Mareks Kļaviņš: Kā nodrošināt piedāvājuma un pieprasījuma balansu pieejamo mājokļu segmentā?  (1)

Sabiedrība tiecas uz videi draudzīgāku, ilgtspējīgāku dzīvesveidu, taču vairums rīdzinieku joprojām dzīvo ēkās ar ārkārtīgi zemu energoefektivitāti, bet jaunu, pieejamu mājokļu, uz kuriem pārcelties, nav daudz. Turklāt esošās likumdošanas ietvarā arvien sadārdzinās jauno projektu pašizmaksa, liekot nekustamo īpašumu attīstītājiem jautāt, cik ilgi vēl izdosies saglabāt vidējai rīdzinieku mājsaimniecībai pieejamu dzīvokļu cenu līmeni.

Lai gan Covid-19 pandēmija smagi skārusi daudzas tautsaimniecības nozares, nekustamo īpašumu tirgū lielas izmaiņas tā nav nesusi. Par to liecina aizvadītā gada skaitļi – lai gan daudzie ierobežojumi un palēninātais dzīves temps traucēja sasniegt visus plānotos rādītājus, "Bonava Latvija" pagājušo gadu noslēdza ar 10% pārdoto dzīvokļu pieaugumu. Tas apliecina, ka vajadzība un pieprasījums pēc jauniem mājokļiem Rīgā nav sarucis un nebūt nav tā, ka Rīgas iedzīvotāji masveidā emigrētu uz laukiem. Tas gan jāatzīst – cilvēki kļūst piesardzīgāki, uzņemoties ilgtermiņa finanšu saistības, tāpēc priekšroku dod funkcionāliem un cenas ziņā pieejamiem mājokļiem. Taču te arī problēma – piedāvājums tik tikko tiek līdzi pieprasījumam. Ne tāpēc, ka nekustamo īpašumu attīstītāji sēdētu, rokas klēpī salikuši, bet gan tādēļ, ka šī brīža likumdošana neatbalsta jaunu dzīvojamo kompleksu attīstību, drīzāk to bremzē, veicinot projektu pašizmaksas sadārdzināšanos. Kombinācijā ar Covid-19 sekām tas var radīt būtisku cenu kāpumu un sašaurināt jau tā trūcīgo tirgu pieejamo mājokļu segmentā, jo dzīvokļu cenas jaunuzceltās ēkās vairs nespēs konkurēt ar padomju laika sērijveida dzīvokļu cenām.

Aizvadītā gada otrā puse iezīmēja nelielu cenu kāpumu, un, lūkojoties tuvākajā nākotnē, var prognozēt, ka mājokļu cenas turpinās augt arī šogad. Jau šobrīd pieejamo mājokļu kategorijā aktīvi strādā vien pāris attīstītāju, un, augot projektu pašizmaksai, pieejamu cenu līmeni noturēt būs teju neiespējami. Jā, daļēji pie vainas ir ieilgusī Covid-19 pandēmija – trūkst darbaspēka, kavējas būvmateriālu piegādes utt., ietekmējot arī pašizmaksu. Tāpat šogad stājušās spēkā jaunās, paaugstinātās energoefektivitātes prasības jauno mājokļu projektiem, kas sadārdzina būvniecības izmaksas un ilgtermiņā var ietekmēt pieejamo mājokļu apjomu tirgū. Taču vēl skaudrāk uz jaunu mājokļu pieejamību atsaucas Dzīvokļa īpašuma likums un Dzīvojamo telpu īres likums.

Šobrīd spēkā esošā Dzīvokļa īpašuma likuma redakcija jauno projektu attīstītājiem, strādājot pie jaunu mājokļu projektēšanas un būvniecības, rada virkni izaicinājumu, kas lielākoties saistās ar ierobežotām iespējām efektīvi izmantot īpašumā esošo zemes gabalu. Piemēram, uz viena zemes gabala tiek būvētas divas viena projekta ēkas, kurām varētu būt viens kopīgs, liels rotaļu laukums un funkcionāla atkritumu konteineru novietne, taču saskaņā ar likumu katrai ēkai jābūt atsevišķam rotaļu laukumam, atkritumu izmešanas punktam utt. Tas nozīmē, ka, plānojot projektu, tam jāatvēl papildu teritorija un jāparedz papildu investīcijas gan projektēšanas, gan būvniecības procesā.

Tas pats attiecas arī uz atsevišķu pieslēgumu inženiertehniskajiem tīkliem, piebrauktuvju no ielas un autostāvvietu izbūvi, un te būtu svarīga pašvaldības labā griba. Lai samazinātu projekta pašizmaksu, nekustamo īpašumu attīstītāji var samazināt būvniecības izmaksas un efektivizēt savus procesus, taču nevar ietekmēt pašvaldības prasības projektu attīstītājiem veikt būtiskas investīcijas pašvaldības vai valsts un pašvaldības uzņēmumu infrastruktūrā. Dzīvokļa pircējam nebūtu jāapmaksā apkārtējo ielu izbūve un tīklu nomaiņa, infrastruktūras nodeva vai nekustamā īpašuma nodoklis par visiem dzīvokļiem, pirms vēl māja ir apdzīvota. Jebkuras papildu investīcijas sadārdzina dzīvokļa cenu un liedz izmantot priekšrocības, ko varētu sniegt apkārtējā infrastruktūra, kas būtu maksimāli pielāgota iedzīvotāju ērtībai un vajadzībām. Tāpat redzam, ka šobrīd, piemērojoties esošajam likuma ietvaram, sadārdzinās namīpašumu apsaimniekošanas izmaksas, kas ir neizbēgami, jo apsaimniekotāji nav ieinteresēti apsaimniekot atsevišķas salīdzinoši nelielas platības, tādēļ piemēro lielāku maksu par viena kvadrātmetra apsaimniekošanu.

Situāciju uzlabotu grozījumi esošajā likumā, kas ļautu vairākas mājas uz viena zemes gabala atdalīt atsevišķos īpašumos, vienlaikus piemērojot dzīvokļa īpašumiem trīspakāpju domājamo daļu principu. Mājokļu attīstītājiem tas ļautu efektīvāk izmantot īpašumā esošo zemes gabalu: viena projekta ietvaros būvējot vairākas dzīvojamās ēkas, izbūvēt maksimāli funkcionālu un iedzīvotāju vajadzībām atbilstošu apkārtējo infrastruktūru – autostāvvietas, rotaļu laukumus, atkritumu konteineru novietnes. Savukārt dzīvokļu īpašniekiem īpašumā būtu dzīvoklis un domājamās daļas no konkrētās ēkas un zemes, uz kuras tā atrodas. Lai kopīgi pieņemtu lēmumus, kas skar viņu īpašumu, nama iedzīvotājiem vairs nebūtu jāsaņem piekrišana no apkārtējo namu iedzīvotājiem, pat ja ēkas atrodas uz viena zemes gabala.

Vēl viens likums, kur steidzami nepieciešamas mūsdienīgas, šī brīža realitātei atbilstošas izmaiņas, ir Īres likums, kas pavērtu jaunu apvārsni nekustamo īpašumu attīstītājiem, ļaujot piesaistīt investorus un attīstīt īres namu būvniecību, tādējādi paplašinot pieejamo mājokļu tirgu. Šobrīd mājokļu īri regulē 27 gadus vecs likums, kas vairs neatbilst šī brīža ekonomiskajai un sociālajai situācijai un rada milzu riskus izīrētājam – īrnieks var nenorēķināties par pakalpojumu, savukārt strīdu gadījumā to risināšana izīrētājam ir ilgstošs un sarežģīts process. Tāpēc potenciālie investori īres namu attīstību šobrīd uzskata par augsta riska ieguldījumu un nav ieinteresēti šādu investīciju veikšanā. Lielākie nekustamā īpašuma attīstītāji, kas šobrīd darbojas Rīgā gan komercplatību, gan mājokļu segmentā, ir attīstītāji no Skandināvijas, Lietuvas un Igaunijas. Latvijas uzņēmumi attīstītāju vidū ir mazāk pārstāvēti, jo nekustamo īpašumu attīstīšana ir resursu un laika ietilpīgs process – tam vajadzīgi apjomīgi finanšu līdzekļi, specifiskas zināšanas un izpratne par potenciālā klienta vajadzībām, turklāt tirgus ir sensitīvs uz dažādām ekonomiskā cikla svārstībām, kā arī šī uzņēmējdarbības forma neienes "ātru naudu". Sadarbība ar ārvalstu investoriem pavērtu jaunas iespējas vietējiem nekustamā īpašuma attīstītājiem un paplašinātu tirgu arī pircējiem un īrniekiem, vienlaikus noregulējot īres cenu līmeni. Cik ilgi mums izdosies noturēt jauno mājokļu cenas vidējai rīdzinieku mājsaimniecībai pieejamā līmenī – domāju, rādīs jau šis gads. Neatkarīgi no tā, cik ātri izdosies apturēt Covid-19 pandēmiju, nekustamo īpašumu attīstītājiem izaicinājumu netrūks, jo šoreiz akmens metams nevis vīrusa, bet gan likumdošanas lauciņā. Tāpēc liels atbalsts būtu lēmumu pieņēmēju ieklausīšanās nozares ekspertu viedoklī un kopīgs darbs, operatīvi ieviešot pārdomātus, mūsdienu situācijai atbilstošus grozījumus likumos, kas uzlabotu nekustamā īpašuma attīstības vidi, veicinātu ārvalstu investoru interesi par nekustamā īpašuma attīstīšanu Latvijā un ļautu pieejamas cenas mājokļu tirgū sākties jaunai, rosīgai dzīvei.