Viens no īres tirgu ietekmējošajiem faktoriem ir tas, ka izsludinātā ārkārtas stāvokļa un ierobežojošo pasākumu rezultātā virkne uzņēmumu ir pārtraukuši vai samazinājuši savu saimniecisko darbību, tāpēc daļa iedzīvotāju zaudē darbu vai kā citādi piedzīvo ienākumu samazināšanos un nespēj vai arī apzinās, ka tuvākā laikā vairs nespēs samaksāt īri un komunālos maksājumus. Tā rezultātā daļa tirgū esošo īres līgumu tiek uzteikti. Daļa iedzīvotāju, iespējams, ar to vēl tikai saskarsies, un valda liela neziņa par to vai un kādi būs ienākumi un kādā apmērā tie spēs segt ikdienas izdevumus, to skaitā samaksu par īri un citiem maksājumiem. Otrs īres tirgu ietekmējošais faktors ir tas, ka īstermiņa īres tirgus, kas iepriekš koncentrējās uz dzīvojamo telpu izīrēšanu ārvalstniekiem un tūristiem, un kam ir raksturīgas augstākas īres cenas par ilgtermiņa īres cenām, faktiski ir beidzis pastāvēt. Šī segmenta izīrētāji šobrīd ir spiesti pārorientēties uz ilgtermiņa īri un īres tirgū piedāvā savas dzīvojamās telpas par zemāku īres maksu salīdzinājumā ar to, kāda tā bija pirms šīs jaunās krīzes situācijas. Tieši šie augstāk norādītie faktori ir veicinājuši īres cenu kritumu tirgū par apmēram 10 līdz 15 procentiem.
Ja iepriekš varēja teikt, ka īres cenas tirgū līdz pandēmijas izraisītās krīzes sākumam nebija īsti samērīgas salīdzinājumā ar iedzīvotāju ienākumiem, jo īpaši Rīgā un Pierīgā, tad šobrīd varētu teikt, ka īres cenas ir kļuvušas adekvātākas. Nesamērīgo īres cenu Rīgā un Pierīgā ilgstošs iemesls lielākoties ir bijis tas, ka pieprasījums tirgū pēc kvalitatīviem īres dzīvokļiem pārsniedz piedāvājumu, respektīvi, Rīgā un Pierīgā trūkst kvalitatīva dzīvojamā fonda. Diemžēl jāteic, ka Rīgā jaunu un kvalitatīvu daudzdzīvokļu dzīvojamo namu būvniecības apmēri krietni vien atpaliek no Tallinas un Viļņas rādītājiem, un te nu Latvijai ir vieta izaugsmei. Šobrīd Covid-19 infekcijas slimības izraisītā krīze nedaudz stabilizē piedāvājuma attiecību pret pieprasījumu, taču diez vai tas tā būs uz ilgu laiku. Tiklīdz ekonomika atkopsies, šī problēma atkal kļūs aktuāla, jo nevarētu teikt, ka īres cenas tirgū ir bijušas neadekvātas attiecībā pret dzīvojamās platības iegādes cenu tirgū.
Īres tirgū novērojama gan panika, gan arī pragmatiska rīcība
Dzīvojamo telpu īres tirgus satricinājumu izjuta uzreiz pēc tam, kad pēc ārkārtas situācijas izsludināšanas valstī saistībā ar Covid-19 pandēmiju un tās izraisīto seku ierobežojošajiem pasākumiem, pirmie vissmagāk cietušo nozaru uzņēmumi pārtrauca vai ierobežoja savu saimniecisko darbību, notika pirmās darbinieku atlaišanas, un tika aizliegta pasažieru pārvadāšana.
Īres tirgū daļa īrnieku, kurus ir skārusi darba zaudēšana vai dramatiska tūlītēja ienākumu samazināšanās, uzteic noslēgtos īres līgumus atbilstoši līguma noteikumiem. Šāda rīcība ir saprotama un loģiska tajos gadījumos, kad īrnieki saprot, ka tie nespēj vai tuvākā laikā nespēs veikt maksājumus. Daļa īrnieku, kas apzinās potenciālas grūtības tuvākajā nākotnē pildīt savas īres līgumos noteiktās saistības pilnā apmērā, nereti prasa izīrētājiem īres maksas saprātīgu samazināšanu un, ja nepanāk vienošanos ar izīrētāju, uzteic īres līgumu atbilstoši līguma noteikumiem. Šāda īrnieku rīcība arī ir saprotama. Taču netrūkst arī tādu īrnieku, kurus nav skārusi ienākumu samazināšanās, bet kas pieprasa izīrētājiem īres maksas samazināšanu vai īres līguma pirmstermiņa izbeigšanu, kļūdaini atsaucoties uz izsludināto ārkārtas stāvokli valstī un/vai Covid-19 pandēmijas izraisīto krīzi kā nepārvaramu varu.
Tāpat plaši ir novērojama tendence, ka izīrētāji nereti paši pēc savas iniciatīvas sazinās ar esošajiem īrniekiem un piedāvā samērīgu īres maksas samazinājumu uz noteiktu laiku (visbiežāk uz 3 mēnešiem) ar nolūku noturēt esošo īrnieku. Šāda proaktīva rīcība ir vairāk raksturīga tiem izīrētājiem, kuru saimnieciskās pamatdarbības veids ir sava īpašuma izīrēšana, kas ir labs piemērs pārējiem. Taču īrniekiem būtu jāatceras un jāsaprot, ka izīrētājam nav līgumiska pienākuma samazināt īres līgumā noteikto īres maksu, un tā ir izīrētāja brīva izvēle. Izņēmums būtu tikai gadījumos, ja īres līgumā ir paredzēti kādi speciāli noteikumi, kas piemērojami šādā situācijā, taču visbiežāk tādi līgumos nav noteikti. Neskatoties uz to, izīrētājam atsevišķos gadījumos varbūt arī nevajadzētu ignorēt īres tirgū notiekošo un vajadzētu izvērtēt, vai būtu saprātīgi samazināt īrniekam īres maksu, vismaz uz zināmu laiku, vai nē. Izīrētājam, apsverot iespējamu īres maksas samazinājumu īrniekam, būtu ieteicams izvērtēt, pirmkārt, vai īres līgumā noteiktā īres maksa atbilst tirgus cenai. Vērts arī atzīmēt to, ka ne vienmēr izīrētāji īres līgumos ir noteikuši augstāko līguma slēgšanas brīdī tirgū esošo īres cenu un, ka līgumā noteiktā īres maksa var atbilst tirgū esošajai īres maksai arī šodien. Otrkārt, izīrētājam ieteicams arī izvērtēt savas saistības, kredīta apmēru (ja tāds ir) un citus faktorus, ja tas apsver iespēju samazināt noteikto īres maksu.
Vai Covid-19 pandēmijas izraisītās sekas ir uzskatāmas par nepārvaramu varu?
Lai arī Civillikumā nav sniegta nepārvaramas varas apstākļu definīcija, Latvijas juridiskajā literatūrā un tiesu praksē atzīts, ka nepārvaramas varas koncepciju veido četri obligāti elementi, proti, nepārvarama vara ir notikums: 1) no kura nav iespējams izvairīties un kura sekas nav iespējams pārvarēt; 2) kuru saprātīga persona līguma noslēgšanas brīdī nevarēja paredzēt; 3) kas nav noticis puses vai tās kontrolē esošas personas rīcības dēļ; 4) kas saistību izpildi padara ne tikai apgrūtinošu, bet arī neiespējamu.
Lai īrnieks varētu atsaukties uz saistību neizpildi nepārvaramas varas apstākļu dēļ, jāatbilst visiem šiem nepārvaramas varas izpildes kritērijiem. Izšķiroša nozīme ir tam, vai saistību izpilde jauno apstākļu ietekmē ir kļuvusi apgrūtināta, piemēram, finansiālu grūtību dēļ, vai arī kļuvusi pavisam neiespējama. Valstī izsludinātais ārkārtas stāvoklis un Covid-19 infekcijas slimības izplatības ierobežojošie pasākumi neliedz īrniekam lietot īrētās dzīvojamās telpas, savukārt īrnieka ienākumu zudums vai samazināšanās būtu uzskatāmas par finansiālām grūtībām. Tādējādi no juridiskā viedokļa skatoties, izsludinātais ārkārtas stāvoklis valstī un Covid-19 pandēmijas izraisītās sekas, kā arī īrnieku ienākumu zaudēšana vai samazināšanās īres tiesiskajās attiecībās nebūtu uzskatāmi par nepārvaramu varu un paši par sevi nevar būt par pamatu noslēgto īres līgumu noteikumu nepildīšanai vai pārskatīšanai. Līdz ar to, ja vien izīrētājs un īrnieks nepanāk vienošanos, tad to tiesiskās attiecības ir apspriežamas jau noslēgto īres līgumu ietvaros.
Secinājumi
Kopsavilkumā par Covid-19 pandēmijas ietekmi uz dzīvojamo telpu īres tirgu ir izdarāmi šādi secinājumi:
Valstī izsludinātā ārkārtas stāvokļa un Covid-19 pandēmijas ierobežojošo pasākumu rezultātā, dzīvojamo telpu īres tirgus ir piedzīvojis tūlītējas īres tirgus situācijas izmaiņas, faktiski izbeidzot īstermiņa īres tirgus pastāvēšanu. Īstermiņa īres tirgus dzīvojamās platības ir nonākušas ilgtermiņa īres tirgū, izraisot īres tirgus cenu samazināšanos;
Liela daļa īrnieku, kuri ir zaudējuši vai piedzīvojuši ienākumu samazināšanos vai paredz to tuvākajā nākotnē, izbeidz īres tiesiskās attiecības, tādējādi veicinot īres maksas tirgus cenas samazināšanos;
Daļai īrnieku novērojama zināma panika, pieprasot izīrētājiem īres maksas samazināšanu, dažkārt spekulējot uz Covid-19 pandēmijas izraisītajām sekām kā nepārvaramas varas apstākļiem;
Ir novērojama aktīva izīrētāju rīcība, pašiem piedāvājot esošajiem īrniekiem terminētus īres maksas samazinājumus ar nolūku esošos īrniekus nepazaudēt;
Izsludinātais ārkārtas stāvoklis valstī un Covid-19 pandēmijas izraisītās sekas, kā arī īrnieku ienākumu zaudēšana vai samazināšanās īres tiesiskajās attiecībās nebūtu uzskatāmi par nepārvaramu varu un nevar būt par pamatu noslēgto īres līgumu noteikumu nepildīšanai vai pārskatīšanai. Tikai abpusēja vienošanās ir pamats samazinātas īres maksas piemērošanai;
Īres tirgus cenu samazinājums nav prognozējams kā ilglaicīgs, tas pastāvēs līdz brīdim, kad ekonomika būs atguvusies no Covid-19 izraisītās ekonomiskās krīzes;
Noslēgumā – lai arī īres tirgū tiesvedību īpatsvars saistībā ar kavēto maksājumu piedziņu un izlikšanu no dzīvojamām telpām ir bijis samērā neliels, tomēr nākotnē ir prognozējams tiesvedību skaita pieaugums šādu lietu kategorijā.
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
