Jauno mājokļu tirgus miris?
Ko rāda projektu un attīstītāju ‘Top’
Ko rāda projektu un attīstītāju ‘Top’
DELFI kolāža
Teksts: Ingrīda Drazdovska, "Delfi Bizness" redaktore
Gada laikā Rīgā un Pierīgā gatavu, pabeigtu dzīvokļu piedāvājums ir palielinājies gandrīz divas reizes. Šobrīd iegādei ir pieejami gandrīz 2000 mājokļu t.s. jaunajos projektos, rēķina nekustamā īpašuma kompānijas “Colliers Baltics” asociētā direktore Agija Vērdiņa. Savukārt kopējais darījumu apjoms šajā jomā ir būtiski samazinājies.
Tiem, kam rocība atļauj un kuri ir pieņēmuši lēmumu pirkt, izvēle ir visai plaša, turklāt ir iespējas uzreiz pēc iegādes sākt dzīvot jaunā mājoklī. Vienlaikus šis tirgus segments daudziem kļūst mazāk pieejams, no tā tiek izstumti arvien vairāk potenciālo pircēju.
“Taustāms” produkts
“Situācija ir aptuveni tāda, kādu prognozējām,” atzīst Vērdiņa. Proti, atšķirībā no vēl nesenās pagātnes, kad dzīvokļi būtībā tika pirkti vēl “uz papīra” vai būvniecības stadijā, šobrīd ir gana daudz ēku, kas jau ir gatavas, dzīvokļi ir pabeigti un tagad gaida pircēju.
Tāpat ir būtiski samazinājies darījumu skaits. Kritums šogad vēlreiz ir par aptuveni 30%, komentē Vērdiņa. Proti, salīdzinot 2022. gada datus ar 2021. gadā veikto dzīvokļu rezervāciju skaitu, kuras reālos darījumos konvertēsies pēc kāda laika, jau bija samazinājies par trešdaļu. Un arī pašreizējie dati rāda, ka, salīdzinot ar 2022. gada pirmo pusgadu, šobrīd rezervēto dzīvokļu skaits ir mazāks par 32%. Rezervācijas ir prognozētais nākotnes darījumu apjoms, viņa paskaidro.
Vēl nesen, tikko tirgū izsludinot kādu jauno projektu, attīstītājs uzreiz varēja rēķināties ar 10-15 dzīvokļu rezervācijām jau pirmajā mēnesī. Tagad rezervāciju apjoms ir sarucis.
Vēl nesen, tikko tirgū izsludinot kādu jauno projektu, attīstītājs uzreiz varēja rēķināties ar 10-15 dzīvokļu rezervācijām jau pirmajā mēnesī. Tagad rezervāciju apjoms ir sarucis. Ēkas būvniecības sākumposmā tās notiek lēni, vairāk to ir tad, kad mājas tapšana jau tuvojas noslēguma fāzei, vienu no tendencēm iezīmē Vērdiņa. Potenciālajiem pircējiem ir grūti novērtēt situāciju pēc pusotra gada, kad izziņotais projekts varētu tikt pabeigts, viņa paskaidro.
Tādējādi jo īpaši pēdējos divos trīs mēnešos var novērot, ka to cilvēku uzmanības lokā, kuri ir pieņēmuši lēmumu, pārsvarā ir projekti, kas jau ir pilnībā pabeigti. “Aktīvi notiek tā dēvētās atvērto durvju dienas, ir iespēja visu apskatīties, izpētīt, jo visi dzīvokļi mājā nav izpārdoti, vēl tikai eksistējot uz papīra,” stāsta “Colliers” analītiķe.
Gan nekustamā īpašuma attīstītāji, gan bankas mēģina stimulēt tirgu, aktivizēt darījumus. “Akcijas, īsākas un garākas, īpašie piedāvājumi ir lielākajai daļai projektu. Tieši tāpat arī bankas gan atceļ komisijas maksu, gan uz laiku ievieš 0% fiksēto likmi. Redzam, ka daudzviet kā dāvanas tiek piedāvātas virtuves, autostāvvietas,” viņa raksturo. Savukārt “klasiskas” atlaides ir reti.
Rezultāts tam visam – tas nedaudz veicina aktivitāti. Tiesa, jaunus dzīvokļus vairs nepērk tie, kas vēlējās tos izīrēt un tādējādi nedaudz nopelnīt uz īres maksas un kredītmaksājuma starpības rēķina. Tāpat nav tādu pircēju, kas nolemj mainīt īpašumu, jo ir laba cena. “Dzīvokļi jaunajos projektos ir palikuši relatīvi dārgi, attiecīgi šāds pirkums ir saistīts ar ļoti pārdomātu lēmumu – gan attiecībā uz pirmo iemaksu, gan kredīta ikmēneša maksājumu utt.,” stāsta Vērdiņa.
Tādējādi jo īpaši pēdējos divos trīs mēnešos var novērot, ka to cilvēku uzmanības lokā, kuri ir pieņēmuši lēmumu, pārsvarā ir projekti, kas jau ir pilnībā pabeigti. “Aktīvi notiek tā dēvētās atvērto durvju dienas, ir iespēja visu apskatīties, izpētīt, jo visi dzīvokļi mājā nav izpārdoti, vēl tikai eksistējot uz papīra,” stāsta “Colliers” analītiķe.
Gan nekustamā īpašuma attīstītāji, gan bankas mēģina stimulēt tirgu, aktivizēt darījumus. “Akcijas, īsākas un garākas, īpašie piedāvājumi ir lielākajai daļai projektu. Tieši tāpat arī bankas gan atceļ komisijas maksu, gan uz laiku ievieš 0% fiksēto likmi. Redzam, ka daudzviet kā dāvanas tiek piedāvātas virtuves, autostāvvietas,” viņa raksturo. Savukārt “klasiskas” atlaides ir reti.
Rezultāts tam visam – tas nedaudz veicina aktivitāti. Tiesa, jaunus dzīvokļus vairs nepērk tie, kas vēlējās tos izīrēt un tādējādi nedaudz nopelnīt uz īres maksas un kredītmaksājuma starpības rēķina. Tāpat nav tādu pircēju, kas nolemj mainīt īpašumu, jo ir laba cena. “Dzīvokļi jaunajos projektos ir palikuši relatīvi dārgi, attiecīgi šāds pirkums ir saistīts ar ļoti pārdomātu lēmumu – gan attiecībā uz pirmo iemaksu, gan kredīta ikmēneša maksājumu utt.,” stāsta Vērdiņa.
Atļauties var vien retais
“Delfi Bizness” jau vēstīja, ka nule kā, jūlijā, Eiropas Centrālā banka kārtējo reizi ir paaugstinājusi bāzes likmes. Kopā ar jauno mājokļu cenu pieaugumu (gada laikā +16%) to iegādes nosacījumi, izmantojot bankas kredītu, kļūst arvien nedraudzīgāki. “Vidējā darījumu vērtība ir aptuveni 140 tūkstoši eiro. Pirms gada šādam dzīvoklim kredīta maksājums bija 420-450 eiro mēnesī, tagad – ap 700 eiro. Cilvēku loks, kuri spēj kvalificēties šādam kredīta apjomam, ir ievērojami mazāks,” uzsver Vērdiņa.
● Par jauno mājokļu pieejamību mazākām mājsaimniecībām lasīt plašāk.
Liela daļu potenciālo pircēju pašlaik tiek izstumti no šī tirgus, viņa vēlreiz uzsver, norādot, ka uz papīra ir redzama minimāla jauno dzīvokļu cenu korekcija, ko Vērdiņa drīzāk dēvētu par izlīdzināšanos – kā projekti “nostājas” tirgū. “Savukārt otrreizējā tirgū darbojas tipiskie tirgus principi – ja kopumā pieprasījums samazinās, redzam arī cenu korekciju,” viņa akcentē. Arī jaunajiem projektiem otrreizējā tirgū ir vērojams cenu samazinājums gan sludinājumos, gan arī darījumu datos. Parādās arī labāki piedāvājumi, ko varētu skaidrot ar to, ka daļa mājsaimniecību, kuras pēdējos gados ir uzņēmušās saistības ne līdz galam pārdomāti, saprot, ka pie esošajām likmēm tās var būt arī nepanesams slogs.
Cenu atšķirībā starp Zemesgrāmatā reģistrētajiem darījumiem un tirgū pieejamiem dzīvokļiem slēpjas zināms āķis. Interesentiem lēmumu pieņemšanā nevajadzētu raudzīties uz reģistrēto darījumu datiem, pieņemt, ka šāda cena pašlaik ir tirgū. Šīs ēkas attīstītāji ir sākuši būvēt un tirgot pirms laba laika, pirms būvniecības izmaksu straujā kāpuma. Raizes var sagādāt arī īpašumu vērtējumi, proti, tie nereti tiek veikti, izmantojot par pamatu notikušos darījumus.
● Par jauno mājokļu pieejamību mazākām mājsaimniecībām lasīt plašāk.
Liela daļu potenciālo pircēju pašlaik tiek izstumti no šī tirgus, viņa vēlreiz uzsver, norādot, ka uz papīra ir redzama minimāla jauno dzīvokļu cenu korekcija, ko Vērdiņa drīzāk dēvētu par izlīdzināšanos – kā projekti “nostājas” tirgū. “Savukārt otrreizējā tirgū darbojas tipiskie tirgus principi – ja kopumā pieprasījums samazinās, redzam arī cenu korekciju,” viņa akcentē. Arī jaunajiem projektiem otrreizējā tirgū ir vērojams cenu samazinājums gan sludinājumos, gan arī darījumu datos. Parādās arī labāki piedāvājumi, ko varētu skaidrot ar to, ka daļa mājsaimniecību, kuras pēdējos gados ir uzņēmušās saistības ne līdz galam pārdomāti, saprot, ka pie esošajām likmēm tās var būt arī nepanesams slogs.
Cenu atšķirībā starp Zemesgrāmatā reģistrētajiem darījumiem un tirgū pieejamiem dzīvokļiem slēpjas zināms āķis. Interesentiem lēmumu pieņemšanā nevajadzētu raudzīties uz reģistrēto darījumu datiem, pieņemt, ka šāda cena pašlaik ir tirgū. Šīs ēkas attīstītāji ir sākuši būvēt un tirgot pirms laba laika, pirms būvniecības izmaksu straujā kāpuma. Raizes var sagādāt arī īpašumu vērtējumi, proti, tie nereti tiek veikti, izmantojot par pamatu notikušos darījumus.
Maz iesāktu projektu
Vēl viena atšķirība, kura pamanāma tirgū, – projekti tiek sākti mazāk. “Kopumā tirgū ir vairāk projektu, taču tieši tikko iesāktu projektu ir mazāk. Turklāt galvenokārt darbojas lielie attīstītāji, kas turpina iesāktos projektus un pamazām sāk arī kaut ko jaunu,” komentē eksperte.
Pavisam maz projektu ir Rīgas centrā. Viņa stāsta, ka šobrīd darījumu ar namīpašumiem, ko varētu atjaunot, pārbūvēt, ir mazāk nekā Covid-19 laikā, visticamāk, biznesa plāns nerāda neko spožu.
Darījumu nav daudz arī jau renovēto ēku segmenta namos, kuros dzīvokļi šobrīd ir pieejami, tie ir nosacīti ar pelēko apdari jeb telpas ir remontējamas (savukārt stāvvadi, fasāde, jumts u.tml. ir savesti kārtībā). Šādi dzīvokļi ir lētāki, bet vēl ir jāierēķina remonta izdevumi.
Saskaroties ar lēnu tirdzniecību, atsevišķi attīstītāji ir sākuši lūkoties īres tirgus virzienā. Jau vēstīts, ka “Bonava” ir spērusi soli tālāk – piedāvājot vienu no ēkām “Krasta kvartālā” tieši īrei. Taču, pēc Vērdiņas sacītā, tā nav spēcīga tendence, jo arī attīstītāju mūsu tirgū nav tik daudz.
Pavisam maz projektu ir Rīgas centrā. Viņa stāsta, ka šobrīd darījumu ar namīpašumiem, ko varētu atjaunot, pārbūvēt, ir mazāk nekā Covid-19 laikā, visticamāk, biznesa plāns nerāda neko spožu.
Darījumu nav daudz arī jau renovēto ēku segmenta namos, kuros dzīvokļi šobrīd ir pieejami, tie ir nosacīti ar pelēko apdari jeb telpas ir remontējamas (savukārt stāvvadi, fasāde, jumts u.tml. ir savesti kārtībā). Šādi dzīvokļi ir lētāki, bet vēl ir jāierēķina remonta izdevumi.
Saskaroties ar lēnu tirdzniecību, atsevišķi attīstītāji ir sākuši lūkoties īres tirgus virzienā. Jau vēstīts, ka “Bonava” ir spērusi soli tālāk – piedāvājot vienu no ēkām “Krasta kvartālā” tieši īrei. Taču, pēc Vērdiņas sacītā, tā nav spēcīga tendence, jo arī attīstītāju mūsu tirgū nav tik daudz.
Trīs gadu senā pagātnē
Tirgū ir diezgan daudz būvniecības termiņu kavējumu. Daudzi objekti tiek nodoti pusgadu vēlāk, nekā sākotnēji plānots, norāda “Colliers Baltics” asociētā direktore Agija Vērdiņa.
Rezervāciju skaita ziņā šobrīd tirgus ir atgriezies 2020. gada otrā pusgada līmenī. “Nozīmīgākā atšķirība – toreiz tirgū bija būtiski mazāk projektu, līdz ar to bija sajūta, ka ar to realizāciju veicas labāk. 4-5 rezervācijas mēnesī šķita pieņemami. Tagad šie apjomi ir “jāizkliedē” pa vairāk objektiem,” vērtē Vērdiņa.
Viņa arī akcentē, ka iepriekš bija ierasts, ka diezgan liels apjoms dzīvokļu, kas atradās būvniecības stadijā, jau bija rezervēti, tagad šis rādītājs ir būtiski krities – pirms gada, vasarā, tie bija 55%, tagad tie ir aptuveni 30%. Tirgū ir diezgan daudz būvniecības termiņu kavējumu. Daudzi objekti tiek nodoti pusgadu vēlāk, nekā sākotnēji plānots.
Tādējādi šis gads būs tirgus dalībniekiem izaicinājumu pilns. “Viss liecina, ka nesasniegsim 2000 darījumus ar jauniem dzīvokļiem, ko tirgus iepriekš diezgan stabili sasniedza pēdējos trīs gadus. Pirmais pusgads bija diezgan labs, 1075 darījumi, taču tur liela daļa, aptuveni 65% bija saistīta ar iepriekšējo gadu rezervācijām. Un otrajā pusgadā nav paredzēts ekspluatācijā nodot lielākus projektus ar kuplu rezervāciju skaitu,” lēš Vērdiņa.
Tā kā tirgus pamatnosacījumi nav pārāk draudzīgi jauno projektu segmentam, viņasprāt, veiksmīgāki būs tie attīstītāji, kas izvēlēsies labas projektu atrašanās vietas, kuri spēs par šo salīdzinoši augstāku cenu piedāvāt atbilstošu kvalitāti. “Cenas ir augstas visos projektos, cilvēki, pieņemot finansiālu lēmumu, prasa noteiktu kvalitāti. Un ir sajūta, ka uz priekšu virzīsies lielie attīstītāji, mazāk zināmi vārdi parādīsies retāk. Protams, ir iesāktie projekti, tie ir jāpabeidz,” viņa saka. Tāpat jau piesauktais renovēto dzīvokļu segments turpinās samazināties. Ieguvēji būs citi segmenti, tostarp sērijveida dzīvokļi.
Tirgus pārmaiņas ir iespējamas līdz ar ziņām par Euribor likmēm, savukārt būvizmaksas, attiecīgi arī jaunu dzīvokļu cenas, ir stabilizējušās.
Viņa arī akcentē, ka iepriekš bija ierasts, ka diezgan liels apjoms dzīvokļu, kas atradās būvniecības stadijā, jau bija rezervēti, tagad šis rādītājs ir būtiski krities – pirms gada, vasarā, tie bija 55%, tagad tie ir aptuveni 30%. Tirgū ir diezgan daudz būvniecības termiņu kavējumu. Daudzi objekti tiek nodoti pusgadu vēlāk, nekā sākotnēji plānots.
Tādējādi šis gads būs tirgus dalībniekiem izaicinājumu pilns. “Viss liecina, ka nesasniegsim 2000 darījumus ar jauniem dzīvokļiem, ko tirgus iepriekš diezgan stabili sasniedza pēdējos trīs gadus. Pirmais pusgads bija diezgan labs, 1075 darījumi, taču tur liela daļa, aptuveni 65% bija saistīta ar iepriekšējo gadu rezervācijām. Un otrajā pusgadā nav paredzēts ekspluatācijā nodot lielākus projektus ar kuplu rezervāciju skaitu,” lēš Vērdiņa.
Tā kā tirgus pamatnosacījumi nav pārāk draudzīgi jauno projektu segmentam, viņasprāt, veiksmīgāki būs tie attīstītāji, kas izvēlēsies labas projektu atrašanās vietas, kuri spēs par šo salīdzinoši augstāku cenu piedāvāt atbilstošu kvalitāti. “Cenas ir augstas visos projektos, cilvēki, pieņemot finansiālu lēmumu, prasa noteiktu kvalitāti. Un ir sajūta, ka uz priekšu virzīsies lielie attīstītāji, mazāk zināmi vārdi parādīsies retāk. Protams, ir iesāktie projekti, tie ir jāpabeidz,” viņa saka. Tāpat jau piesauktais renovēto dzīvokļu segments turpinās samazināties. Ieguvēji būs citi segmenti, tostarp sērijveida dzīvokļi.
Tirgus pārmaiņas ir iespējamas līdz ar ziņām par Euribor likmēm, savukārt būvizmaksas, attiecīgi arī jaunu dzīvokļu cenas, ir stabilizējušās.
Kvalitatīvi mājokļi ir nepieciešami
Šā gada pirmā pusgada sekmīgā mājokļu attīstītāja SIA “Merks Mājas” valdes loceklis Mikus Freimanis atzīst, ka dzīvokļu iegādes darījumi jauno dzīvokļu projektos notiek, taču šobrīd novērojama tendence, ka pircēji izvēlas ilgāk pētīt tirgu un nesteidzīgi pieņem lēmumus par labu dzīvokļu iegādei. Vilcināšanās pamatā ir šī brīža pieaugušās Euribor likmes, tomēr dzīve neapstājas un kvalitatīvi/jauni mājokļi Latvijā ir nepieciešami, viņš uzsver.
“Ir skaidrs, ka, pielāgojoties tirgus apstākļiem, attīstītāji var samazināt jauno projektu attīstības tempus, taču tie atkal pieaugs brīdī, kad klienti noticēs, ka šis finansējuma sadārdzinājums ir īslaicīgs fenomens, kuram var sekot tikpat straujš likmju samazināšanās periods, kā no 2008. gada oktobra, kad divpadsmit mēnešos Euribor sešu mēnešu likmes nokrita no 5,2% līdz 1,0%. Jautājums ir tikai par to, kad šī pārliecība sabiedrībā izveidosies,” rezumē Freimanis.
“Ir skaidrs, ka, pielāgojoties tirgus apstākļiem, attīstītāji var samazināt jauno projektu attīstības tempus, taču tie atkal pieaugs brīdī, kad klienti noticēs, ka šis finansējuma sadārdzinājums ir īslaicīgs fenomens, kuram var sekot tikpat straujš likmju samazināšanās periods, kā no 2008. gada oktobra, kad divpadsmit mēnešos Euribor sešu mēnešu likmes nokrita no 5,2% līdz 1,0%. Jautājums ir tikai par to, kad šī pārliecība sabiedrībā izveidosies,” rezumē Freimanis.