'Top 10': populārākie jaunie projekti un veiksmīgākie mājokļu attīstītāji
DELFI kolāža
Teksts: Ingrīda Drazdovska, "Delfi Bizness" redaktore
Nenoliedzami 2022. gads sarūpējis dažādus satricinājumus – karu Eiropas viducī, vispārēju cenu joņošanu pretī jauniem rekordiem, aizņēmumu procentu likmju strauju celšanu, tomēr mājokļu attīstītāji par pārdošanas rezultātiem nevar būt pavisam bēdīgi.
Tiesa, kopumā darījumu skaits bijis mazāks nekā 2021. gadā; pērn ir pieteikts arī par kārtu mazāk jaunu projektu. Lielāki dzīvojamā sektora attīstītāji gan turpina zemesgabalu iegādi, ēku projektēšanu un iegādi, rēķinoties, ka pārdošanas process turpmāk varētu būt ilgāks, būvniecības stadijā visus dzīvokļus "neizķers".
Nostiprina pozīcijas
Pēc darījumu skaita jauno mājokļu tirgus ir atgriezies 2020. gada līmenī un joprojām izskatās labi, komentē nekustamā īpašuma kompānijas "Colliers" konsultāciju direktore Agija Vērdiņa. Kopumā pērn notikuši 2239 darījumi ar jauniem vai renovētiem dzīvokļiem (salīdzinājumam: 2021. gadā – 2500), rāda šīs kompānijas aprēķini, kritums redzams tieši atjaunotu īpašumu sektorā. Tajā iepriekš vairāk darbojušies salīdzinoši nelieli vietējā kapitāla uzņēmumi, kas ir piebremzējuši savas ieceres.
Lielākā jauno projektu tirgus aktivitāte ir vidējā segmentā – tiek pirkti dzīvokļi iecienītajos mikrorajonos. To apliecina arī mājokļu attīstītāju "Top" un populārāko jauno projektu "Top". Mājokļu attīstītāju saraksta pirmajās rindās nav būtisku izmaiņu – jau ceturto reizi pēc pārdošanas apjomiem līdere ir "Bonava", savukārt visvairāk dzīvokļu pērn pārdeva kompānija YIT.
Kopumā 2022. gadā projektu bija mazāk nekā iepriekšējos gados. Tirgū nāca klāt aptuveni 2000 dzīvokļu.
Lielākā jauno projektu tirgus aktivitāte ir vidējā segmentā – tiek pirkti dzīvokļi iecienītajos mikrorajonos. To apliecina arī mājokļu attīstītāju "Top" un populārāko jauno projektu "Top". Mājokļu attīstītāju saraksta pirmajās rindās nav būtisku izmaiņu – jau ceturto reizi pēc pārdošanas apjomiem līdere ir "Bonava", savukārt visvairāk dzīvokļu pērn pārdeva kompānija YIT.
Kopumā 2022. gadā projektu bija mazāk nekā iepriekšējos gados. Tirgū nāca klāt aptuveni 2000 dzīvokļu.
Lielāka "taustāmu" dzīvokļu proporcija
Arvien biežāk redzēsim, ka mājas tiks nodotas ekspluatācijā ar "atlikumu".
Vērdiņa gan akcentē, ka no visiem darījumiem aptuveni 70% ir attiecināmi uz 2021. gadā veikto mājokļu rezervāciju materializēšanos dzīvokļu reģistrācijā un tikai ap 30% no darījumiem ir tādi, kurus varētu uzskatīt par jauniem, par kuriem cilvēki ir pieņēmuši lēmumu 2022. gadā.
"2022. gada decembris bija rekordlabs – augstākais pārdoto dzīvokļu skaits, kāds jebkad ir bijis, – 385 dzīvokļi, no kuriem 350 darījumi bija saistīti ar rezervāciju "konvertēšanu" pirkumos. Savukārt tā saucamais jaunais pieprasījums ir pavisam neliels un turpina samazināties," stāsta eksperte, piebilstot – arvien biežāk redzēsim, ka mājas tiks nodotas ekspluatācijā ar "atlikumu", t.i., dzīvokļi netiks izpirkti vēl ēkas būvniecības stadijā.
Tas ir labi, jo pēdējos gados nemitīgi runāts, ka pabeigti mājokļi nav pieejami, tagad tas mainīsies – parādīsies izvēle, skaidro Vērdiņa.
"2022. gada decembris bija rekordlabs – augstākais pārdoto dzīvokļu skaits, kāds jebkad ir bijis, – 385 dzīvokļi, no kuriem 350 darījumi bija saistīti ar rezervāciju "konvertēšanu" pirkumos. Savukārt tā saucamais jaunais pieprasījums ir pavisam neliels un turpina samazināties," stāsta eksperte, piebilstot – arvien biežāk redzēsim, ka mājas tiks nodotas ekspluatācijā ar "atlikumu", t.i., dzīvokļi netiks izpirkti vēl ēkas būvniecības stadijā.
Tas ir labi, jo pēdējos gados nemitīgi runāts, ka pabeigti mājokļi nav pieejami, tagad tas mainīsies – parādīsies izvēle, skaidro Vērdiņa.
Kas spiež bremzes pedāli
No citas puses raugoties uz mājokļu pieejamību, ir skaidrs, ka mainījušās cilvēku iespējas aizņemties, palielinoties "Euribor" un attiecīgi aizdevuma kopējai likmei.
"Ietekmi labi parāda jauno dzīvokļu rezervācijas – tas ir brīdis, kad cilvēks pieņem lēmumu pirkt vai nepirkt, jūtoties droši vai ne tik droši par savu nākotni. Datos redzam, ka lielāku ietekmi uz rezervāciju skaitu radīja kara sākums. Līdz tam – 2021. gadā – vidēji mēnesī veiktas 180 rezervācijas, bet 2022. gads sākās ar vēl iespaidīgākiem rādītājiem – ap 200 rezervētiem dzīvokļiem, kam sekoja ļoti straujš kritums," stāsta Vērdiņa.
Līdz pat pagājušā gada jūlija pēdējai nedēļai netika izziņots neviens jauns projekts, tādējādi būtībā tobrīd veiktās rezervācijas bija saistītas ar tiem projektiem, kas tika izziņoti līdz karam.
"Tad, kad jūlija beigās tika pieteikti jauni projekti, uzreiz varēja pamanīt, ka aktivitāte nedaudz palielinās. Taču vēlāk, pieaugot "Euribor" likmei arvien vairāk (septembrī bankas savos kredīta kalkulatoros jau iekļāva tā ietekmi, un summas, ko mājsaimniecības var aizņemties, samazinājās), rezervāciju skaits atkal samazinājās," atzīst "Colliers" analītiķe.
Viņa prognozē, ka šogad ir sagaidāma mazāka tirgus aktivitāte, ko jau šobrīd var pamanīt – dzīvokļu rezervāciju skaits nostabilizējies pie aptuveni 75 mēnesī.
Līdz pat pagājušā gada jūlija pēdējai nedēļai netika izziņots neviens jauns projekts, tādējādi būtībā tobrīd veiktās rezervācijas bija saistītas ar tiem projektiem, kas tika izziņoti līdz karam.
"Tad, kad jūlija beigās tika pieteikti jauni projekti, uzreiz varēja pamanīt, ka aktivitāte nedaudz palielinās. Taču vēlāk, pieaugot "Euribor" likmei arvien vairāk (septembrī bankas savos kredīta kalkulatoros jau iekļāva tā ietekmi, un summas, ko mājsaimniecības var aizņemties, samazinājās), rezervāciju skaits atkal samazinājās," atzīst "Colliers" analītiķe.
Viņa prognozē, ka šogad ir sagaidāma mazāka tirgus aktivitāte, ko jau šobrīd var pamanīt – dzīvokļu rezervāciju skaits nostabilizējies pie aptuveni 75 mēnesī.
Pieaugums ir bijis liels
Pašlaik vidējā jauno dzīvokļu cena ir 2750 eiro par kvadrātmetru, norāda "Colliers" Konsultāciju direktore Agija Vērdiņa.
Runājot par jauno mājokļu tirgu un pieejamību, nav iespējams izvairīties arī no cenu pieauguma jautājuma. Vērdiņa atgādina, ka strauja būvmateriālu sadārdzināšanās sākās jau 2021. gada jūlijā (palielinājums 10% pret iepriekšējo gadu). Sākumā tas tik ļoti neatspoguļojās jauno projektu dzīvokļu cenās, rezervācijas līgumos uzrādīto cenu kāpums bija lēns. Diezgan ilgi korekcija nebija tik liela, kāds bija būvniecības cenu pieaugums, viņa saka. Taču pēdējos izsludinātajos projektos šī būvniecības izmaksu pieauguma ietekme jau ir ļoti pamanāma.
Un vairs nav tā, ka, pērkot dzīvokli būvniecības stadijā, tas ir būtiski lētāks. Šī tendence iezīmējās brīdī, kad sākās straujš būvniecības izmaksu kāpums. "Tobrīd cenas gan gataviem, gan būvniecības stadijā esošiem dzīvokļiem bija vienādas. Tagad redzam, ka darījumi tiek reģistrēti par aptuveni 2100 eiro/m², bet atrast kaut ko tirgū par šādu cenu šobrīd nav iespējams. Pašlaik vidējā cena ir 2750 eiro/m². Atšķirība ir ievērojama," norāda Vērdiņa.
Jāatgādina, ka Zemesgrāmatā darījumi tiek reģistrēti brīdī, kad ēka ir nodota ekspluatācijā, un tas ir krietni vēlāk, nekā tikuši slēgti rezervācijas līgumi; cenas nosacītā priekšlīgumā krietni atšķiras no tām, kas tiek prasītas tirgū brīdī, kad ēka beidzot ir uzbūvēta, un nereti tirgus apstākļi ir citi.
Un vairs nav tā, ka, pērkot dzīvokli būvniecības stadijā, tas ir būtiski lētāks. Šī tendence iezīmējās brīdī, kad sākās straujš būvniecības izmaksu kāpums. "Tobrīd cenas gan gataviem, gan būvniecības stadijā esošiem dzīvokļiem bija vienādas. Tagad redzam, ka darījumi tiek reģistrēti par aptuveni 2100 eiro/m², bet atrast kaut ko tirgū par šādu cenu šobrīd nav iespējams. Pašlaik vidējā cena ir 2750 eiro/m². Atšķirība ir ievērojama," norāda Vērdiņa.
Jāatgādina, ka Zemesgrāmatā darījumi tiek reģistrēti brīdī, kad ēka ir nodota ekspluatācijā, un tas ir krietni vēlāk, nekā tikuši slēgti rezervācijas līgumi; cenas nosacītā priekšlīgumā krietni atšķiras no tām, kas tiek prasītas tirgū brīdī, kad ēka beidzot ir uzbūvēta, un nereti tirgus apstākļi ir citi.
Lielie iet uz priekšu
Pašlaik attīstību turpina, piesaka jaunus projektus visi lielie tirgus dalībnieki – "Bonava", YIT, "Merks", "Kaamos", komentē Vērdiņa. Šie uzņēmumi arī izvērtē un turpina pirkt zemesgabalus, kur nākotnē īstenot projektus. Savukārt citi attīstītāji ir piebremzējuši savu aktivitāti.
"Nav gan vairs tik kluss kā 3–4 mēnešus pēc kara sākuma. Projekti sāka parādīties aptuveni no jūnija, tagad mēnesī tiek pieteikti 1–2," stāsta Vērdiņa.
Tomēr viņa neslēpj, ka daudziem attīstītājiem ir pārdomas, ko darīt tālāk, jo aktivitāte mazinās, pie pašreizējām cenām un "Euribor" līmeņa jaunos dzīvokļus daudziem ir grūti iegādāties. Atsevišķi tirgus spēlētāji ir sākuši izvērtēt iespējas īres tirgū. Motivācija – cilvēki vēlas dzīvot jaunos, energoefektīvos mājokļos un, kamēr nevar atļauties pirkt, uzlūkos īres tirgu.
Tāpat mazāk būs t.s. spekulatīvo attīstītāju, jo arī tiem piesaistīt finansējumu ir gan dārgi, gan sarežģīti. Riski ir palielinājušies, saka Vērdiņa.
"Nav gan vairs tik kluss kā 3–4 mēnešus pēc kara sākuma. Projekti sāka parādīties aptuveni no jūnija, tagad mēnesī tiek pieteikti 1–2," stāsta Vērdiņa.
Tomēr viņa neslēpj, ka daudziem attīstītājiem ir pārdomas, ko darīt tālāk, jo aktivitāte mazinās, pie pašreizējām cenām un "Euribor" līmeņa jaunos dzīvokļus daudziem ir grūti iegādāties. Atsevišķi tirgus spēlētāji ir sākuši izvērtēt iespējas īres tirgū. Motivācija – cilvēki vēlas dzīvot jaunos, energoefektīvos mājokļos un, kamēr nevar atļauties pirkt, uzlūkos īres tirgu.
Tāpat mazāk būs t.s. spekulatīvo attīstītāju, jo arī tiem piesaistīt finansējumu ir gan dārgi, gan sarežģīti. Riski ir palielinājušies, saka Vērdiņa.
Lēnāka pārdošana
Taču, runājot par kopējo piedāvājumu tirgū, analītiķe uzsver, ka kopējā situācija būtiski neatšķiras no tās, kāda bija pirms gada, taču, kā jau minēts, palielināsies to dzīvokļu skaits, kas ir pabeigti un pieejami tirgū. Šobrīd ekspluatācijā ir nodoti pēdējie projekti, kuri bija izpārdoti vēl būvniecības stadijā. Savukārt starp tām ēkām, kuras drīzumā plānots nodot ekspluatācijā, nav nevienas, kurā visi dzīvokļi būtu pārdoti vēl būvniecības stadijā.
Tirgus rādītāji joprojām ir "veselīgi", akcentē Vērdiņa. "Darījumi joprojām notiek, dzīvokļi tiek rezervēti, dzīvokļu pietiek aptuveni 1,8 gadiem. Optimāls rādītājs – ap 2 gadiem," viņa skaidro, tādējādi aktivitātes kritums varētu palīdzēt atgriezties pie tā.
Arī cenas nu jau ir diezgan stabilas. Vidējā klasē tās ir 2600–2800 eiro/m² robežās. Daži projekti ir dārgāki atšķirīgu būvniecības risinājumu vai labākas atrašanās vietas dēļ. Joprojām vēl nav gūta atbilde – pie kāda līmeņa stabilizēsies biznesa klases dzīvokļu vidējā cena? Šobrīd šādi dzīvokļi tiek piedāvāti par cenu, kādu bija ierasts redzēt "premium" klasē.
Arī cenas nu jau ir diezgan stabilas. Vidējā klasē tās ir 2600–2800 eiro/m² robežās. Daži projekti ir dārgāki atšķirīgu būvniecības risinājumu vai labākas atrašanās vietas dēļ. Joprojām vēl nav gūta atbilde – pie kāda līmeņa stabilizēsies biznesa klases dzīvokļu vidējā cena? Šobrīd šādi dzīvokļi tiek piedāvāti par cenu, kādu bija ierasts redzēt "premium" klasē.
Cenu kritumu neparedz
Tirgus līdera "Bonava Latvija" valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš, kā mēdz teikt, ir piesardzīgi optimistisks, pieļaujot lielākas tirgus aktivitātes atgriešanos, taču cenu lejupslīdi neparedzot.
"Saskaņā ar banku analītiķu prognozēm šogad valstī tiek prognozēts ievērojams inflācijas kritums, inflācijai gada beigās atgriežoties 3% robežās. Patērētājiem, tās, protams, ir pozitīvas ziņas, jo palielināsies maksātspēja, kas savukārt nozīmē, ka varētu pieaugt arī pieprasījums pēc jaunajiem mājokļiem.
Vienlaikus, ņemot vērā izaicinājumiem bagāto iepriekšējo gadu, kad daudzi attīstītāji saskārās ar būtisku būvniecības izmaksu pieaugumu, kura dēļ daļa no projektiem tika apturēta vai īslaicīgi pārtraukta, pieaugot patērētāju interesei, tirgū šogad varētu veidoties vēl izteiktāks jauno mājokļu deficīts. Tas nozīmē, ka arī jauno mājokļu cenas, visticamāk, nekritīs, bet turpinās mēreni pieaugt," viņš klāsta. Korekcijas pieprasījuma–piedāvājuma līknē varētu ieviest Eiropas Centrālās bankas turpmākie lēmumi attiecībā uz izmaiņu veikšanu bāzes procentu likmes apmērā.
Pašlaik "Bonava Latvija" projektos pieejams mazliet vairāk nekā 100 jau ekspluatācijā nodotu dzīvokļu un aptuveni 270 būvniecības stadijā esoši dzīvokļi. Šogad plānots sākt vēl vismaz 250 dzīvokļu tirdzniecību, kas var mainīties atkarībā no situācijas tirgū.
Uzņēmums turpina vairākus jau iesāktus projektus: "Dreilinga mājas" Dreiliņos, "Krasta kvartālu" Krasta masīvā, "Blūmendāles mājas" Ķengaragā, "Pīlādžu mājas" Ziepniekkalnā un Ropažu ielas projektu Teikā.
"Saskaņā ar banku analītiķu prognozēm šogad valstī tiek prognozēts ievērojams inflācijas kritums, inflācijai gada beigās atgriežoties 3% robežās. Patērētājiem, tās, protams, ir pozitīvas ziņas, jo palielināsies maksātspēja, kas savukārt nozīmē, ka varētu pieaugt arī pieprasījums pēc jaunajiem mājokļiem.
Vienlaikus, ņemot vērā izaicinājumiem bagāto iepriekšējo gadu, kad daudzi attīstītāji saskārās ar būtisku būvniecības izmaksu pieaugumu, kura dēļ daļa no projektiem tika apturēta vai īslaicīgi pārtraukta, pieaugot patērētāju interesei, tirgū šogad varētu veidoties vēl izteiktāks jauno mājokļu deficīts. Tas nozīmē, ka arī jauno mājokļu cenas, visticamāk, nekritīs, bet turpinās mēreni pieaugt," viņš klāsta. Korekcijas pieprasījuma–piedāvājuma līknē varētu ieviest Eiropas Centrālās bankas turpmākie lēmumi attiecībā uz izmaiņu veikšanu bāzes procentu likmes apmērā.
Pašlaik "Bonava Latvija" projektos pieejams mazliet vairāk nekā 100 jau ekspluatācijā nodotu dzīvokļu un aptuveni 270 būvniecības stadijā esoši dzīvokļi. Šogad plānots sākt vēl vismaz 250 dzīvokļu tirdzniecību, kas var mainīties atkarībā no situācijas tirgū.
Uzņēmums turpina vairākus jau iesāktus projektus: "Dreilinga mājas" Dreiliņos, "Krasta kvartālu" Krasta masīvā, "Blūmendāles mājas" Ķengaragā, "Pīlādžu mājas" Ziepniekkalnā un Ropažu ielas projektu Teikā.