Rolands Bogdanovs: Nekustamais komercīpašums kā ieguldījumu veids

Šī tendence ir aktīvāk novērojama Igaunijā, kur darbojas daudz ļoti veiksmīgu jaunuzņēmumu, kā arī Lietuvā, kur pārliecinoši strādā vairākas vietējās uzņēmumu grupas, kā arī starptautisko uzņēmumu pārstāvniecības, bet par pieaugošu šī tendence uzskatāma arī Latvijas tirgū.

Nekustamajam komercīpašumam ir potenciāls nodrošināt stabilu ieguldījumu atdevi, pārspējot citus ieguldījumu veidus, sevišķi, šī brīža ekonomiski nenoteiktajā situācijā, kad akciju un obligāciju tirgū ir novērojamas biežas svārstības, kas var nest pat pieredzējušam investoram būtiskus zaudējumus. Nekustamo komercīpašumu tirgū turpretī ir paredzama naudas plūsma atkarībā no noslēgtajiem nomas līgumiem, kura bieži vien arī tiek indeksēta atbilstoši inflācijas līmenim, nodrošinoties pret naudas vērtības samazinājumu. Turklāt atkarībā no nekustamā īpašuma stāvokļa, lokācijas un uzturēšanas kvalitātes, tā vērtība ar gadiem var būtiski pieaugt, tādējādi nodrošinot gan stabilu, ilglaicīgu naudas plūsmu, gan arī peļņu, vēlāk pārdodot īpašumu par augstāku cenu.

Ja agrāk cilvēki, investējot nekustamajā īpašumā, vairāk apsvēra dzīvokļu iegādi, šobrīd par populārāku alternatīvu kļuvis tieši komercīpašums. Būtiski, ka komercīpašums piedāvā vairākus segmentus kā: birojus, loģistikas centrus un citas industriālās ēkas, lielākas un mazākas tirdzniecības ēkas, viesnīcas, īres namus, u.tml., tādējādi katrs var atrast sev tīkamu un saprotamu apakšsegmentu. Iegādājoties veselu ēku, nevis dzīvokļus dažādās vietās, to noteikti būs vienkāršāk pārvaldīt, tāpat arī nomas līgumi komercīpašumos ir garāki nekā dzīvokļu īres līgumi, tādējādi nodrošinot prognozējamus ieņēmumus un stabilitāti ilgtermiņā.

Nereti cilvēki iztēlojas komercīpašumus kā lielas, dārgas ēkas, bet tas ne vienmēr tā ir. Komercīpašumu cenu diapazons ir ļoti plašs. Baltijas tirgū arvien biežāk redzam pieejamus īpašumus arī 1-5 miljonu EUR vērtībā, kas šī ieguldījumu segmenta apgūšanai ir piemērots slieksnis, iegādājoties nelielu biroju ēku, īres namu vai tirdzniecības ēku un saprotot tās pārvaldīšanas principus. Būtiski, ka kredītinstitūcijas parasti ir gatavas finansēt līdz pat 60% no īpašuma vērtības, līdz ar to īpašumu iegādi var arī pilnībā nesegt ar paša kapitālu.

Pastāv vairāki veidi, kā ieguldīt nekustamajā komercīpašumā. Visizplatītākais un saprotamākais ir iegādāties nekustamo īpašumu vai arī iegādāties speciālam nolūkam izveidotu komercsabiedrību, kuras nolūks bijis pārvaldīt konkrēto īpašumu un tā naudas plūsmu. Abos scenārijos tiek iegūta pilna kontrole pār konkrētu komercīpašumu, kuru jaunais īpašnieks pārņem jau ar noslēgtajiem nomas līgumiem un esošo naudas plūsmu.

Pastāv arī dažādas komplicētākas darījuma struktūras kā kopuzņēmums (joint venture) jeb struktūra, kas ļauj kļūt par uzņēmuma akcionāru un līdzīpašnieku, vai arī club deal, kas ļauj vairākiem uzņēmumiem vai privātpersonām apvienojoties, iegādāties nekustamo īpašumu, tādējādi gan sadalot potenciālos riskus, gan peļņu. Šīs abas īpašuma vai kapitālsabiedrības iegādes struktūras strādās gan pie jau esošu īpašumu iegādes, gan arī pie jaunu nekustamo īpašumu attīstības projektu iegādes, kur šobrīd ir tikai zemes gabals ar vai bez izstrādāta projekta.

Protams, var arī netieši ieguldīt nekustamajā komercīpašumā, ieguldot nekustamo īpašumu fondā, vai arī iegādāties šāda fonda obligācijas. Baltijā darbojas vairāki specializēti fondi, kuros iespējams ieguldīt, bet jāņem vērā, ka visos no tiem būs noteikts minimālais ieguldīšanas slieksnis. Šis ieguldīšanas veids pēc procesa un būtības gan būs tuvāks tradicionālajai ieguldīšanai vērtspapīros vai indeksu fondos.

Lai neliktu tam visam izklausīties pārāk vienkārši, jāsaprot, ka jebkura investīcija pirms tam ir kārtīgi jāizpēta, gan virspusēji, gan arī padziļināti veicot tehnisko, juridisko un finanšu priekšizpēti, lai apzinātu jebkādus potenciālos riskus un izprastu, vai aktīvs atbilst jūsu investīciju atdeves mērķiem un stratēģijai.