Novērtē lielveikalu spēku.
Latvijas nekustamā īpašuma darījumu 'Top'
Foto: Kārlis Dambrāns, "DELFI"
Teksts: Ingrīda Drazdovska, "Delfi Bizness" redaktore
2022. gads nekustamā īpašuma investīciju darījumu jomā neizrādījās vistiņa, kas nes zelta oliņas. Atšķirībā no 2021. gada, kuru varēja nodēvēt par rekordistu un kas bija piesātināts ar lieliem darījumiem un jauniem investoriem Baltijas valstīs, aizvadītais saprotamu iemeslu dēļ bija pieticīgāks.
2022. gadā Baltijas valstīs kopējais investīciju apjoms komercīpašumos provizoriski sasniedza 1,2 miljardus eiro, rēķina nekustamā īpašuma konsultāciju un pakalpojumu kompānija "CBRE Baltics". Salīdzinājumam – gadu iepriekš, 2021. gadā, šī summa bija ap 1,6 miljardiem eiro. Kompānija apkopo datus par darījumiem ar komercīpašumiem (virs viena miljona eiro), kuri nodrošina ieņēmumus.

Diez vai 2023. gads solās būt īpaši atšķirīgs no nule kā aizvadītā. Ģeopolitiskā situācija nav mainījusies, inflācija vēl nav pierimusi, kopējais komercīpašumu piedāvājums nav kļuvis īpaši plašāks.
Saglabāt un pavairot
Pēc "CBRE Baltics" datiem, populārākais komercīpašumu sektors investīcijām Baltijas valstīs joprojām ir tirdzniecības platības (40% no visām investīcijām), otrajā un trešajā pozīcijā aiz sevis atstājot biroju telpas (25%) un industriālo sektoru (20%). Viens no populārākajiem investīciju virzieniem – salīdzinoši nelieli tirdzniecības objekti ar stabilu enkurnomnieku, piemēram, spēcīgu pārtikas mazumtirgotāju.

Ja aplūko detalizētāk Latvijas tirgu, te investīciju apjoms komercīpašumos ir sarucis divas reizes, salīdzinot ar 2021. gadu, nedaudz pārsniedzot 300 miljonus eiro, lēš CBRE analītiķi. Tas ir līdzīgs 2020. gada apjomam. Jāatgādina, ka 2021. gadā notika vairāki ļoti apjomīgi darījumi, tostarp īpašniekus mainīja tirdzniecības centrs "Alfa", biroju komplekss "Jaunā Teika".
Raugoties uz investīciju sadalījumu, līdzīgi kā pārējās Baltijas valstīs, arī Latvijā pirmās divas vietas sadala tirdzniecības objekti un biroju kompleksi. Savukārt trešajā vietā ierindojas multifunkcionālo objektu un alternatīvais sektors. Tas skaidrojams ar to, ka pieprasījums ir bijis lielāks par piedāvājumu tirgū, kas investorus mudināja izvēlēties arī riskantākus projektus ar lielāku atdevi, komentē "CBRE Baltics" Investīciju departamenta vecākā direktore Vineta Vigupe.
Joprojām tirgū vērojams ļoti zems labu investīcijas komercobjektu piedāvājums. Šī tendence saglabāsies, pieaugot ienesīguma likmēm, norāda Vineta Vigupe.

"Jāpiemin, ka sava loma tirgus aktivitātē bija arī pieaugošajai inflācijai un bailēm no naudas vērtības krituma, tāpat arī vēlmei ne tikai ieguldīt naudu zemē (burtiskā un pārnestā nozīmē), bet arī gūt no tās papildu ienākumus," viņa saka.

Pagājušajā gadā gana kuplā skaitā notikuši darījumi ar attīstības teritorijām – gan apbūvētiem, gan neapbūvētiem zemesgabaliem. Turklāt darījumi ir notikuši ar tādām teritorijām un īpašumiem, kas bijuši pārdošanā ilgāku laiku (līdz pat 5 gadiem). "Tas izskaidrojams arī ar to, ka joprojām tirgū vērojams ļoti zems labu investīcijas komercobjektu piedāvājums. Šī tendence saglabāsies, pieaugot ienesīguma likmēm," prognozē Vigupe.
Iespējama cenu samazināšana
Polija šobrīd šķiet gana pievilcīga, jo tur komercplatību cenas jau ir ievērojami samazinājušās, kamēr Baltijā tās vēl stāv uz vietas, norāda "Capitalica Asset Management" vadītājs Andrjus Barštis.
Lai runātu par šo gadu, jāatskatās uz aizvadīto; Latviju, gluži kā citas Eiropas valstis, skāra vairākas izaicinājumu lavīnas – vispirms karš Ukrainā, tad procentu likmju kāpums, visbeidzot šoks par strauju enerģijas cenu pieaugumu, atgādina "SBA Group" investīciju pārvaldes uzņēmuma "Capitalica Asset Management" vadītājs Andrjus Barštis (Andrius Barštys). "Tas viss būtiski samazināja Rietumu investoru interesi par mūsu reģionu, ko pastiprina arī paredzamā ekonomiskā lejupslīde un skepse par "gaišo nākotni". Ņemot vēro šo visu, 2023. gadā sagaidām ekonomiskās izaugsmes palēnināšanos, kam vajadzētu sekot arī nekustamo īpašumu cenu kritumam Latvijā," viņš pieļauj.

Kompānijas pārvaldītais fonds "Capitalica Green Logistics Fund" pērn iegādājās loģistikas centru "Mārupe Smart Park". Tas bija fonda pirmais darījums Latvijas tirgū un trešais Baltijā. Komentējot nākotnes plānus, viņš teic, ka iespējas visās trijās Baltijas valstīs tiek meklētas pastāvīgi. Tirgu reģionā viņš gan raksturo kā diezgan ierobežotu un īpašumus kā dārgus. "Redzam, ka Centrālajā un Austrumeiropā manevrēšanas iespējas ir krietni labākas. Piemēram, Polija šobrīd mums šķiet gana pievilcīga, jo tur komercplatību cenas jau ir ievērojami samazinājušās, kamēr Baltijā tās vēl stāv uz vietas. Vienlaikus saprotam, ka šī tendence drīzumā ienāks arī Latvijā, tamdēļ jau šobrīd "Capital Asset Management" ietvaros veicam priekšdarbus, apsverot dažādu projektu attīstību Rīgas centrā," viņš atklāj.

2022. gada lielākie darījumi
1. Biroju ēka "Place Eleven" Skanstē
Publicitātes foto
Nekustamo īpašumu pārvaldnieks "East Capital Real Estate" par 53 miljoniem eiro no "Hanner Group" iegādājies biroju kompleksu "Place Eleven". Tā ir īpaši energoefektīva ēka, kas saņēmusi arī BREEAM izcilības sertifikātu. "Place Eleven" ir sestais "East Capital Real Estate IV" fonda ieguldījums, kurš galvenokārt orientētš uz investīcijām loģistikas un biroju telpās ar 10 gadu investīciju horizontu. Pārvaldnieks iepriekš ziņoja, ka ar šo jauno darījumu fonds ir ieguldījis 50% no plānotajām investīcijām un turpmāk plāno ieguldīt vēl 175–200 miljonus eiro.

Darījuma summa – 53 miljoni eiro.

2. Tirdzniecības centrs "Damme" Imantā
Foto: "DELFI"
2022. gada aprīlī "Delfi Bizness" vēstīja, ka Baltijas nekustamo īpašumu investīciju holdings "Summus Capital" ar bankas "Citadele" finansējumu ir iegādājies šo tirdzniecības centru. Tas ir trešais "Summus Capital" nekustamā īpašuma iegādes darījums Latvijā. Grupas portfelī ir tirdzniecības un izklaides centrs "Riga Plaza" un veikala "Depo" ēka Imantā. Tai pieder 14 īpašumi trijās Baltijas valstīs. "Damme" ir nozīmīgs tirdzniecības centrs vienā no lielākajām Rīgas apkaimēm – Imantā. Tā kopējā platība ir 16 tūkstoši m², lielākais nomnieks ir veikals "Rimi Hyper". Kopumā centrā ir vairāk nekā 70 nomnieku. Darījums ir noslēgts starp pārdevēju AS "Riga Center Holding" un pircēju SIA "DIP2" ("Summus Capital" grupa).

Darījuma summa netiek izpausta.

3. "Rimi" ēka Stirnu ielā 26, Purvciemā
Foto: "DELFI"
"Hili Ventures" stratēģiskais nekustamo īpašumu investīciju meitasuzņēmums "Hili Properties" noslēdzis daļu iegādi holdingkompānijā, kam pieder šis tirdzniecības objekts Rīgā. "Hili Properties" kopējās investīcijas darījumā ir 20 miljoni eiro, un šis ir jau septītais uzņēmumam piederošais tirdzniecības komplekss Rīgā. Tā platība ir 7863 kvadrātmetri. Īpašuma galvenais nomnieks ir Zviedrijas lielveikalu milzis "Rimi". Starp citiem lielajiem nomniekiem ir mājdzīvnieku piederumu mazumtirgotājs "Dino Zoo", bērnu apģērbu un mājsaimniecības preču zemo cenu tīkls "Pepco" un kosmētikas preču tīkls "Drogas".

Darījuma summa – 20 miljoni eiro.

4. Tirdzniecības centrs "Mols"
Foto: LETA

2022. gada nogalē pārdots tirdzniecības centrs "Mols". Tas ir viens no pirmajiem Latvijā atvērtajiem iepirkšanās centriem. "Mols" atklāts 1998. gadā, 2002. gadā notika centra paplašināšana. Centrs ir orientēts tieši uz autobraucējiem. "Mola" mājaslapā tiek vēstīts, ka tajā darbojas vairāk nekā 80 veikalu, kafejnīcu un pakalpojumu centru; galvenie nomnieki – "Rimi", "Jysk", "H&M", "CCC", "Pepco", "Sportland". Centra iznomājamā daļa – 24,44 tūkstoši m². Apmeklētāju skaits gadā – 3,5 miljoni. Centru pārvalda "Multi Corporation", ēka piederēja "Blackstone Group". Investors, pēc CBRE sniegtajiem datiem, – "Signet Bank".

Darījuma apjoms – konfidenciāls.

5. "Maxima" ēka Grostonas ielā 1, Skanstē
Publicitātes attēls
Lietuvas aktīvu pārvaldības uzņēmums "Eika Asset Management" (EAM) iegādājies tirdzniecības centru Grostonas ielā 1, kura enkurnomieks ir "Maxima", bet citi lieli nomnieki ir "Pepco" un "Lemon Gym". Darījumā iesaistīts EAM pārvaldītais fonds "Eika Real Estate Fund". Šis ir fonda pirmais ieguldījums Latvijā. Objekts nopirkts no Igaunijas uzņēmuma "Metro Capital". Centra platība – 7400 kvadrātmetri. Iegāde ļauj plānot papildu 7000 kvadrātmetrus lielu apbūvi tajā pašā zemesgabalā.

Darījuma summa – konfidenciāla.

6. "Lidl" ēka Valdeķu ielā 39A, Ziepniekkalnā
Publicitātes foto
"Prosperus Real Estate Fund III" ar "Luminor" bankas līdzfinansējumu 7 miljonu eiro apjomā iegādājies tirdzniecības objektu Valdeķu ielā, kura galvenais nomnieks ir mazumtirgotājs "Lidl". Gandrīz 5000 kvadrātmetrus plašajās telpās darbojas arī tādi veikali kā "Pepco", "Dino Zoo", "Spirits & Wine", "Apotheka" u. c. Kompleksu attīstīja "VPH Latvija". Ēka nodota ekspluatācijā 2021. gada nogalē. 2020. gada februārī atvērtais "Prosperus Real Estate Fund III" aktīvi investē komercīpašumos, kurus nomā lielās pārtikas mazumtirdzniecības ķēdes. Fonda portfeļa vērtība šobrīd ir 39,15 miljoni eiro, un tā mērķis ir sasniegt 100 miljonus eiro.

Darījuma summa netiek atklāta.

7. "Marupe Smart Park" Mārupē
Publicitātes foto
"Capitalica Green Logistics Fund", ko pārvalda "SBA Group" investīciju pārvaldes uzņēmums "Capitalica Asset Management", iegādājies loģistikas centru netālu no starptautiskās lidostas "Rīga". Tas ir pirmais fonda nekustamā īpašuma iegādes darījums Latvijas tirgū. Fonds turpina izvērst savu klātbūtni Baltijas loģistikas tirgū un turpmākajos gados plāno akumulēt vairāk nekā 100 miljonus eiro.

Ēka ir uzbūvēta 2019. gadā, tās kopējā iznomājamā platība – 6200 kvadrātmetri. Tās pamatā ir "stock office" formāts ar trīs veidu telpām – noliktava, birojs un mazumtirdzniecības telpas vietējiem maziem un vidējiem e-komercijas un vieglās ražošanas uzņēmumiem. Darījumu finansēja "Citadele" Latvijā. Pārdevējs – SIA "Marupe Smart Park".

Pirkuma summa netiek izpausta.

8. Īres namu portfelis
Foto: "DELFI"
Investējot deviņus miljonus eiro, Igaunijas LHV pensiju fondi iegādājušies piecus daudzdzīvokļu namus Rīgā, lai gūtu ilgtermiņa īres ienākumus. Tas ir pirmais tiešais fondu ieguldījums nekustamajā īpašumā ārpus Igaunijas. Ēkas atrodas Matīsa ielā 52, Matīsa ielā 65a, Sparģeļu ielā 10. "Īpašumi, kurus tālāk iespējams izīrēt, ir mūs ļoti interesējoša aktīvu kategorija, un šī ir jau astotā šāda veida tiešā investīcija, taču pirmā tieši Latvijā. Tas ir labs veids, kā dažādot savu portfeli, turklāt iegūtā atdeve pārsniedz vidējo," darījumu komentēja LHV fondu pārvaldnieks Kristo Oidermā, piebilstot, ka ilgtermiņa plāns paredz, ka līdz 24% no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā varētu būt tieši Rīgā. Trīs no piecām ēkām pabeigtas 2021. gadā. Vēl divas – renovētas. Kopumā visās piecās ir 109 dzīvokļi, no kuriem gandrīz visi ir izīrēti. Īpašumiem ir arī papildu apbūves tiesības vēl vienas sešstāvu daudzdzīvokļu mājas celtniecībai. Pārdevējs – SIA "Park Residence".

Darījuma summa – 9 miljoni eiro.

9. K3 Kurzemes prospektā 3, Imantā
Foto: "DELFI"
"Green Formula Capital" (GFC) iegādājies bijušās "Radiotehnikas" galveno ēku Rīgā ar kopējo platību 100 tūkstoši m². Ēkā atrodas Imantas tirgus. Investora ieskatā, nākotne ir saistīta ar veiksmīgu izklaides un pakalpojumu sektora attīstību, kur galvenā loma ir atrašanās vietai un infrastruktūrai ar ilgtspējīgas izaugsmes potenciālu. Tas plāno piesaistīt jaunus nomniekus. Pārdevējs – SIA "Imanta Retail Park".

Darījuma summa netiek atklāta.


10. Viesnīca "Ibis Riga Center"
Marijas ielā 5
Foto: "DELFI"
Ēka atrodas pilsētas centrā, centrālās dzelzceļa stacijas tiešā (90 m) tuvumā. Tā ir uzbūvēta 1895. gadā pēc Kārļa Johana Felsko projekta. Šī tūristu mītne sertificēta kā trīs zvaigžņu "Superior" viesnīca, uzrāda Latvijas Viesnīcu asociācijas mājaslapas ieraksts. Darbu tā sākusi 2014. gadā. "Ibis Riga Center" iekļaujas franču viesnīcu tīklā "Accor". Pēc CBRE datiem, ēkas pārdevējs ir SIA "Wisher Enterprise LV", bet pircējs – "Union Capital" no Lietuvas. Savulaik "Wisher Enterprise LV" paspārnē darbojās arī viesnīca "Mercure Centre Hotel Riga", kuras pārdošana par 17,9 miljoniem eiro darījumu ierindoja starp lielākajiem 2021. gadā.

Darījuma summa netiek atklāta.