Jānis Ozoliņš: Nekustamā īpašuma tirgus pandēmijas fonā – gada ieguvēji un zaudētāji

Pazudušie tūristi

Visvairāk ietekmēts ir viesnīcu bizness – Baltijas valstīs vairāk nekā 80% viesnīcu klientu ir no citām valstīm un ceļošanas ierobežojumu dēļ apmeklētāju plūsma ir gandrīz pilnībā apstājusies, par ko liecina arī slēgto viesnīcu skaits. Par šī segmenta atkopšanos spriest ir pāragri un daudz kas būs atkarīgs no vakcinācijas tempiem un kopējiem panākumiem vīrusa ierobežošanā, tomēr diezgan droši var teikt, ka arī 2021. gads šim segmentam būs ļoti smags, jo būtiski situācijas uzlabojumi, sākoties tūrisma sezonai, nav gaidāmi.

Mazumtirdzniecība un drūpošie ķieģeļi

Otrs būtiski ietekmētais segments ir tirdzniecības centri. Valstī noteiktie tirdzniecības ierobežojumi, sociālā distancēšanās, atbalsta programmu trūkums, kā arī e-komercijas izrāviens ir būtiski ietekmējis tirdzniecības centru rezultātus – liela daļa nomnieku pieprasījuši nomas maksas atlaides, bet dažos centros palielinājies brīvo platību īpatsvars. Katrā valstī ierobežojumi un to ietekme uz tirdzniecības centru darbību ir bijusi atšķirīga, tomēr pēc Eiropas nekustamo īpašumu investoru asociācijas (INREV) datiem Eiropā kopumā īpašumu vērtības samazināšanās šajā segmentā ir sākusies 2020. gada 2. ceturksnī, kad investīciju fondi, kuri koncentrējas uz mazumtirdzniecības aktīviem, piedzīvoja būtiskāko vērtības samazināšanos kopš 2009. gada.

Tomēr šeit ir būtiska atšķirība starp tirdzniecības centriem, kur lielāko daļu platības aizņem pirmās nepieciešamības preču tirgotāji (pārtika, aptiekas, zooveikali), un lielajiem tirdzniecības centriem, kur šo preču tirgotāju īpatsvars ir mazāks. Centros, kur pircēju galvenais mērķis ir pirmās nepieciešamības preču iegāde, apmeklētāju plūsmas kritums nav tik dramatisks un attiecīgi arī darbības rezultāti ir mazāk ietekmēti.

Pēdējo 10 gadu laikā Rīgā ir atvērti jauni un paplašināti esošie tirdzniecības centri, palielinot tirdzniecības platību apjomu par 55%, kas nozīmē, ka pircējiem ir ievērojami palielinājies alternatīvu skaits, kur izmantot savu naudu, jo tirdzniecības centri konkurē ne tikai savā starpā, bet arī ar visiem e-komercijas spēlētājiem. Tas tirgū var radīt noslāņošanos, jo arī nomnieki pārskata, cik daudz tirdzniecības platību un kurā vietā tiem ir nepieciešams, un priekšroka tiks dota tirdzniecības centriem ar lielāko cilvēku plūsmu. Savukārt cilvēku plūsmu spēs nodrošināt laba, ikdienas pārvietošanās paradumiem atbilstoša atrašanās vieta, kā arī pievilcīgs nomnieku koncepts, lai pircējiem būtu vēlme doties uz konkrēto tirdzniecības centru. Visticamāk, pārmaiņas redzēsim arī nomas līgumos – skaidrāk definēts "force majeure", uz apgrozījumu balstītas nomas maksas un atviegloti līguma laušanas nosacījumi enkurnomnieka aiziešanas gadījumā.

Tomēr ir arī pozitīvas tendences – pēc ECB datiem mājsaimniecību kontu atlikumi no 2020. gada 1. līdz 3. ceturksnim Latvijā ir pieauguši par 3.9%, kas absolūtos skaitļos ir 340 miljoni eiro. Ir skaidrs, ka, atceļot tirdzniecības ierobežojumus un atkal pieaugot patērētāju pārliecībai par nākotnes prognozēm, liela daļa no šīs naudas tiks iztērēta patēriņa precēs.

Kur ir mana darba vieta?

Arī biroju segmentā valda liela neskaidrība – lielākajai daļai biroju darbinieku ir nācies strādāt attālināti un daudziem darbs no mājām joprojām ir ikdiena, līdz ar to nekustamo īpašumu nozarē aktuāls ir kļuvis jautājums par biroju nepieciešamību nākotnē. Pēc Google mobility datiem cilvēku skaits 2021. gada pirmajās 6 nedēļās darba vietās un sabiedriskajā transportā Rīgā ir sarucis par attiecīgi 37% un 47% salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu, kā rezultātā šobrīd biroji tiek noslogoti ievērojami mazāk nekā pirms pandēmijas.

To, kā mēs katrs uztveram attālināto darbu, ietekmē mūsu individuālie apstākļi gan mājās, gan birojā. Pēdējā gada laikā drīzāk esam pieredzējuši nevis "attālināto darbu", bet "pandēmijas darbu", jo lielai daļai darbinieku paralēli savam darbam vēl ir jāatbalsta bērni skolas gaitās. Atveroties skolām, attālinātais darbs var kļūt vēl pievilcīgāks, tomēr daudz kas būs atkarīgs no tā, cik ērti biroja apmeklēšana iekļaujas ikdienas loģistikā.

Visticamāk, daļa darbinieku turpinās strādāt attālināti arī pēc pandēmijas, tomēr dominēs modelis, kur darbinieki pāris dienas nedēļā strādās no mājām, kas samazinās nepieciešamo biroja platību. Piemēram, ja uzņēmums pašlaik nomā 1000 kvm B klases birojā par 9 EUR/kvm, nākotnē tas varbūt nomās 500 kvm BREEAM vai LEED sertificētā A klases birojā par 15 EUR/kvm. Rezultātā uzņēmumam būs ne vien zemākas izmaksas, bet būtisks ieguvums darbiniekiem – ēku sertifikācija nozīmē zināmu kvalitātes standartu, kur uzmanība tiek pievērsta gaisa kvalitātei, darbinieku labsajūtai un resursu patēriņam, kas samazina komunālo pakalpojumu izmaksas. Tomēr arī tas nav tik vienkārši un prasīs būtisku plānošanu gan no uzņēmuma, gan darbinieku puses. Ja visi darbinieki pirmdien un piektdien strādā attālināti, bet pārējās dienas ir klātienē, šāds modelis neradīs iespēju samazināt esošo biroju platību.

Visticamāk, šajā segmentā varēsim redzēt lielu spiedienu no nomnieku puses attiecībā uz nomas līgumu nosacījumiem, kas saistās gan ar elastību iznomātās platības ziņā, gan nomas līguma termiņu ziņā, kā arī pieaugs nomnieku prasības pēc biroja kvalitātes un ilgtspējas aspektiem.

Kur ir mana paciņa?

Vislabāk pandēmijas laiku ir pārdzīvojis noliktavu segments, jo, pateicoties e-komercijas izrāvienam, būtiski pieaudzis piegādājamo preču apjoms. Vienlaikus pircēju augstās prasības preču piegādes ātruma nodrošināšanai rada būtiskus izaicinājums uzņēmumu loģistikas ķēdēm un papildu pieprasījumu pēc noliktavu platībām.

To ir pamanījuši arī investori, un pieprasījums pēc loģistikas aktīviem ir veicinājis cenu kāpumu šajā segmentā, ko parāda ienesīguma jeb investoru sagaidītās atdeves samazināšanās – pēc Savills datiem pirmo reizi vēsturē ienesīgums Eiropas labākajiem loģistikas īpašumiem 2020. gadā noslīdējis zem mazumtirdzniecības segmenta ienesīguma. Vēsturiski Eiropas nekustamo īpašumu investoru portfeļos ap 40% īpatsvars ir bijis biroju segmentam, kamēr loģistikas īpašumi veidojuši tikai 10-15%, tomēr, ņemot vērā esošās tendences, diezgan droši var teikt, ka notiks kapitāla plūsmu pārdale par labu loģistikas segmentam.

Situācija Baltijā ir līdzīga – ienesīgums no loģistikas īpašumiem ir pat krietni augstāks nekā citos Eiropas tirgos un padara Baltiju par pievilcīgu investīciju galamērķi. Vienlaikus jāņem vērā, ka Baltija ir mazs tirgus un šeit neveidosies lieli loģistikas centri kā Vācijā vai Polijā. Pie mums vairāk dominē loģistikas centri, kas ir pēdējie visā piegādes ķēdē, līdz ar to īpašumu cenas joprojām būs atkarīgas no īpašuma atrašanās vietas un nomnieku sastāva konkrētajā īpašumā.

Kāda būs nākotne?

Investoriem ir pieejami finanšu resursi, kurus nepieciešams investēt, un, kamēr Baltijā ienesīgums nekustamo īpašumu segmentā būs augstāks nekā Skandināvijā un Centrāleiropā, investori centīsies šīs iespējas izmantot. Šobrīd Latvijā lielākā īpašumu tirgus problēma ir jaunu un kvalitatīvu aktīvu trūkums, ko apliecina arī 2020. gada lielākie investīciju darījumi, kuros parādās jau ļoti labi zināmi nosaukumi. Jaunu projektu attīstība ir riskantāka, taču tas nākotnē var padarīt Latvijas un Baltijas tirgu vēl pievilcīgāku jauniem ārvalstu investoriem. Tāpat, parādoties jauniem aktīviem, palielināsies nomas maksu spiediens uz vecākiem īpašumiem, liekot veikt ieguldījumus savas konkurētspējas saglabāšanai.

Nekustamais īpašums ES rada aptuveni 36% no kopējām CO2 emisijām, līdz ar ko būtiska uzmanība gan no investoru, gan banku un nomnieku puses tiks pievērsta ēku energoefektivitātei un īpašumu sertifikācijai. Daudzi normatīvie akti Eiropas līmenī vēl ir izstrādes stadijā, tomēr virziens, kurā dodamies, ir skaidrs. Pēc Pasaules Bankas datiem, lai sasniegtu izvirzītos klimata mērķus, nekustamo īpašumu nozarei C02 izmešu apjoms līdz 2030. gadam ir jāsamazina par 36%. Izmaiņas jau redzam arī Latvijas likumdošanā un pieaugošajās energoefektivitātes prasībās. Kvalitatīvāks produkts nozīmē arī augstākas būvniecības izmaksas, līdz ar to tas ietekmēs arī gala produkta cenu, tomēr vienlaikus tiek panākts ietaupījums no samazinātām komunālo pakalpojumu izmaksām.