Toms Andersons: Vai tirdzniecības centru būvniecības bumam sekos arī biroju ēkas  (3)

Raugoties nākotnē, jāņem vērā fakts, ka pēdējo 2-3 gadu laikā Rīgā ir veikti vairāki darījumi ar nozīmīgiem attīstības zemes gabaliem, kas paredzēti biroju ēku vai jauktai komercapbūvei. Kopējais investīciju apjoms šo īpašumu iegādē ir vairāk nekā 50 miljoni eiro. Darījumi notikuši ar īpašumiem, kas atrodas, tā saucamajos, primārajos biroju attīstības rajonos – Centrs/ Skanste, Ķīpsala un VEF/ Teika. Jaunie īpašnieki pārsvarā ir Lietuvas vai Igaunijas fondi un attīstītāji, kas jau veiksmīgi darbojas Baltijas biroju tirgū.

2019. gadā ekspluatācijā tiks nodoti vairāk nekā 60 000 m² iznomājamo biroju platību, tāpat būvniecības vai gaidīšanas stadijā šobrīd ir līdzīgs apjoms. Tomēr lielākos jautājumus raisa lielais plānošanā esošais biroju platību apjoms. Tuvāko triju gadu laikā būvniecību plāno uzsākt projektos ar kopējo iznomājamo platību vairāk nekā 250 000 m². Kopējās investīcijas varētu pārsniegt 350 miljonus, ja lielākā daļa no plānotajiem projektiem tiks attīstīti. Tā kā lielākā daļa projektu tiek attīstīti kā spekulatīvi A un B klases objekti, kā arī pieaugot konkurencei, tirgus varētu mainīties no attīstītāju uz nomnieku tendētu tirgu.

Šie cipari liktos ļoti atbilstoši Viļņai vai Tallinai, kur nomas darījumu apmēri ir ievērojamāki. Piemēram, Viļņā vien kopējais iznomāto platību apmērs šogad pirmajā pusgadā bija trīs reizes lielāks nekā Rīgā. Šeit, protams, var atkal minēt lielo Lietuvas valdības un Viļņas devumu, piesaistot jaunus ārvalstu uzņēmumus. Tomēr, kamēr Viļņas veiksmes stāsts ir jauni ārvalstu uzņēmumi, kas gatavi uzreiz nomāt lielas platības, tikmēr Rīgā balstāmies uz esošo spēlētāju izplešanos. Ir vairāk nekā skaidrs, lai Rīgā aizpildītu lielu apjomu biroju platību, būs nepieciešams piesaistīt jaunus ārvalstu uzņēmumus. Šeit būtu jāliek lielas cerības uz valsts un pašvaldības iesaisti, jo, ja līdz šim varēja teikt, ka jaunos uzņēmumus jau nav, kur izvietot, tad šobrīd esošās tendences uzskatāmi parāda, ka Rīgā pieaugs apjomi ar kvalitatīvām biroju telpām. Kā interesanta tendence būtu jāmin fakts, ka Viļņā un Tallinā arvien biežāk publiskais sektors izvēlas nomāt telpas spekulatīvos biroju projektos un pārskatīt sev piederošo objektu portfeļus. Šajā sakarā jāmin, ka bieži jaunu ēku būvniecība vai esošo restaurācija valsts sektorā prasa lielākas investīcijas, garākus izpildes termiņus, kas saistīti ar konkursu kārtību, kā arī vairākus līdzi ejošus riskus.

Pēdējo astoņu gadu laikā Viļņā no jauna uzbūvēti apmēram 450 000 m² A un B1 klases biroju platību, bet Rīgā aptuveni 165 000 m². Interesantākais šajos ciparos, ka, pat ņemot vērā krietni lielāko būvniecības apjomu, kopējais neiznomāto telpu īpatsvars Viļņā ir mazāks. Tas nozīmē, ka Viļņas biroju tirgus ar trīs reizes lielāku uzbūvēto apjomu ir spējis saglabāt mazāku brīvo telpu īpatsvaru (Viļņa – 3%, Rīga – 10%). Papildus jāatzīmē fakts, ka arī Kauņā 2018. gadā tika novērots lielāks A un B klases biroju platību pieaugums nekā Rīgā. Lai arī 2019. gadā Rīgā ekspluatācijā tiks nodots lielāks platību apjoms nekā Kauņā, jāņem vērā, ka arī Lietuvas otrā lielākā pilsēta (iedzīvotāju skaits divreiz mazāks nekā Rīgā) spēj konkurēt un tiek saskatīta kā galamērķis ārvalstu kompānijām.

Kā svarīgs aspekts būtu jāmin, ka Rīgā plānoto projektu attīstītāji ir lielākoties Baltijā zināmi spēlētāji, kas veiksmīgi jau darbojušies Baltijas tirgū, tiesa gan vairāk Lietuvā un Igaunijā. Kā pozitīva tendence būtu jāatzīmē, ka šie pieredzes bagātie attīstītāji ir saskatījuši potenciālu Rīgas biroju tirgus attīstībā, pat ņemot vērā līdz šim zemos nomas darījumu apjomus un nelielo jaunu ārvalstu uzņēmumu skaitu. Lielākā aktivitāte ir novērota tieši no Lietuvas attīstītājiem, kas iegādājušies zemes gabalus attīstībai tādās Rīgas biroju tirgum ekskluzīvās vietās kā Ķīpsalā un Skanstē, kā arī strauji augošajā VEF/ Teikas biznesa rajonā.

Ņemot vērā iepriekš minētos apjomus un faktus, jāsecina, ka Rīgas biroju tirgū manāmas pozitīvas iezīmes, kuras pamatā ienes kopumā drošākie attīstītāji no Lietuvas. Plānošanas stadijā esošais apjoms vieš nelielas cerības, ka novecojušais Rīgas biroju tirgus varētu lēnām sākt atjaunoties (šobrīd 70% no kopēja biroju apjoma ir būvēts vismaz 10 gadus atpakaļ, kamēr Viļņā tas ir pretēji). Tomēr jāsaglabā arī piesardzība, jo nomas darījumu apjoms Rīgā ir neliels un jaunu starptautisku uzņēmumu piesaistīšanā vēl aizvien būs jākonkurē ne tikai ar kaimiņu pilsētām Viļņu un Kauņu, kur ir liels valsts un pašvaldības atbalsts, bet arī ar Tallinu un citām līdzīga mēroga Austrumeiropas pilsētām.