Sabiedrības nostāja pret nodokļu politiku? Nekustamā īpašuma tirgū zeļ darījumi par vienu eiro  (2)

Lai gan zem eiro vērtā darījuma, visticamāk, slēpjas dāvinājuma līgumi, aktuāls kļūst jautājums, kā šādi tirgus dati ietekmē nekustamā īpašuma vērtēšanu un kreditēšanu, un cik lielā daļā gadījumu pircējs īpašniekam daļu darījuma summas maksā neoficiāli, mudina aizdomāties analītiķi.

"Latio" norāda: salīdzinot oktobrī notikušos darījumus ar mājokļiem, summas mediānas rādītājs nepārsniedz 34 tūkstošus eiro. Turklāt oktobra rādītājs ir augstākais šogad – septembrī summas mediāna bija 33,4 tūkstoši eiro, bet augustā un jūlijā turējās virs 30 tūkstošus eiro atzīmes.

"Zemās darījumu summas jāvērtē piesardzīgi, jo patieso tirgus situāciju atspoguļo vien daļēji. Viens no galvenajiem faktoriem, kādēļ darījumi tiek reģistrēti par tik zemām summām, ir neoficiālie maksājumi," atzīst "Latio".

Nereti pircēji un pārdevēji vienojas līgumā norādīt zemāku pārdošanas summu, lai izvairītos no iedzīvotāju ienākuma nodokļa maksāšanas vai vēloties samazināt valsts nodevas apmēru. Neskatoties uz to, ka šāda prakse finansiālā ziņā abām pusēm konkrētajā brīdī var būt izdevīga, realitātē tas samazina reģistrēto darījumu vērtību un rada priekšstatu par zemāku, tirgum neatbilstošu īpašuma cenu.

Tāpat var būt gadījumi, kad pircējs pārdevējam pārskaita tikai daļu pirkuma summas, bet otru pusi pārdevējam izmaksā, piemēram, kriptovalūtā. Rezultātā darījumā parādās tikai oficiālā summa, kas nonākusi pārdevēja kontā. Savukārt pircējam pazeminātas īpašuma iegādes summa norādīšana dokumentos var atspēlēties pie īpašuma pārdošanas nākotnē.

Vēl viens iemesls ir fiktīvo dāvinājumu summas, piemēram, pārdodot īpašumu ģimenes locekļiem par simbolisku cenu – vienu eiro. Pusēm šādā veidā noformējot darījumu, faktiski tiek veikts slēptais dāvinājums – pirkuma līgums nepieciešams tikai izskata pēc. "Latio" eksperti pieļauj, ka, veicot šādu darījumu, cilvēki paļaujas, ka pārdevēja nāves gadījumā citi mantinieki nevarēs apstrīdēt pircēja īpašumtiesības uz īpašumu, tomēr realitāte ir citādāka un arī pirkuma līgums par vienu eiro var nepasargāt jauno īpašnieku no tiesu darbiem ar citiem potenciālajiem mantiniekiem.

Bieži šādi viena eiro darījumi ir "draudzības pirkuma līgumi" starp radiniekiem. Civillikuma 2015. pants nosaka, ka pirkuma maksai nav pilnībā jāatbilst pirkuma priekšmeta vērtībai, un šāds līgums būs spēkā arī tad, ja īpašums tiks pārdots par zemāku vērtību nekā tirgū, pauž "Latio".

Šādu darījumu dēļ mediānas rādītājs tiek būtiski samazināts. Līdzīga prakse vērojama arī situācijās, kad juridiskas personas īpašumu pārraksta uz dalībnieku – fizisku personu par simbolisku cenu.

Tāpat faktors tik zemām darījumu summām ir īpašumu cenas reģionos ar būtiski ierobežotu hipotekāro kreditēšanu. Tā kā komercbankas īpašumus ārpus lielajām pilsētām kreditē atturīgi, nereti iedzīvotāji reģionos izvēlas vai nu lētākas iespējas vai arī maksā daļu summas neoficiāli, tādējādi pazeminot reģistrēto darījumu vidējo vērtību.

Cenu atšķirībām ir tālejošas sekas gan uz tirgus caurskatāmību, gan uz godprātīgu tirgus dalībnieku interesēm. "Ja gribam redzēt sakārtotu, caurspīdīgu nekustamā īpašuma tirgu un objektīvi noteikt pārdošanas cenas, apzināti zemu cenu norādīšana darījumos kavē objektīvu mājokļu vērtēšanu, kropļojot salīdzināmo objektu datubāzi, kas ir arī būtisks aspekts kredītu izsniegšanā," akcentē uzņēmuma eksperti.

"Tik zema darījumu summas mediāna – tikai 34 tūkstoši eiro – ir spogulis, kurā ir jāieskatās un jāapdomā mums visiem, meklējot atbildi uz jautājumu – ko mēs visi izdarījām nepareizi? Šāds rādītājs 2024. gada oktobrī atsauc atmiņā laiku pirms divdesmit gadiem, kad mājokļu cenas svārstījās šajā amplitūdā. Vai tie darījumi, kuros oficiāli uzrādās tikai daļa patiesās pirkuma summas, savā ziņā ir sabiedrības nostāja pret nodokļu politiku? Vai arī tas parāda pārdevēju un valsts iestāžu vienaldzīgu attieksmi pret pircēja naudas izcelsmes jautājumiem? Iespējams, arī komercbanku atturīgā kreditēšana reģionos nesekmē tā mājokļu tirgus attīstību," pauž "Latio" tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva.

"Latio" Mājokļu pircēju pārliecības indekss vēl atklāj, ka noskaņojums mājokļu tirgū lēnām sāk uzlaboties. Pircēju uzmanības starmešos nonāk jaunie projekti otrreizējā tirgū. Sevišķi augsta interese manāma privātmāju segmentā, kur interese sastopas ar zemu piedāvājumu – trūkstot labas kvalitātes savrupmājām, sākas pircēju cīņa par izdevīgāko piedāvājumu.