Šobrīd Latvijas biroju tirgus piedzīvo kārtējo evolūcijas posmu – neraugoties uz Covid-19 pandēmiju, energoresursu tirgus sašūpošanos jau pērn, kā arī Krievijas sākto karu Ukrainā, tiek virzīti vairāki nozīmīgi un ļoti apjomīgi projekti, kas noteiks jaunu kvalitātes latiņu tirgū. Vai tiem visiem uzreiz būs nomnieki, rādīs laiks.

"Delfi Bizness" turpina iepazīstināt ar nekustamā īpašuma niansēm, tirgus spēlētājiem, šoreiz pievēršoties biroju tirgum.

Pēc projekta "Valdemāra centrs" īstenošanas liela biroju būvniecības aktivitāte vairākus gadus netika novērota, stāsta "CBRE Baltics" vecākais konsultants Reinis Lauskis. "Moderno" biroju tirgu veidoja renovētas vēsturiskās ēkas.

Te jāpiebilst, ka deviņdesmitajos gados denacionalizētie īres nami nereti pārtapa par biroju mājām – tobrīd biznesam īsti nebija lielas izvēles, kur bāzēties, turklāt uzņēmumi nesa namīpašniekiem naudu, ko bija iespējams ieguldīt ēku uzturēšanā, atjaunošanā, kamēr dzīvokļu īres ienākumi bija mazi un neļāva pienācīgi tās sakārtot. Pēdējos gados gan šis process ir pagriezies pretējā virzienā un vēsturiskie īres nami atgūst savu sākotnējo funkciju.

Iepriekš (un arī daļēji tagad) bizness nereti mājoja arī padomju laikā tapušajās administratīvajās ēkās. Pašlaik starp tām ir pārstāvētas gan atjaunotas, pārbūvētas, gan joprojām kādreizējo laiku godībā esošas mājas.

Tad, nekustamā īpašuma un būvniecības buma laikā, valdot pieņēmumam, ka izaugsme var turpināties gluži vai bezgalīgi, attīstītāji vairāk pievērsās mājokļu projektiem, raiti uzbūvējot, strauji izpārdodot. Tas solīja lielāku un, būtiski, arī ātrāku peļņu. Tiesa, nevar noliegt, ka laika posmā līdz dižķibelei tapa arī vairāki joprojām nozīmīgi biroju centru projekti, uzņēmējiem pievilcīgs šķitis arī komercīpašumu tirgus.

SIA "MCity Capital" valdes priekšsēdētājs, "MCity" grupas dibinātājs Pēteris Antonovs stāsta, ka savulaik nodarbojies ar daudzdzīvokļu projektu attīstīšanu Rīgas centrā. "Aptuveni 2005. gadā atradu zemesgabalu Rīgas centrā, Martas ielā. Tas tika pārdots kā SIA daļas. Šīs SIA bilancē bija arī nomas tiesības uz zemi Ģertrūdes iela 66 (šobrīd tur ir biroju ēka "G66"), kur pēc nomas līguma nosacījumiem bija pienākums būvēt komerciālo īpašumu. Kopā ar arhitektu radījām moderna darījumu centra projektu, ko īstenojām un nodevām ekspluatācijā 2007. gada aprīlī," viņš atminas, neslēpjot, ka tobrīd par birojiem un šo biznesu priekšstata īsti nav bijis. Tajā laikā arī mūsdienīgu biroju centru būtībā nebija, vien daži.

Krīzē, kas drīzi vien sekoja, uzņēmējs pazaudēju gandrīz visu savu kapitālu. "Guvu svarīgu mācību par nepārtrauktas naudas plūsmas svarīgumu uzņēmējdarbības ilgtermiņa plānošanā, ko cikliskā dzīvokļu projektu attīstīšana un pārdošana nodrošināt nevar.

Apsaimniekojot un iznomājot komerctelpas "G66", sāku izprast nomas biznesa nianses un sajutu, ka esam gatavi attīstīties," atceras Antonovs. Nākamā biroju centra "MCity Astras" (Gunāra Astras ielā 1C) izveidei viņš piesaistījis investīcijas, iegādājies tukšu un nepabeigtu nekustamo īpašumu no "Swedbank" struktūrvienības "Ektornet".

Šobrīd "MCity" grupā iekļaujas 14 uzņēmumi, lielākie aktīvi konsolidēti mātesuzņēmumā SIA "MCity Capital"; portfelī ir trīs biroju un noliktavu ēkas un trīs attīstības zemesgabali. Attīstīti un pārdoti komercīpašumu projekti ir "Kimmel" kvartāls (pārdots "Eastnine"); "MCity Tallinas" (pārdots "Scuds Limited").

Pēc globālās ekonomikas krīzes ievērojami samazinājās pieprasījums pēc jaunām biroju telpām neskaidrās finanšu situācijas dēļ ne vien Latvijā, bet pasaulē kopumā, atgādina Lauskis. Tas tiešā veidā ietekmēja investoru un attīstītāju aprēķinus neinvestēt jaunu biroju platību izveidē. "Liela nozīmē ir skaidri definētām pilsētas prioritātēm ārvalstu investīciju piesaistē, ko ļoti labi varam redzēt, piemēram, Viļņas biroju tirgus straujajā attīstībā jau kopš 2013. gada," viņš piebilst.

Aprakstot biroju tirgu, nevar nepieminēt faktu, ka daļa ēku tapa banku vajadzībām, piemēram, "Swedbank" centrālā ēka, ko savulaik dēvēja par "Saules akmeni".

Lauskis rēķina, ka no 2004. līdz 2010. gadam banku vajadzībām ekspluatācijā tika nodotas sešas ēkas, kuras tobrīd veidoja gandrīz 20% no moderno biroju platībām. Tikai vienā no ēkām banka bija kā nomnieks, pārējās piederēja pašām finanšu iestādēm. Pēdējos gados gan šī tendence ir mainījusies, jo ir notikuši darījumi, kad bankas ir pārdevušas savus īpašumus un palikušas tajos kā telpu nomnieces. Divi lielākie darījumi ir "Luminor" bankas galvenās ēkas pārdošana "Colonna Capital" un bankas "Citadele" ēkas iegāde (pircējs – Lietuvas "Lords LB"). Svaigs notikums banku un biroju jomā ir "SEB bankas" paziņojums 2021. gada nogalē par gatavību pārcelies uz jaunām telpām pilsētas centrā, kur tā būs vienīgais nomnieks ēkā.

Liela loma bankām ir ne tikai kā nomniecēm, bet arī finansējuma nodrošinātājām. Lielākā daļa no būvniecības stadijā esošajiem projektiem izmanto banku vai akcionāru finansējumu. Kā skaidro Lauskis, izvirzot finansējuma nosacījumus, aizdevēji vērtē, vai konkrētajā projektā ir nomas priekšlīgumi (pre-lease), kas, ja salīdzinām ar Viļņas biroju tirgu, Rīgā tiek slēgti būtiski vēlāk. "Ja pašreizējo telpu nomnieku un jauno tirgus dalībnieku aktivitāte iepriekšējos gados būtu bijusi dinamiskāka, arī priekšlīgumi būtu praktizēti vairāk, radot lielāku tirgus prognozējamību," viņš piebilst.

Arī banku finansēšanas politika iet roku rokā ar noteiktām valsts ekonomikas attīstības prognozēm, ārvalstu investīciju piesaistīšanas spējām un ekonomikas caurskatāmību kopumā. Visi šie nosacījumi ietekmē nekustamā īpašuma attīstītāju iespējas piesaistīt būvniecības finansējumu, kas līdz šim ir bijušas labvēlīgākas mūsu kaimiņvalstīs, rezumē Lauskis.

Šobrīd biroju tirgus piedzīvo sen neredzētu aktivitāti ar jaunām, mūsdienu prasībām atbilstošām telpām būvniecības stadijā vairāk nekā 130 tūkstošu m² platībā, rēķina Lauskis. Aptuveni tikpat ir projektēšanas un plānošanas stadijā. Tiesa, kad šie plāni materializēsies kara un vispārējās nenoteiktības kontekstā, ir grūti konkrēti prognozēt.

"Šādas mūsu pilsētā nepiedzīvotas būvniecības aktivitātes rezultātā rodas jautājums: vai pieprasījums pēc šīm modernajām biroju platībām būs pietiekams, lai spētu absorbēt jaunos apjomus? Daļēja atbilde ir tajā, ka Rīgas biroju tirgus noveco. Liela daļa ēku neatbilst modernu biroju ēku energoefektivitātes un citiem ilgtspējības standartiem, tādēļ liela daļa nomnieku, it īpaši starptautisko, noteikti izskatīs pārcelšanās iespējas uz augstākas kvalitātes telpām, arī ievērojot korporatīvajā līmenī izvirzītos (solītos) klimata neitralitātes sasniegšanas mērķus," norāda Lauskis.

Ar pašreizējo nomnieku rotāciju gan būs par maz. Te liela loma būs Latvijas Investīciju un attīstības aģentūras un Rīgas investīciju un tūrisma aģentūras spējai piesaistīt Rīgai jaunus starptautiskus uzņēmumus, kuri vēlētos atvērt savus birojus Rīgā, viņš uzsver.

Attīstītājiem ir jāņem vērā arī uzņēmumu un to darbinieku vēlmes un vajadzības. "Redzam, ka arvien lielāka loma uzņēmumos ir attālinātajam darbam, kas nomniekiem ļauj pārskatīt nomāto telpu atbilstību jaunajiem hibrīddarba modeļiem un sanitārajām un higiēnas prasībām," uz vēl kādu aktualitāti norāda Lauskis.

Konkurence ir pietiekami augsta, kas ir ļoti pozitīvi Rīgas attīstībai un nomniekiem, uzskata Antonovs, "tirgū būs pieejams labāks produkts par konkurētspējīgāku cenu". Vienlaicīgi tiek būvēti vairāki biroju centri, kas papildinās nomas tirgu ar vairāk platību nekā jebkad līdz šim, kopš 1991. gada. Saprotot to, "MCity" ieguldīja visu savu trīs biroju centru modernizācijā un 2021. gada beigās saņēma "BREEAM in use" sertifikātu.

"Ceru, ka uzņēmēju (nomnieku) domāšanas paradigma mainīsies un viņi sapratīs, ka kvalitatīvu telpu noma ir investīcija darbiniekos, nevis izdevumi bilancē. Tie, kas nesapratīs, zaudēs savus darbiniekus un tirgu," uzsver Antonovs.

Šobrīd biroju tirgū dominē ārvalstu attīstītāji un investori, vērtē Lauskis. Pēdējos gados Viļņa un Tallina ir attīstījušās ievērojami straujāk par Rīgu, tomēr, saskatot Rīgas neizmantoto potenciālu, kaimiņvalstu nekustamā īpašuma kompānijas (būvnieki un investori) biežāk izskata iespējas iegādāties gatavas biroju ēkas kā investīciju objektus vai arī būvēt jaunas. Kā vienu no veiksmīgākajiem vietējiem attīstītājiem viņš savukārt min "Mūkusalas Biznesa centru" – uzņēmēji aktīvi piedalās savu īpašumu renovēšanā. 2021. gadā kvartāla īpašnieks sāka jaunas biroju ēkas "Zeiss" būvniecību, piedalās arī studentu viesnīcas būvniecībā Pārdaugavā.

Antonovs gan teic, ka, viņaprāt, maz vietējā kapitāla ir tieši jauno un moderno projektu vidū. "Neapšaubāmi, lielākā daļa no PSRS administratīvā un industriālā mantojuma, kas tiek iznomāts, atrodas vietējā kapitāla pārstāvju rokās, tā gan ir pagātne..."

Uzņēmējs skaidro: komercīpašumu projektu attīstībai ir nepieciešams lielāks kapitāls nekā dzīvojamā fonda attīstībai, kapitāla aprites cikls ir būtiski garāks nekā mājokļu projektam, kur paredzēta to pārdošana. "Tas no attīstītāja prasa arī ilgtermiņa domāšanu un plānošanu. Liela nozīme ir kapitāla cenai. Tāpēc ilgtermiņa investīciju fonds ir tipiskākais komercīpašumu attīstītājs un turētājs Latvijā un arī citur," uzsver Antonovs.

Ilgtermiņa kapitāla pieejamība mūsu kaimiņvalstīs ir labāka, nerunājot par Ziemeļvalstīm. Tas ir arī viens no iemesliem, kāpēc šī reģiona spēlētāji mūsu tirgū ir salīdzinoši aktīvāki. Viņš gan ir pārliecināts, ka kapitāla pieejamība uzlabosies arī Latvijā, tiks radīti vairāki vietējie investīciju fondi un pašmāju uzņēmēji piedalīsies konkurencē. Arī "MCity" ir plāns attīstīties kā investīciju fondam, atklāj Antonovs.

Savulaik nepieciešamība pēc ļoti lielām investīcijām bija iemesls, kāpēc uzņēmums pārdevis "Kimmel" kvartālu, pirms tam gan veicot pamatīgu izpēti, kas šajā vēsturiskajā vietā ir saglabājams, kā to varētu attīstīt tālāk, sarīkojot apjomīgu arhitektūras konkursu par nākotnes vīziju. "Uz "Kimmel" pārdošanu raugos kā uz stafetes nodošanu. Turpmākai projekta realizācijai bija nepieciešami vismaz 30 miljoni eiro (tikai pašu kapitāls bez banku finansējuma), jo "Kimmel" ieceri nav iespējams realizēt posmos, bet tikai visu uzreiz," paskaidro Antonovs.

"Tā tas vēsturiski ir iegājies, ka Baltijā vietējo attīstītāju bija un arī šobrīd ir vairāk Lietuvā un Igaunijā. Savukārt Latvija vairāk izceļas ar spēcīgiem būvniecības uzņēmumiem, kuri ir ļoti konkurētspējīgi arī ārvalstu tirgos. Līdz ar to veidojas labs balanss – katra valsts attīsta un eksportē savas veiksmīgākās nozares, bet importē to, kā pašiem trūkst," savukārt spriež "Capitalica Asset Managment" ģenerāldirektors un biroju kompleksa "Verde" investors Andrjus Barštis (Andrius Barštis).

Šajā biznesā, izvērtējot paplašināšanās iespējas, primāri tiek izskatītas tuvākās valstis. To tirgus ir labāk saprotams, līdz ar to risks – zemāks. "Tāds pats princips attiecināms arī uz "Capitalica Asset Management" darbības izvēršanu Latvijā, kas bija dabiski. Taču tikpat nozīmīgs aspekts, kāpēc ienācām tirgū, bija relatīvi zemāka konkurence ne vien A klases, bet kopumā biroju tirgū. Ja virzītos uz Poliju, situācija būtu atšķirīga par 180 grādiem, jo tur ir ļoti piesātināts, pat pārsātināts komercīpašumu tirgus, līdz ar to pavisam citi spēles noteikumi," viņš ilustrē. Kopumā, pēc uzņēmēja novērojumiem, Ziemeļeiropas valstis Baltiju jau uztver kā vietējo, nevis eksporta tirgu. Tas sākās ar Skandināvijas banku ienākšanu, kam sekoja citu nozaru investori, tostarp no mazumtirdzniecības. "Manuprāt, tas būtiski palīdzēja attīstīties visam Baltijas valstu reģionam," spriež investors.

"Man nav ne mazāko šaubu par lēmuma pareizumu sākt "Verde" būvniecību pašā pandēmijas sākumā Rīgas centrā – Skanstē. Protams, plānojot projektu, nevarējām iedomāties, ar kādu epidemioloģisko situāciju nāksies saskarties būvniecības procesā un kā tā mainīs biroju darbinieku strādāšanas paradumus. Tomēr izvēlētā koncepcija bija tālredzīga, jo "Verde" būs tieši tādi biroji, kādos šobrīd cilvēki vēlas atgriezties, – ērta atrašanās vieta, ēka ar svaigu gaisu un kvalitatīvu apgaismojumu, ar kopstrādes telpām un konferenču centru, ar pazemes autostāvvietu un elektromašīnu uzlādes vietām, apstādījumiem," klāsta Barštis. Pirmo kompleksa ēku ir plānots nodot ekspluatācijā šovasar, turpinās otrā nama būvniecība.

"LNK Properties" komerciālo nekustamo īpašumu departamenta vadītāja Pāvela Broitmana ieskatā, nav tā, ka būtu izteikta kādas vienas grupas dominance. Šobrīd nekustamo īpašumu tirgū ir vairāki spēlētāji – gan vietējie investori, gan starptautiskie fondi un lieli ārzemju investori, tādējādi nevarot teikt, ka kāds no tiem dominē, jo katrs darbojas savā nišā.

"Ir Latvijas mērogam mega projekti, piemēram, "Verde", "Preses nama kvartāls", "Zunda Towers" un līdzīgi. Šādus projektus, protams, ir grūti attīstīt tikai ar vietējo kapitālu, tāpēc tos īsteno starptautiskie fondi un ārvalstu investori, kuriem ir cita mēroga kapitāls. Taču aktīvi ir arī vietēja mēroga attīstītāji – gan lielāki, gan mazāki. "LNK Properties" Latvijas mērogiem ir liels vietējais attīstītājs ar apjomīgu projektu portfeli, un tirgū darbojamies jau vairāk nekā 20 gadus. Attīstām tādu augstas klases projektu kā "Valdemāra biroji". Mums ir arī "Deglava biroji", "Dārzciema biroji", kas ir nedaudz zemākas klases biroju ēkas un paredzētas mazākiem uzņēmumiem, vietējam tirgum. Šo segmentu veiksmīgi apgūstam, pat teiktu, ka dominējam tajā, savukārt lielie ārzemju investori izceļas lielo projektu tirgū," rezumē Boitmans.