Uzņēmuma iegāde vai reorganizācija vienmēr ir komplicēts darījums, un, jo īpaši, ja tā sastāvā ir nekustamais īpašums. Iegādājoties šādu uzņēmumu, nereti ir jārisina vairāki problēmjautājumi, piemēram, nodošana ekspluatācijā, reģistrācija zemesgrāmatā, nekustamā īpašuma reģistrācija Valsts ieņēmumu dienestā (VID). Vienojoties par uzņēmuma iegādes cenu, jāņem vērā, ka šādi apstākļi var radīt turpmākas pievienotās vērtības nodokļa (PVN) piemērošanas sekas, tāpēc ir jānovērtē iespējamie PVN riski vai potenciālie nākotnes izdevumi, kas saistīti ar PVN normu ievērošanu. Ir vairākas PVN likuma normas, kas paredz īpašus nosacījumus PVN piemērošanā darījumos ar nekustamajiem īpašumiem.
Būvējot, restaurējot vai iegādājoties nekustamo īpašumu, kā arī nopērkot apbūves zemi, rodas priekšnodoklis, ko nodokļu maksātājam ir tiesības atskaitīt tādā apmērā, kādā nekustamo īpašumu paredzēts izmantot ar PVN apliekamiem darījumiem. PVN likums paredz desmit gadu atskaitītā priekšnodokļa korekcijas pienākumu gadījumos, kad tiek iegādāts, būvēts, pārbūvēts, atjaunots vai restaurēts nekustamais īpašums (bet ne vienkārši remontēts), proti, desmit gadu garumā jāseko līdzi vai daļa no iepriekš atskaitītā priekšnodokļa tomēr nav jāatmaksā valsts budžetā. Turklāt ekspluatācijā nodotais nekustamais īpašums ir jāreģistrē VID, iesniedzot speciālu tam paredzētu PVN deklarācijas pielikumu.
Turpmākos deviņus gadus uzņēmumam jāturpina reizi gadā sniegt šīs deklarācijas pielikuma sadaļa, norādot nekustamā īpašuma izmantošanas proporciju ar saimnieciskajai darbībai un darbībai, kurai nav saimnieciskās darbības raksturs, ka arī PVN apliekamiem un neapliekamiem darījumiem. Ja nepieciešams, jāveic atskaitītā priekšnodokļa korekcija. Šo likuma normu svarīgi atcerēties uzņēmumiem, kas nekustamo īpašumu izmanto ne tikai PVN apliekamo darījumu nodrošināšanai, bet, piemēram, izīrē šo nekustamo īpašumu vai tā daļu iedzīvotājiem kā dzīvojamās telpas, kas ir ar PVN neapliekams darījums, vai arī nekustamais īpašums daļēji tiek izmantots arī mērķiem, kas nav saistīti ar saimniecisko darbību.
Par katru nekustamo īpašumu priekšnodokļa uzskaite veicama atsevišķi, lai, deklarējot nekustamo īpašumu VID, varētu norādīt gan kopējo, gan atskaitīto pievienotās vērtības nodokli par konkrēto īpašumu, kā arī turpmāk veikt nepieciešamās priekšnodokļa korekcijas desmit gadu garumā.
Ja nekustamais īpašums vai tā daļa joprojām nav nodota ekspluatācijā, desmit gadu priekšnodokļa korekcijas pienākums vēl nav uzsācies. Praksē ir novērotas situācijas, kad vairākkārtīgi tiek pagarināta būvatļauja nekustamā īpašuma atjaunošanai, lai gan patiesībā nekustamais īpašums jau kādu laiku tiek lietots uzņēmējdarbībā.
Ja nekustamais īpašums vēl nav nodots ekspluatācijā, nav iestājies pienākums to reģistrēt VID, un tamdēļ atskaitītā priekšnodokļa korekcijas pienākums tiek pārcelts uz priekšu - attiecīgo gadu, kad būvi, ēku vai inženierbūvi ( daļu) nodos ekspluatācijā, un attiecīgi no šī brīža iestājas pienākums turpmākos 10 gadus sekot vai nav mainījies atskaitāmā priekšnodokļa apmērs un iestājies korekcijas pienākums. Lai nerastos neplānotas PVN piemērošanas sekas, svarīgi ir pārliecināties, ka ir sakārtoti jautājumi, kas saistīti ar nekustamā īpašuma reģistrāciju VID un zemesgrāmatā.
Savukārt, ja šādu nekustamo īpašumu, kuram vēl nav beidzies vai vēl nav sācies desmit gadu korekcijas pienākums, plāno atsavināt, ir jāvērtē, vai tas joprojām atbilstoši PVN likuma normām ir nelietots nekustamais īpašums, kura pārdošanai ir piemērojams PVN (nekustamais īpašums PVN mērķiem nelietots var būt tikai daļā - daļā, kurā tiek veikta pārbūve, bet tā nav pabeigta), vai arī tas jau ir lietots nekustamais īpašums, kura pārdošanai PVN nav piemērojams. Ja darījumam PVN nav piemērojams, rodas pienākums atmaksāt iepriekš atskaitīto PVN.
Tomēr der atcerēties, ka pastāv iespēja izvēlēties arī lietota nekustamā īpašuma pārdošanai piemērot PVN, lai nebūtu jāveic atskaitītā priekšnodokļa korekcija. Tas iespējams tikai tad, ja šo nekustamo īpašumu atsavina reģistrētam PVN maksātājam.
Praksē ir novērotas situācijas, kad nekustamā īpašuma attīstīšanai ir saņemta būvatļauja, bet būvdarbi nav uzsākti. Tādā situācijā jāatceras, ka zeme tiek uzskatīta par apbūves zemi, ja tās apbūvei vai inženierkomunikāciju izbūvei tajā vai ceļu, ielu, vai inženierkomunikāciju pievada izbūvei izsniegta būvatļauja Apbūves zemes pārdošanai piemērojams PVN. Šādā situācijā risinājums, ir izsniegtās būvatļaujas anulācija.
Īpašas PVN likuma normas regulē PVN piemērošanu gadījumos, kad nekustamo īpašumu iegulda kādas citas sabiedrības pamatkapitālā. Nekustamā īpašuma ieguldīšana sabiedrības pamatkapitālā, ja vien jaunizveidotā sabiedrība ir reģistrēts PVN maksātājs, ir PVN neitrāla, t.i., nav nepieciešams veikt priekšnodokļa korekcijas par ieguldīto nekustamo īpašumu. Ieguldījums pamatkapitālā nav vērtējama kā darījums par atlīdzību PVN mērķiem, tas nozīmē darījumu ārpus PVN piemērošanas.
PVN likums paredz iegūstošai sabiedrībai pārņemt pienākumu veikt atskaitītā priekšnodokļa korekciju, ja nekustamajam īpašumam nav beidzies desmit gadu priekšnodokļa korekcijas termiņš. Ja iegūstošā sabiedrība neizpilda likumā noteiktos nosacījumus, tad sabiedrībai, kas nodeva šo nekustamo īpašumu, būs jāveic atskaitītā priekšnodokļa korekcijas.
Jāatceras, ka, ja uzņēmuma īpašumā esošais nekustamais īpašums tiek izmantots ar PVN apliekamo darījumu nodrošināšanai, pareizi ievērojot PVN likuma nosacījumus, nav jārodas izdevumiem PVN piemērošanas rezultātā. Līdz ar to pirms uzņēmuma iegādes darījuma svarīgi ir pārliecināties, ka iepriekšējais uzņēmuma īpašnieks ir ievērojis nosacījumus, kas attiecas uz priekšnodokļa atskaitīšanu un/vai nekustamā īpašuma reģistrāciju VID. Šādās situācijās praksē cieši strādā juristu un nodokļu konsultantu komandas, lai vērtētu darījuma ar nekustamo īpašumu nodokļu ietekmi.
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
