Raivis Leimanis: Kam pievērst uzmanību, iegādājoties mājokli  (2)

Darījuma noformēšana

Ja pārdevējs nav jums personīgi zināms (un pat, ja tā ir), aklai uzticībai un paļāvībai darījumā nav vietas. Tā vietā nepieciešams vienoties par visiem darījuma nosacījumiem un detaļām līgumā. Papildus īpašuma aprakstam un cenai vēlams atrunāt arī šādas lietas – pārdevēja apliecinājumi par īpašuma stāvokli un trūkumu neesību, sankcijas, ja tie izrādās nepatiesi (piemēram, pirkuma cenas samazinājums, līgumsods), īpašuma nodošanas kārtība, ar darījumu saistīto izmaksu un nodokļu segšanas kārtība, darījuma iespējamā atcelšanas kārtība (piemēram, ja pircējs bankā neiegūst darījumam nepieciešamo finansējumu). Īpašuma aprakstā domstarpību novēršanai ieteicams uzskaitīt arī īpašuma sastāvdaļas un piederumus vai arī līguma pielikumā pievienot fotogrāfijas, kur tie labi redzami. Piemēram, ja tiek iegādāts mēbelēts dzīvoklis, līgumā nepieciešams detalizēti uzskaitīt, kas tieši tajā paliks pēc iegādes. Praksē sastapti gadījumi, kad pārdevējs uz atvadām noņēmis pat griestu lampas un elektrības rozetes.

Līguma parakstīšana, pircēja īpašumtiesību reģistrācija zemesgrāmatā, pirkuma maksas samaksa, īpašuma atbrīvošana un nodošana pircējam nav iespējama vienā dienā. Praksē darījuma noslēgšana un izpilde parasti aizņem vairākas nedēļas. Tādēļ līgumā jāatrunā, kurā brīdī uz pircēju pāries atbildība par īpašuma riskiem un izmaksām, kad un kā pircējam tiks nodotas dzīvokļa atslēgas un nodrošināta ar īpašuma izmantošanu saistīto līgumu – apsaimniekošana, elektroenerģijas, gāzes piegāde u.c. – pārslēgšana uz pircēju. Īpašuma faktisko nodošanu pircējam nepieciešams fiksēt rakstiskā aktā, norādot skaitītāju rādījumus (tie būs jāziņo pakalpojumu sniedzējiem) un jebkādas īpašuma stāvokļa neatbilstības līgumam.

Gadījumos, kad tiek veikta priekšapmaksa projektā, kas vēl ir "uz papīra", jārēķinās, ka noslēgtais priekšlīgums pats par sevi nepasargās no projekta aizkavēšanās, neizdošanās vai attīstītāja maksātnespējas, tādēļ rūpīgi jāizvērtē reālās izredzes, ka projekts tiks īstenots kā apsolīts, un iespēju piedzīt naudu no attīstītāja, ja tas savus solījumus nepildīs.

Tāpat ieteicams nepaļauties tikai uz māklera teikto. Latvijā mākleru darbība un tirgus joprojām ir nepietiekami sakārtots, kā rezultātā bieži vien māklera pakalpojumus sniedz arī personas, kuras neorientējas juridiska rakstura jautājumos. Tāpēc darījumā ieteicams piesaistīt juristu, kurš specializējies nekustamā īpašuma jomā, lūdzot veikt īpašuma padziļinātu izpēti. Šo iespēju visai aktīvi izmanto juridiskas personas, savukārt privātpersonu vidū šī joprojām nav visai populāra izvēle, jo īstenojot lielāko darījumu savā dzīvē, ir vēlme maksimāli ietaupīt uz jebkādām papildu izmaksām. Tomēr rezultātā tieši vēlme lieki netērēties var novest pie lieliem zaudējumiem.

Nodokļu jautājumi

Iegādājoties nekustamo īpašumu, vienmēr vērts pragmatiski novērtēt ne tikai iespēju īpašumu iegādāties, bet vajadzības gadījumā – arī pārdot. Līdz šim visai izplatīta prakse nodokļu optimizēšanas nolūkā bija darījuma dokumentācijā norādīt mazāku summu, nekā to, par kādu faktiski pirkums veikts. Un, lai gan no šī gada 1. maija skaidrās naudas darījumi ar nekustamajiem īpašumiem ir aizliegti, tas neizslēdz minēto manipulāciju iespējamību. Šo iespēju parasti piedāvā pārdevējs, kas arī ir galvenais ieguvējs, jo tādā veidā nodrošina sev iespēju nemaksāt nodokli par peļņu no darījuma. Simbolisks ieguvējs ir arī pircējs, iegūstot iespēju ieekonomēt daļu no 2% nodevas, ko maksā no pirkuma summas. Dažreiz, piedāvājot norēķināties skaidrā naudā vai bez bankas kredīta starpniecības, pircējs var nokaulēt cenu. Tomēr šķietamā darījuma izmaksu ekonomija vēršas pret pircēju brīdī, kad tam pašam nepieciešams pārdot īpašumu tālāk, jo ar ienākuma nodokli apliekamā peļņa (kapitāla pieaugums) tad būs lielāka iepriekš samazinātās pirkuma maksas dēļ. Likums paredz tikai dažus specifiskus izņēmuma gadījumus, kad kapitāla pieauguma nodoklis no pārdošanas nav jāmaksā – ja īpašums pārdevējam piederējis vismaz piecus gadus un ir bijis tā vienīgais īpašums, vai arī šajā periodā vismaz 12 mēnešus bijis pārdevēja deklarētā dzīvesvieta, kā arī ja par vienīgo īpašumu gūtais ienākums no jauna tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā nekustamā īpašumā 12 mēnešu laikā pirms vai pēc vienīgā īpašuma atsavināšanas.

Minētie jautājumi varbūt nav biežākie klupšanas akmeņi nekustamā īpašuma darījumos, tomēr nevērība vai nezināšana attiecībā uz tiem var radīt vērā ņemamus zaudējumus pēc darījuma noslēgšanas.