No citas puses, inflācijas sabiedrotās pērn bija augstās energoresursu izmaksas, kas komersantiem radīja pamatīgas galvassāpes. Būtiski palielinājās būvniecības, remonta izmaksas. Arī nauda kļuva dārgāka. Šis "ansamblis" jau pērn ietekmēja nekustamā īpašuma tirgu un turpinās noteikt toni arī šogad.

Daudzi ārējie faktori iespaido ekonomiku kopumā un nekustamie īpašumi nav izņēmums, atgādina "Colliers" investīciju vadītāja Baltijā Anžela Koļesņikova, norādot, ka kompānijas iepriekš paustās prognozes ir daudzmaz piepildījušās – investīciju darījumu apjoms Latvijā 2022. gadā atgriezās pie "ierastajiem" aptuveni 300 miljoniem eiro un gandrīz 1,3 miljardiem eiro Baltijā. "Šāds apjoms ir mazāk nekā 2021. gadā un aptuveni ir salīdzināms ar tiem apjomiem reģionā, kādi bija novēroti 2020. gadā un pirms tam. Tas ir labi, jo kara dēļ bija risks noslīdēt zemāk, taču tas nenotika," viņa komentē.

Aprīlī, maijā tirgū bija "paralīze", tomēr vēlāk investori atkal saskatījuši iespēju ieguldīt, loģiku investīcijām. Gadu kopumā var sadalīt vairākos posmos. Ne tikai šoks un neziņa, sākoties Krievijas iebrukumam Ukrainā, daudzas norises turpmāk diktēja inflācija.

"Gada sākumdaļā notika daudz darījumu, jo inflācija ieguldījumus nekustamajā īpašumā vienmēr padara visai pievilcīgus. Taču pievienojas enerģijas krīze, kas rada papildu slogu nomniekiem, un tad samazinās cerība izmantot šo iespēju pilnībā. Īpašniekiem ir jārēķinās ar nomnieku kopējām izmaksām, iespējām. Tie ir divi faktori, kas šobrīd ir pretēji vērsti," komentē Koļesņikova. Tāpat pērn tirgu būtiski ietekmēja pieaugošās aizdevumu procentu likmes. Finansējums ir pieejams, bet tas ir kļuvis krietni dārgāks. Cits lielais "temats" šajā biznesā – būvniecības izmaksu kāpums; tā aktualitāte nav zudusi arī šogad, taču ir cerība, ka situācija stabilizēsies.

Uz to norāda arī "Sorainen" partnere zvērināta advokāte Lelde Laviņa: vairāki attīstītāji nevirza tālāk iecerētos projektus, labākajā gadījumā tiek pabeigti projektēšanas darbi. Protams, ir arī izņēmumi – uzņēmumi ar stingru "aizmuguri" un skaidru vīziju, piemēram, "Linstow" turpina SEB bankas biroju ēkas projekta virzību arī šī brīža izaicinājumu pilnajos apstākļos. Šādiem tirgus spēlētājiem pārsvarā ir ārvalstu kapitāls, un tie darbojas ar ilgtermiņa redzējumu, ir mazāk pakļauti īstermiņa svārstībām. Turklāt konkrētajā gadījumā biroju ēkai jau ir piesaistīts liels enkurnomnieks – banka, viņa skaidro.

Baltijas tirgū arvien dominē fondi, kas dibināti ar mērķi ieguldīt nekustamajos īpašumos un kam ir noteikts darbības termiņš, atgādina Laviņa. "Investīciju termiņam tuvojoties beigām, fondi, protams, vēlas pārdot īpašumu par labu cenu, kas kontekstā ar iegādes cenu nodrošina cerēto kapitāla atdevi. Taču, kā jau iepriekš piesaukts, apstākļi ir ievērojami mainījušies – jauni politiskie un ekonomiskie riski, kā arī citas izmaksu un ienākumu pozīcijas, tostarp, piemēram, nomnieki aktīvi iebilst indeksācijai (kas citos apstākļos būtu pilnīgi normāli – kompensēt naudas vērtības kritumu saskaņā ar oficiālo patēriņa cenu indeksu) un pat "spiež" nomas maksu uz leju, kamēr ekspluatācijas izmaksas un ieguldījumi nekustamajā īpašumā, kas jāveic, īpaši saistībā ar energoefektivitāti, ir būtiski palielinājušies."

Savukārt pircēji, kuri šobrīd vēlas kaut ko iegādāties, saskaras ar augstākām finansējuma izmaksām, uz kuru rēķina vien jau krītas kapitāla atdeves rādītāju pievilcība. "Nupat pusgadu skaņotā darījumā pircējs atzina, ka diemžēl nevar iegūt bankas finansējumu ar tādiem cerētajiem un iepriekš ar banku skaņotajiem procentiem, kā apstiprinājusi investoru padome," pieredzē dalās Laviņa.

Arī turpmāk te darbosies "klasiskie" tirgus spēlētāji – pamatā Lietuvas un Igaunijas attīstītāji, investori; pašmāju fondu joprojām tikpat kā nav, lai gan "SG Capital" parāda, ka vieta un iespējas ir. Tālo zemju fondus nekustamo īpašumu sektorā arī nesagaidīsim, viņa saka, kā piemēru minot, cik ātri starptautiskais investīciju pārvaldnieks "Blackstone" ar tirdzniecības centra "Alfa" darījumu ienāca, tik ātri arī aizgāja.

Izņēmums varētu būt mežu un lauksaimniecības zemes sektors, bet tur priekšā ir likumā noteiktie maksimālo platību ierobežojumi, kas liedz izvērsties lielajiem investoriem vēlamajā apmērā. Skandināvi, kas agrāk uz mums skatījās kā uz reģionu ar lielu potenciālu izaugsmei, īpaši ražošanas objektos, šobrīd ir piesardzīgi un diversificē riskus, lai gan investīciju vide ļoti būtiski nav pasliktinājusies salīdzinājumā ar citām valstīm; te galvenokārt noteicošais ir emocionālais fons – būt tālāk no Krievijas.

2023. gada sākumā, pēc "Colliers" ekspertes paustā, liels jautājums ir – kuri īpašumi patiešām varētu nonākt pārdošanā? "Īpašnieki apzinās, ka augstāko cenu līmeni tie, visticamāk, jau ir nokavējuši, un, ja nekas "nespiež", viņi var izvēlēties turpināt objektu apsaimniekot, pārvaldīt, to nepārdodot. Tāpēc, visticamāk, pārdošanā nonāks tie aktīvi, kuriem stratēģiski ir jānonāk pārdošanā," viņa norāda uz fondu darbības specifiku. Tāpat tirgū varētu parādīties tie objekti, kuru īpašnieki, iespējams, nevar tikt galā ar nomniekiem, tiem ir kādas citas problēmas (piemēram, refinansēšanas sarežģījumi).

"2023. gads būs interesants, taču ir pilnīgi iespējams, ka būs mazāki investīciju darījumu apjomi, nekā bija iepriekš. Pieļaujam, ka kopējie apjomi Baltijā var nesasniegt miljarda eiro atzīmi. Pat ja darījumi tiks drīzumā sākti, to sagatavošana prasa laiku, iespējams, tie tiks pabeigti nākamgad," saka Koļesņikova.

Viņa stāsta, ka Eiropas līmenī ir aktivizējušies fondi, kas meklē izdevīgus darījumus, kuri vērsti uz nosacīti problemātiskiem (distressed) aktīviem, kuri lūko pēc gadījumiem, kad objekta īpašniekam ir lielāks spiediens pārdot. Šie pircēji cer, ka tādējādi varēs sasniegt diezgan labus ienesīguma rādītājus. Šādi spēlētāji neizslēdz no sava redzesloka arī Baltiju.

Viens no segmentiem, kurš pašreizējā situācijā iegūst pozitīvu impulsu, ir īres nami. Pieaugot aizdevumu procentu likmēm, mājokļu pieejamība pasliktinās, un daudzas ģimenes, kas iepriekš brieda mājokļa iegādei, krāja līdzekļus pirmajai iemaksai, sadārdzinoties komunālajiem pakalpojumiem, augot kredītlikmēm, atkal ir nosacītā izejas punktā – līdzekļu nepietiek. "Tas potenciāli nozīmē, ka viņi ilgāk paliks īres tirgū. Tas investoriem ir signāls, ka šo virzienu ir vērts pētīt," saka Koļesņikova. Vienīgais ierobežojošais faktors šajā gadījumā ir būvniecības izmaksas. "Ja attīstītājs ir spējīgs efektīvi izmantot savus resursus, efektīvi uzbūvēt, šādi darījumi varētu notikt," viņa pieļauj.

Cita pozitīva lieta – izmaksu pieaugums deva reālu finanšu pamatojumu ēku īpašniekiem nopietnāk uztvert zaļās iniciatīvas, ēku uzlabošanu, ilgtspēju ietekmējošos faktorus. "Parādījās ļoti lielas atšķirības rēķinos labi uzbūvētām un pārvaldītām ēkām un tām, kurās šīm lietām iepriekš nepievērsa pienācīgu uzmanību," stāsta eksperte, norādot, ka tam ir tieša saistība ar ēkas vērtību.

Koļesņikova noslēgumā uzsver, ka nekustamā īpašuma tirgus kopumā ir veselīgs, tajā nav krīzes.

Savukārt Laviņa norāda, ka kritumu investīcijās nekustamā īpašuma jomā varētu kompensēt enerģētika. Nauda plūst zaļās enerģijas virzienā. Tajā investoriem un būvniekiem paveras jaunas iespējas, tiesa, tā ir specifiska joma. Latvijā nav daudz būvniecības uzņēmumu, kas būtu specializējušies šajā nišā, arī projektētāju trūkst. Tādējādi tirgū neizbēgami ienāks arī ārvalstu spēlētāji, kas sadarbosies ar vietējiem speciālistiem, cerams, līdzi nesot jaunu pieredzi un kompetenci.