Nams24 : īrēt vai pirkt – tāds ir jautājums

Šajā publikācijā netiek apskatīti elitārie īres dzīvokļi, kas paredzēti turīgiem biznesmeņiem un ārvalstu diplomātiem. Šis tirgus segments ir neliels, bet salīdzinoši sakārtots, jo šādu īpašumu izīrētāji pārsvarā ir pastāvīgi tirgus dalībnieki ar stabilu klientu un starpnieku loku, kas par savu uzņēmējdarbību maksā nodokļus. Tomēr arī šajā segmentā pastāv augstām prasībām atbilstošu dzīvokļu deficīts, paredzams īres cenu kāpums. Šobrīd elitāru dzīvokļu cena centrā un Vecrīgā svārstās vidēji no 15 līdz 23 EUR/m2, atkarībā no vietas prestiža, skata, labiekārtotības līmeņa, mēbelējuma, kamīna, autostāvvietas pieejamības utt.

Vidusmēra īres dzīvokļu piedāvājumu galvenokārt veido privātpersonas - vairāku dzīvokļu īpašnieki, kā arī namīpašnieki – gan denacionalizēto namu īpašnieki un mantinieki, gan to jaunie īpašnieki – fiziskas un juridiskas personas. Vairumā gadījumu īrnieki īres dzīvokļus uztver kā pagaidu variantu, vai nu darba dēļ periodiski dzīvojot tālu no mājām, vai plānojot ar laiku iegādāties mājokli īpašumā. Laikam jau mūsu mentalitātei raksturīga ir vajadzība pēc personīgā īpašuma, neskatoties uz augstajām nekustamā īpašuma cenām un varbūtējiem kreditēšanas ierobežojumiem valdības inflācijas apkarošanas plāna ietvaros.

Par īres dzīvokļu deficītu liecina ne tikai pieprasījuma pārsvars pār piedāvājumu, bet arī cenu kāpums šajā segmentā. Kompānija "Ober Haus" savā 2006. gada pārskatā atzīmē, ka "vienistabas un divistabu dzīvokļu īres cenas pilsētas centrā un Vecpilsētā gada laikā vidēji pieaugušas par aptuveni 7 – 9%.". Lielāku platību dzīvokļus būtisks cenu kāpums nav skāris. Tātad joprojām vispieprasītākie ir nelielie, līdz ar to lētākie, vienas un divu istabu dzīvokļi. Savukārt, atbilstoši Nams24 statistikas datiem, no īres dzīvokļu sludinājumu kopējā skaita, vienistabas dzīvokļi veido tikai 14%, lielāko piedāvājumu veido divistabu dzīvokļi – 40%, trīsistabu dzīvokļi 32%, četristabu dzīvokļi – 11%, piecistabu dzīvokļi – 3%.

Nams24 apkopotie dati liecina, ka no kopējā īres dzīvokļu piedāvājuma 97% atrodas Rīgā un tikai 3% Pierīgā. Joprojām lielākais piedāvājums, t.i., 72%, ir dzīvokļi Rīgas centrā. No pārējiem Rīgas mikrorajoniem atbilstoši Nams24 statistikai lielākais dzīvokļu piedāvājums, t.i., 20%, vērojams Āgenskalnā, Imantā, Juglā, Ķengaragā, Pļavniekos, Purvciemā, Ziepniekkalnā, Zolitūdē. Pagaidām zemākais īres dzīvokļu piedāvājums vērojams Bolderājā, Daugavgrīvā, Mangaļsalā, Maskavas priekšpilsētā, Sarkandaugavā un Vecmīlgrāvī. Savukārt kompānija "Ober Haus" novērojusi, ka 2006.gadā lielākais pieprasījums pēc trīs un četru istabu dzīvokļiem bija vērojams Mežaparkā un Teikā, kur "dzīvokļu īres cenas vidēji pieaugušas 12 – 59% robežās. Savukārt Jūrmalā dzīvokļu īres cenu pieaugums vidēji bija 12 – 30% robežās." Turklāt jāņem vērā, ka bieži dzīvokļi tiek izīrēti "pa tiešo" – bez starpniekiem un sludinājumu ievietošanas internetā un presē, līdz ar to cenu amplitūda, iespējams, ir plašāka. Privātmāju īres cenas 2006. gadā kopumā augušas vidēji par 20 – 50%." "Arco Real Estate" 2006.gada pārskatā minēts, ka lielākā savrupmājas īres cena 2006. gada beigās tika prasīta par māju Bulduros, jūras tuvumā – vairāk nekā 20 000 EUR (14 000 LVL) mēnesī.

Dzīvokļus ārpus Rīgas vēlas īrēt dažādu iemeslu dēļ – vieni meklē lētākus mājokļus, citiem nepatīk Rīgas mikrorajoni un viņi vēlas dzīvot tuvāk pie dabas. To apliecina arī Nams24 pagājušās nedēļas aptaujas "Vai Jūs gribētu pāriet uz dzīvi Pierīgā" rezultāti. Saskaņā ar SIA "LATIO" februāra tirgus pārskata datiem Rīgas piepilsētā Ogrē dzīvokļu īres cenas pietuvojušās Rīgas cenām - divistabu dzīvoklis tiek izīrēts par 180 LVL mēnesī. Savukārt, vienistabas dzīvokļu īre Ogrē bez komunālajiem maksājumiem jau pārsniedz 100 LVL mēnesī. Nams24 sludinājumu datu bāzē apkopotā informācija liecina, ka Pierīgā vidējā vienistabas dzīvokļa mēneša īre bez komunālajiem maksājumiem ir aptuveni 170 lati, bet Rīgā (izņemot centru un Vecrīgu) 250 lati. Vidējais īres dzīvokļu ekspozīcijas laiks portālā ir 25 dienas, tas gan nenozīmē, ka dzīvokļi netiek izīrēti ātrāk.

Pastāvīgu īres dzīvokļu pieprasījumu veido patstāvīgu dzīvi uzsākušie jaunieši, kas vēlas dzīvot atsevišķi no vecākiem, ģimenes, kas šķiras, cilvēki, kas strādā tālu no pastāvīgās dzīvesvietas un taml. Pēdējā laikā arvien būtiskāki īres dzīvokļu pieprasījumu veicinoši faktori ir sekojoši:

· Jauno projektu nodošana ekspluatācijā kavējas, bet jaunajiem īpašniekiem saskaņā ar noslēgtajiem dzīvokļu pārdošanas līgumiem, jāatbrīvo "vecie" jeb sērijveida dzīvokļi. · Denacionalizēto namu īrnieki aktīvi meklē lētākus īres dzīvokļus. · Dzīvokļu tirgus cena ir tik augsta, īpaši ņemot vērā ievērojamos apsaimniekošanas izdevumus, ka atsevišķos gadījumos īrēt var kļūt izdevīgāk, nekā pirkt dzīvokli īpašumā.

Tomēr vēlreiz jāuzsver, ka īres tirgus ir ierobežots. Turklāt, baidoties no izmaiņām nekustamā īpašuma tirgus situācijā, daudzi savus liekos, jeb izīrējamos dzīvokļus šobrīd sāk aktīvi piedāvāt pārdošanā. Interesanti, ka pirms pāris nedēļām ažiotāžas par lata devalvāciju laikā apmēram uz pusi samazinājās ievietoto īres dzīvokļu sludinājumu skaits. Ņemot vērā pašreizējo mājokļu cenu līmeni, valdības noteiktos kreditēšanas ierobežošanas pasākumus, kā arī īres cenu pieauguma tempus 2006.gadā, prognozējams, ka 2007. gadā pieprasījums pēc īres dzīvokļiem pieaugs un attiecīgi kāps arī īres cenas.

Īres dzīvokļu sludinājumu ievietošanas dinamika no 03.2006. Līdz 02.2007. Avots: Nams24

Starp citu, saskaņā ar Centrālās statistikas pārvaldes datiem, 2005.gadā (pagaidām jaunāki dati nav pieejami) no visa privatizācijai piedāvāto dzīvokļu kopskaita Latvijā privatizēti bija 83%, bet Rīgā 95% dzīvokļu. Šobrīd šis skaits ir nedaudz lielāks, Rīgā kādi 97%, jo 2005.gada 1.septembrī spēkā stājās Privatizācijas pabeigšanas likums, kas paredzēja privatizācijas ierosinājumu iesniegšanu līdz 2006.gada 31.augustam, pēc tam tikai turpinot iesākto privatizācijas pabeigšanu. Šis ir ļoti augsts rādītājs, salīdzinot ar citu Eiropas valstu praksi, kur pastāvīga ilgtermiņa dzīvokļu īre ir normāla parādība. Piemēram, atbilstoši CEPI (Eiropas Nekustamā Īpašuma Profesionāļu Padome) datiem, šajā pašā periodā Vācijā, Austrijā mājokļi īpašumā bija tikai aptuveni 42% iedzīvotāju. Visvairāk mājokļu īpašumā ir tādu valstu, kā Latvija (80%), Lietuva, Igaunija, Rumānija, Ungārija (92%) un Slovēnija (93%), iedzīvotājiem. Jāatzīst, ka šie skaitļi apkopo ne tikai privātpersonām piederošus dzīvokļus, bet arī savrupmājas, lauku viensētas utt. Secinājums visai dīvains – jo trūcīgāka valsts, jo vairāk mājokļu privātīpašumā. Nu ko – bagātais dara, kā grib, trūcīgais – kā var.

Diāna Zobena, Nams24 redaktore