"Delfi Bizness" turpina informēt par nekustamā īpašuma tirgus spēlētājiem, šoreiz pētot, kas sākotnēji ieguldījis tirdzniecības centru industrijā un kas šobrīd ir kļuvuši par lielāko iepirkšanās centru īpašniekiem.

Jānorāda, ka ārvalstu investoru un attīstītāju klātbūtne Latvijas nekustamā īpašuma tirgū būtībā ir jau no sākta gala. Ja atskatāmies uz tirdzniecības jomu, deviņdesmito gadu otrajā pusē tobrīd aktīvie uzņēmēji, menedžeri Viesturs Koziols un Ainārs Šlesers (LPV) kopā ar norvēģu biznesa partneriem sāka attīstīt vairākas tirdzniecības koncepcijas, ar tām saistītus objektus, parādījās pirmais "Rimi" veikals, kā arī nekustamā īpašuma tirgū ieguldīja ASV bāzētais "New Century Holding" (NCH), cita starpā atverot "Basteja pasāžu", krietni vēlāk, pašā iepriekšējās krīzes karstumā, tas pabeidza savu nozīmīgāko objektu tirdzniecības īpašumu sektorā ("Riga Plaza" atvēra 2009. gadā). Šā gadsimta sākumā Latvijā kaimiņvalsts Lietuvas uzņēmēji attīstīja "T-market" ķēdi (tagad "Maxima"), saistītais bizness nolūkoja teritorijas Rīgā, kur varētu tapt arī tirdzniecības centri "Akropole" (tiesa, pirmais iepirkšanās milzis Rīgā parādījās vien 2019. gadā). Latvijas kapitāls ar laiku vairāk ir koncentrējies lielākajās reģionu pilsētās, kā arī noteiktos sektoros, te kā piemēru noteikti ir vērts pieminēt pašmāju uzņēmumu "Depo DIY", kurš turpina veiksmīgi rušināt plaša profila mājas, saimniecības preču nišu arī šobrīd, turklāt – ne tikai Latvijā vien.

Nozīmīgs spēlētājs tirdzniecības centru līgā ir bijis un ir Norvēģijas "Linstow" – savulaik tā uzņēmums Latvijā ir attīstījis un pārvaldījis prāvu pulku lielāku un mazāku iepirkšanās centru – "Alfa", "Mols", "Dole", "Galerija Centrs", "Minska", "Origo". Pašlaik tā nekustamo īpašumu portfelī ir palicis "Origo" (kā arī "Ülemiste" Tallinā). Jāpiebilst, ka "Origo" pēc pārbūves, paplašināšanas atklāts tieši pandēmijas plaukumā. Citi Rīgas tirdzniecības centri senāk un ne tik sen ir pārdoti nekustamā īpašuma investīciju fondiem.

Vaicāts, kāpēc Latvijas komercīpašumu, tostarp tirdzniecības centru, industrijā ir maz vietējā kapitāla, SIA "Linstow Baltic" valdes priekšsēdētājs Frode Gronvolds piekrīt, ka patiešām Latvijas komerciālo nekustamo īpašumu nozarē kopumā ir ierobežots vietējais kapitāls, jo īpaši tirdzniecības centru jomā, kas ir ļoti kapitālietilpīga. Latvijas uzņēmēju vidū, iespējams, trūkst vēlmes riskēt. Tas varētu būt arī finanšu resursu trūkums vai ierobežota piekļuve kapitāla tirgiem/finanšu instrumentiem, viņš spriež. Turklāt šāda veida attīstības projektiem bieži ir nepieciešama ilgtermiņa resursu pieejamība, kas Latvijā joprojām mēdz būt ierobežota. Tāpat ārvalstu kapitāls rada sīvu konkurenci, kas bieži vien ierobežo vietējās iniciatīvas. Šie ir vien daži būtiskākie faktori, kas var ietekmēt vietējā kapitāla īpatsvaru nozarē.

Savukārt, skaidrojot iemeslus, kāpēc tirdzniecības centri tiek pārdoti un maina īpašniekus, Gronvolds akcentē, ka tam var būt vairāki iemesli. Kad projekti ir pilnībā pabeigti un iedzīvināti, kad būtībā tiem ir ierobežotas turpmākās izaugsmes iespējas, attīstītāji cenšas gūt peļņu, "pārceļot" šos aktīvus uz fondiem (bieži tie ir pensiju fondi). Darījumi tiek veikti arī tad, kad ieguldījumu atdeves periods ir beidzies. "Strukturālas izmaiņas tirgū var mainīt uzņēmumu stratēģiju. "Linstow" gadījumā esam izvēlējušies koncentrēties uz skaita ziņā mazāk, bet apjomīgākiem mazumtirdzniecības aktīviem un kopumā virzīties uz daudzveidīgāku attīstības stratēģiju. Tas ļauj samazināt riskus, taču vienlaikus rada arī vairāk iespēju," viņš atklāj.

Veiksmīgi tirdzniecības centri vienmēr ir bijuši interesanti un pievilcīgi investīciju objekti dažādiem fondiem, un arī Latvijā šajā jomā ir notikuši vairāki nozīmīgi darījumi, tostarp šogad.

"CBRE Baltics" investīciju īpašumu sektora direktore Vineta Vigupe stāsta, ka Latvijā 2020. gadā un šī gada deviņos mēnešos investīcijas tirdzniecības sektorā bija visaugstākās, veidojot 45% un 37% no visiem ieguldījumiem komercīpašumos. Tas liecina, ka Baltijas investoriem šis sektors ir interesants, iegādājoties tādus tradicionālos tirdzniecības centrus kā "Riga Plaza" un "Alfa". Tiesa, "Alfas " darījums vēl ir jāapstiprina no Konkurences padomes puses, viņa piebilst.

"Jāsecina, ka šobrīd lielie starptautiskie investīciju fondi ir ieņēmuši nogaidošu pozīciju Baltijas valstīs attiecībā uz tradicionālo tirdzniecības centru iegādi, drīzāk redzam pretēju tendenci – abu pieminēto tirdzniecības centru īpašnieki (ASV bāzēti fondi) ir pieņēmuši lēmumu iziet no šī sektora Latvijā. Šī pati tendence ir vērojama arī Eiropā – tirdzniecības centri ap 2015.–2016. gadu veidoja gandrīz pusi no veiktajām investīcijām tirdzniecības sektorā, bet pašreiz šī daļa ir sarukusi līdz 30%. Vērojams, ka Eiropā pandēmijas laikā ir pieaudzis pieprasījums pēc hipermārketu, tirdzniecības parku un DIY ("do it yourself") formātiem," situāciju investīciju jomā raksturo Vigupe. Īpaši viņa izceļ pašmāju "Depo", kas ir darbojies kā specializēto tirdzniecības objektu (DIY) klasisks attīstītājs ne tikai Latvijā, bet arī Igaunijā un Lietuvā. Šogad uzņēmums ir pārdevis abus tirdzniecības centrus Viļņā un Klaipēdā par gandrīz 60 miljoniem eiro, nodrošinot sev ilgtermiņa nomas saistības.

Pagājušā gada nogalē par tirdzniecības centra "Rīga Plaza" īpašnieku kļuva Igaunijā bāzētais "Summus Capital". Baltijas nekustamo īpašumu investīciju holdinga "Summus Capital OÜ" valdes loceklis Hanness Pīls (Hannes Pihl) iepriekš "Delfi Bizness" pauda, ka, palielinoties jaunu komercīpašumu attīstīšanas projektu apjomam, Rīga turpmākajos gados investoriem varētu kļūt interesantāka. Tagad, runājot tieši par tirdzniecības centriem, viņš teic, ka tirgus šobrīd ir vairāk lokāls. "Daži no starptautiskajiem dalībniekiem dažādu iemeslu dēļ ir nolēmuši pārtraukt ieguldījumus, galvenokārt gan tāpēc, ka fonda ieguldījumu periods ir beidzies. Dažos gadījumos tas ir noticis stratēģisko izmaiņu dēļ. Pieņemu, ka šobrīd vairāk nekā 80% lielo tirdzniecības centru pieder Baltijas valstu investīciju pārvaldītājiem," pauž Pīls.

Skaidrojot norises tirgū, viņš piebilst, ka "Summus Capital" iegulda Latvijā, jo redz potenciālo izaugsmi. "Investīciju aktivitātes pēc pēdējās krīzes 2009. gadā vispirms sākās Igaunijā, pēc tam – Lietuvā, un pēdējā valsts, kurā redzējām investīciju pieaugumu un lielas iespējas, bija tieši Latvija. Tas gan nenozīmē, ka ieguldījumi dubultojas paši no sevis," viņš uzsver. Ir jābūt skaidram plānam, jāpārzina vietējais tirgus, jāspēj sabalansēt risku un iespējamo peļņu. "Pašreizējā mainīgajā vidē redzam iespējas, un "Summus" kā vietējā spēlētāja pieeja nodrošina priekšrocības ziemeļu un citu starptautisko dalībnieku vidū," viņš uzskata.

Uz perspektīvām Latvijā norāda arī Lietuvas investori. Kaimiņvalstīs komercīpašumu sektors jau izceļas ar ilgtermiņa investīcijām un mērķtiecīgu vīziju. Pēc "Lords LB Asset Management" vadītāja Giedrjus Bernota (Giedrius Bernotas) teiktā, īpaši augsta aktivitāte nekustamā īpašuma tirgū ir novērojama Lietuvā, investori realizē ieguvumus, ko sniedz pārrobežu sadarbība, un tas rada Lietuvas investoriem papildu pārliecību un nostiprina pozīcijas nekustamo īpašumu attīstības jomā. Tajā pašā laikā Baltijā pieaug arī konkurence, jo ieplūst ieguldījumi no Vācijas un Skandināvijas valstīm.

Šobrīd Lietuvas investors saskata daudzpusīgas perspektīvas un neizmantotu potenciālu Latvijā. Tas ir saistīts ar tirgus apjomu un attīstības tempu. Tā "Lords LB Special Fund V" turpina aktīvi ieguldīt Latvijas tirgū, lai veiksmīgi realizētu ne vien privātus, bet arī sabiedriski nozīmīgus projektus. "Saskaņā ar līdzšinējām fonda investīcijām prioritāte ir nākotnes Rīgas biznesa centrs – "Preses nama kvartāls", kas pildīs pilsētas vizītkartes funkciju. Paralēli esam paplašinājuši savu darbību, un mūsu pārvaldīto aktīvu vidū ir "Citadeles" biznesa centrs, "Europark", "Unipark", kā arī divi tirdzniecības objekti, no kuriem viens atrodas Krasta rajonā (Krasta ielā 52), bet otrs – Purvciemā (Stirnu 26). Šie objekti iegādāti atbilstoši investīciju stratēģijai, nekustamā īpašuma attīstībai Rīgā un naudas plūsmai rentablu īpašumu pārvaldības jomā lielākajās Latvijas pilsētās," stāsta Bernots.

Atgriežoties pie iepirkšanās centriem, kopumā diez vai tuvākajos gados Rīgā varētu sagaidīt kādu jaunu apjomīgu tirdzniecības kompleksu, savukārt kosmētiski, saturiski uzlabojumi gan noteikti vēl būs. Jāatgādina, ka tieši pirms pandēmijas tirgū "ieplūda" liels jaunu tirdzniecības platību apjoms – tikai 2019. gada pavasarī atvērta "Akropole", tad – paplašinātā "Alfa", kam sekoja "Sāga" un "Origo" jaunā veidolā. Savukārt, piemēram, šoruden universālveikals "Stockmann" (arī tas ir iekļauts apskatā) pēc rekonstrukcijas atklājis pārtikas/delikatešu nodaļu, "Domina Shopping" ieguldīja centra paplašināšanā, izveidojot Baltijā lielāko izklaides un atpūtas zonu, tiesa, Covid-19 laika ierobežojumu dēļ tā pagaidām nav atklāta. Nav izslēgti arī darījumi šajā sektorā, piemēram, "Stockmann" iepriekš ziņoja, ka plāno pārdot savus īpašumus, tostarp ēku Rīgā. Tiesa, kamēr plosās vīruss un valda nenoteiktība, šī sektora īpašumi tiek uzlūkoti ar lielāku piesardzību.

Apkopojuma tapšanā konsultēja "CBRE Baltics".