādējādi padarot praktiski neiespējamu apsaimniekotāja nomaiņu attiecīgajā namā vai privātmāju ciematā.

Aktuāla problēma ir zemes piespiedu nomas attiecības, kas veidojas tad, ja dzīvojamā ēka atrodas uz citam īpašniekam piederošas zemes. Likums paredz, ka šādā gadījumā dzīvojamās ēkas īpašniekiem ir jāmaksā zemes īpašniekam zemes nomas maksa. Fakts, ka ēka, kurā ir dzīvoklis, atrodas uz nomātas zemes, pats par sevi nav sarkanais karogs, lai īpašumu nepirktu, taču pircējam jārēķinās, ka pēc šāda īpašuma tirgū ir zemāks pieprasījums, kā arī pircējam rūpīgi jānoskaidro zemes nomas maksas apmērs un jābūt gatavam, ka tas var mainīties, piemēram, palielinoties zemes gabala kadastrālajai vērtībai. Nedrīkst zaudēt modrību, ja zemei ir privāts īpašnieks, kurš neprasa maksāt nomas maksu, jo tas var pēkšņi mainīties – praksē sastapti gadījumi, kad jaunais zemes īpašnieks dzīvokļu īpašniekiem piestāda nomas maksas aprēķinus par iepriekšējiem desmit gadiem.

Vai īpašumam nav juridiska rakstura apgrūtinājumu?

Tie var būt dažādi līgumi vai tiesības par labu citām personām, piemēram, īres, patapinājuma, uztura līgumi, servitūti, reālnastas, aizliegumi, ķīlas. Parasti tos var redzēt, ieskatoties īpašuma zemesgrāmatas nodalījumā, taču īres līgumi ir spēkā un saistoši jaunajam ieguvējam arī bez ierakstīšanas zemesgrāmatā. Apbūves zemes gadījumā noteikti jānoskaidro – vai un ar kādiem nosacījumiem iespējama inženierkomunikāciju ierīkošana un iecerētā būvniecība. Tāpat svarīgi apzināt – ko paredz teritorijas plānojums un tā sastāvā esošie apbūves noteikumi. Vai nolūkotajā īpašumā nav aizsargjoslu, sarkano līniju vai citu juridiska rakstura šķēršļu, kas liedz iecerēto apbūvi? Vai apbūves iecerei nav nepieciešams saskaņojums ar kaimiņiem, un vai praktiski būs iespējams tādu iegūt?

Dzīvokļu pircējiem noteikti vērts pārbaudīt, vai īpašumā nav notikusi patvaļīga būvniecība. Jaunajos projektos tas sastopams retāk, bet denacionalizētajos namos un sērijveida projektos šis ir salīdzinoši bieži sastopams risks. Patvaļīgā būvniecība nozīmē to, ka īpašuma pārveidošana notikusi bez nepieciešamā saskaņojuma būvvaldē. Tās var būt dzīvokļa starpsienās izveidotas nišas, aizmūrētas durvis vai pārceltas to vietas, demontētas sienas, un tamlīdzīgi. Ja šāda pārbūve notikusi bez nepieciešamā saskaņojuma, nereti cilvēki to mēģina "legalizēt" vēlāk, saskaņojot jau faktiski notikušu pārbūvi. Tomēr, ja skartas nesošās konstrukcijas, tas var izrādīties neiespējami. Dzīvokli, kurā notikusi patvaļīga būvniecība, var iegādāties un pārdot, jo pārdošanas procesā netiek pārbaudīta būvniecības likumība, tomēr jārēķinās, ka šāda dzīvokļa iegādei visdrīzāk nebūs pieejams bankas finansējums. Veicot dzīvokļa novērtējumu, vērtētājs uzrādīs, ka dzīvoklī notikusi patvaļīga būvniecība un banka šādu dzīvokli nepieņems kā ķīlu.

Īpašuma pārvaldīšana un apsaimniekošana

Noteikti noskaidrojiet, kas noskatītajā namā veic apsaimniekošanu, kā arī to, cik aktīvi un maksātspējīgi ir potenciālie kaimiņi. Lai arī likums to neparedz, prakse liecina, ka par negodprātīgajiem iedzīvotājiem no savas kabatas visbiežāk maksā pārējie iedzīvotāji. Laika gaitā ikvienai mājai, arī jaunajiem projektiem neizbēgami radīsies tehniska rakstura problēmas, kas būs jārisina mājas kopīpašniekiem.

Diemžēl virkne tirgū esošo apsaimniekošanas kompāniju savus pienākumus veic nekvalitatīvi un darbojas necaurspīdīgi, piemēram, nespēj efektīvi nodrošināt avārijas situāciju risināšanu vai mājai nepieciešamo remontdarbu organizēšanu, nereaģē uz iedzīvotāju sūdzībām, nesniedz finanšu atskaites vai mājai nepieciešamo darbu plānus. Nereti jaunajiem projektiem komplektā nāk ar attīstītāju saistīts apsaimniekotājs, kas iekasē augstu apsaimniekošanas maksu, bet savus pienākumus nepilda. Jau šobrīd virknē jauno projektu redzamas paviršas būvniecības dēļ radušās tehniskās problēmas, un to novēršanai nepieciešami milzīgi ieguldījumi. Tāpat vērts noskaidrot, vai namam tiek veidots uzkrājuma fonds un kas to pārvalda, lai izvairītos no riska, ka nav naudas nepieciešamajiem remontiem vai ka apsaimniekotājs kādā jaukā dienā pazūd ar visiem mājas iedzīvotāju iemaksātajiem līdzekļiem. Pozitīvi, ja apsaimniekošanu noskatītajam namam nodrošina mājas iedzīvotāju pārvaldīta biedrība vai kooperatīvs.

Visus minētos aspektus ir viegli palaist garām, īpaši, ja noskatītais mājoklis izskatās vizuāli tīkams un lielākā daļa citu, ar nākotnes ikdienu saistītu jautājumu, jau šķiet atbildēti. Nereti novērtējam, ka noskatītais dzīvoklis un māja šķiet laba, tuvu darbiem, skolām un pulciņiem, ar labu apkārtējo infrastruktūru un uz vizītes brīdi klusiem un pieklājīgiem kaimiņiem, taču aizmirstam paraudzīties uz noskatīto īpašumu ar nedaudz skeptisku aci. Prakse liecina, ka nav tāda īpašuma, kam nepastāv vai laika gaitā nerodas kādas problēmas, un jebkuram īpašniekam agrāk vai vēlāk ir jāsaskaras ar tehniska un juridiska rakstura jautājumiem. Tādēļ ir svarīgi censties tos maksimāli apzināt vēl pirms pirkuma veikšanas un reāli novērtēt savas iespējas tos risināt.

Aizvadītā krīze cilvēkiem devusi savas mācības, un vairs neiekrītam acīmredzamos slazdos. Arī avotu, kur pasmelties informāciju, kļuvis vairāk. Tomēr joprojām darījumos iespējami tā dēvētie zemūdens akmeņi. Problēmas šķietami pievilcīgiem piedāvājumiem visbiežāk nav saskatāmas ar netrenētu aci. Un tieši tāpēc vērts būt uzmanīgiem un nebaidīties lūgt padomu, īpaši jautājumos, kas saistīti ar vienīgā mājokļa iegādi.