No 'hruščovkām' līdz 'lietuvietēm'. Kas notiek Rīgas dzīvokļu tirgū?  (4)

"Pašlaik nekustamo īpašumu tirgu Latvijā ietekmē bankas," stāsta Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA valdes loceklis un "Arco Real Estate" vadītājs Aigars Šmits. "Ko tas nozīmē? To, ka, diemžēl, iedzīvotāju maksātspēja neaug, kā gribētos jauno projektu attīstītājiem. Šobrīd tā ir vislielākā problēma. Visi domā, ka bankas nedod kredītus, kaut patiesībā dod, taču – tikai maksātspējīgiem klientiem."

Neraugoties uz visu, Aigars Šmits neuzskata, ka nekustamo īpašumu tirgus attīstība Latvijā virzītos pa nepareizo ceļu. Fakts, ka sērijveida dzīvokļu cenas aug gausi, viņaprāt, pat ir labi, jo tas ļauj iedzīvotājiem pirkt dzīvojamo platību. Tomēr būvniecības izmaksu sadārdzinājuma dēļ kāpj jauno projektu cenas. Latvijā būvmateriāli faktiski netiek ražoti, viss tiek iepirkts par Eiropas cenām, kas nozīmē – nav iespējams lēti uzbūvēt jaunu daudzdzīvokļu namu.

"Ar visu tirgus stabilitāti šis pavasaris tomēr ir nedaudz draudīgs," teic uzņēmuma "Jūsmājas" dibinātāja un īpašniece Larisa Bogdanova. "Analītiķi apgalvo, ka pie mums viss ir labi. Tomēr sakarā ar darba reorganizāciju banku kreditēšana nenotiek, kā vēlētos. Pat populārā programma "Altum", kurā valsts ģimenēm ar bērniem un jaunajiem speciālistiem palīdz ar pirmo iemaksu mājokļa iegādei, šobrīd vairs nav tik pieejama. Tādējādi Latvijā nekustamo īpašumu tirgū ir vērojama ļoti vāja attīstība."

Bogdanova piezīmē, ka dzīvojamo platību tirgū aktivitātes kritums saistīts ar palēnināto kreditēšanu. Viņa arī novērojusi, ka reālo pircēju skaits ir mazinājies.

Programma "Altum" darbojas kopš 2015. gada. Šajā laikā valsts atbalstu saņēmuši vairāk nekā 10 tūkstoši ģimeņu, garantijas gadā saņem vidēji 3000 ģimenes. Kopš pagājušā gada marta, kad programmā tika iekļauti jaunie speciālisti, savu mājokli caur "Altum" iegādājušies jau vairāk nekā tūkstotis jauniešu.

"Visnotaļ pretrunīgas sajūtas: no vienas puses – tirgus ir atdzīvojies, cenas kāpj, no otras puses – bankas piebremzējušas hipotekāro kredītu izsniegšanu," tēmu turpina grāmatas "Darījumi ar nekustamo īpašumu" autore un uzņēmuma "Ekocentrs" vadītāja Jeļena Kordževa. "Šajā ziņā var runāt par pārmērīgu banku piesardzību. Tajā pašā laikā tirgū ir vērojams cenu "bardaks", ja tā drīkst izteikties. Pārdevēji sajutuši garšu un palielina cenas, savukārt pirktspēja, ņemot vērā banku finansējuma trūkumu, ir nepietiekama. Pārdevēja vēlmju un pircēja iespēju nesakritība noved pie mīņāšanās uz vietas."

"Protams, es varu saprast pārdevējus, taču jātver arī vispārējā situācija. Runājot par sērijveida dzīvokļu tirgu, tas ir tikai vietējiem, taču iedzīvotāju skaits nepalielinās. Gluži pretēji – būtiski samazinās. Un diez vai var rēķināties ar to, ka kāds nāks un nopirks jūsu īpašumu par paaugstinātu cenu," piezīmē Kordževa. Tajā pašā laikā viņa apšauba, ka sērijveida dzīvokļu cenas kritīsies, jo tās saistītas ar jaunu projektu būvniecības lielajām izmaksām. Pircējs uz jaunajiem projektiem lūkojas tāpat, kā uz sērijveida. "Palielinājušās arī remonta izmaksas, tādēļ cenām nav, kur krist, tās balansē kā akrobāts, staigājot pa virvi," uzsver eksperte.

Larisa Bogdanova norāda, ka 2018. gadā sērijveida dzīvokļu tirgū sadārdzinājās galvenokārt vienas un divu istabu dzīvokļi. Un ticamākais, cenas turpinās augt, jo pašlaik koncentrētākais pieprasījums ir pēc ekonomiskās klases mitekļiem.

Stāstot par sērijveida dzīvokļu cenām, speciāliste kā piemēru min nosacītu divistabu dzīvokli Purvciemā: lietuviešu projektā šobrīd cena ir no 800 eiro par kvadrātmetru. Attiecīgi dzīvoklis maksās ap 42 tūkstošiem eiro. Lētāki varianti būs nepievilcīgāki – dzīvoklis ļoti sliktā stāvoklī, pirmajā vai pēdējā stāvā.

Ja sērijveida dzīvoklis ir ar labu remontu, tajā pašā Purvciemā par to prasīs 900-1000 eiro par kvadrātmetru. Labu 30 kvadrātmetru vienistabas dzīvokli varētu pārdot par 40 tūkstošiem eiro. Ķengaragā parādījušies piedāvājumi "lietuvietēm" par zemāku cenu. Pēdējā pusgada laikā šajā rajonā līdzīgu piedāvājumu skaits ir audzis.

Situāciju tirgū lieliski pārzina arī Jeļena Kordževa: "Aplūkosim banālo divistabu dzīvokli Ķengaragā jebkuras sērijas mājā, izņemot "hruščovku". Cenas ir no 29900 līdz 47000. Ir skaidrs, ka šo dzīvokļu stāvoklis atšķiras. Tomēr, lai kāds arī nebūtu šis stāvoklis, cenu amplitūda ir savāda: pirmā stāva dzīvoklis "lietuvietē" Maskavas ielā tiek tirgots par 1035 eiro kvadrātmetrā, tāds pats "lietuvietis" turpat netālu – vien par 735 eiro kvadrātmetrā."

Kāda iespēja pārdot "divistabnieku" par 47 tūkstošiem? Nekustamo īpašumu darījumu mācību grāmatas autore atbild: "Runā, ka sapņot ir labi, tomēr šādam darījumam nav nekādu izredžu. Šobrīd banka labākajā gadījumā dos kredītu 70 procentu apmērā no vērtējuma summas, bet vērtējums būs atbilstošs vidējai tirgus cenai – ap 42 tūkstošiem. Matemātika ir vienkārša – banka dos 29 tūkstošus un ne centa vairāk, pārējais – pircēja pirmā iemaksa. Tas nozīmē, ka pircējam jābūt 18 tūkstošiem. Taču, ja jums ir brīvi pieejami 18 tūkstoši eiro vai arī visi 47 tūkstoši, tad jūs esat miljonārs. Un tādā gadījumā kam jums nepieciešama tā "lietuviete"?"

Eksperti norāda, ka līdzīga aina ir arī citos Rīgas mikrorajonos. Tradicionāli lētākie dzīvokļi ir Bolderājā. Vecmīlgrāvis tirgū kotējas augstāk. Zaļā zona, jūras tuvumā. Tā kā šajā rajonā piedāvājumu nav daudz, cena par kvadrātmetru sērijveida dzīvokļiem sasniedz 1000 eiro. Bolderājā vienistabas dzīvokli var atrast par 25 tūkstošiem eiro, t.i., ap 800 eiro par kvadrātmetru.

Viens no pieprasītākajiem rajoniem joprojām ir Teika. Dažos renovētajos padomju apbūves namos cena par kvadrātmetru sasniedz 1400 eiro. Vienkāršākajās Staļina laika mājās neremontētu dzīvokli var iegādāties par 900-1100 eiro kvadrātmetrā. Ar labu remontu – līdz 1200 eiro par kvadrātmetru.

Izremontēts 50 kvadrātmetrus plašs divistabu dzīvoklis ar iestiklotu lodžiju Mežaparkā maksās ap 70 tūkstošiem eiro – tie paši 1400 eiro par kvadrātmetru.

Arī jauno projektu tirgū situācija ir neviennozīmīga. Kā norāda eksperti, ja būvniekam ir laba reputācija, dzīvokļi tiek rezervēti vēl celtniecības laikā – lielākoties lētākie. Visticamāk, visos uzbūvētajos un vēl topošajos jaunajos projektos dzīvokļi tiks pārdoti, taču tas prasīs laiku.

"Ir atsevišķas, teiksim tā, ka "interesantas" jaunbūves, kurās dzīvokļi tiek tirgoti par sērijveida dzīvokļu tirgus cenām," stāsta Kordževa. "Varbūt par kādiem 15 procentiem dārgāk. Bet ir taču noteiktas būvniecības izmaksas, es nezinu, no kā šīs mājas ir celtas. Jauna mājokļa viena kvadrātmetra pašizmaksa ir aptuveni skaidra, tā ir lielāka nekā cenas piedāvājums šādos projektos. Nevēlos teikt neko sliktu, man vienkārši nav visas informācijas. Ir kompānijas, kas būvē patiešām kvalitatīvus vidējās klases dzīvokļus. Taču tās jau sākotnēji bija orientējušās uz vidējo klasi, būvē nelielas platības mājokļus, daudz kur ekonomē, nepiedāvā superdārgu apdari. Ar visu to viņiem cenas ir augstākas, lai gan viss ir skaidri un "caurspīdīgi"."

Larisa Bogdanova norāda, ka pašlaik pārdošanai gatavo jauno objektu ir vairāk, nekā pieprasa tirgus. Populārākie ir ekonomiskās klases dzīvokļi – 35-40 kvadrātrmetri un cena zem 100 tūkstošiem eiro. Vēl pirms pāris gadiem ekonomiskās klases dzīvokļi jaunajos projektos tika tirgoti vidēji par 1350 eiro kvadrātmetrā, bet tagad – 1500-1700 eiro. Var atrast dzīvokli jaunajā projektā par 1400 eiro kvadrātmetrā, bet tā būs jau otrā pārdošana.

Darījumi ar vidējās klases dzīvokļiem cenu amplitūdā no 100 līdz 150 tūkstošiem eiro notiek retāk – apmēram 30 procenti no visiem jaunu dzīvokļu darījumiem. Darījumi ar augstākas kategorijas dzīvokļiem ir ne vairāk kā divi, trīs procenti no visiem.

Liels ir pieprasījums pēc neremontētiem dzīvokļiem Rīgas centrā un tam tuvajos mikrorajonos, ko pārdod par cenu zem tirgus vērtības. Kā likums, šādi dzīvokļi tiek pirkti, lai pēc remonta tos izīrētu. Tiesa, piedāvājumu nav daudz. Nereti dzīvoklis tiek izlikts pārdošanā, taču nams, kurā tas atrodas, dzīvošanai nav īsti piemērots. Tomēr daudzas ēkas pašlaik tiek renovētas.

Pieprasījums pēc privātmājām ir saglabājies, taču lielākā daļa pircēju gatavi maksāt līdz 150 tūkstošiem eiro. Šādā cenas diapazonā piedāvājumu nav daudz.

Vai pastāv dzīvokļu tirgus ārpus Rīgas? Eksperti apgalvo, ka dzīvokļu cenas krīt, jo īpaši – tālāk no galvaspilsētas. Reģionos tiek tirgotas galvenokārt privātmājas. Tās tiek slikti pirktas – vien tad, ja cena ir būtiski zemāka par tirgus cenu. Tāda pati aina ir ar dzīvokļiem. Bieži vien nekustamo īpašumu provincē pārdod tie, kas to nesen iegādājušies. Pirms dažiem gadiem par 80 tūkstošiem iegādāto mājokli šobrīd nevar pārdot dārgāk par 60-65 tūkstošiem, tomēr īpašnieki nevēlas samazināt cenu. Tādēļ reģionos nekustamo īpašumu tirgus gandrīz neattīstās, darījumu ir maz.

"Elitāro īpašumu tirgū īpašs pieaugums netiek novērots," skaidro investīciju un nekustamo īpašumu eksperte, "Mercury Group" vadītāja Irina Alazova. "Pirmkārt, jānošķir "elites" segmenti. Piemēram, tajā segmentā, kurā dzīvokļu cena ir miljons eiro un vairāk, tik tiešām izmaiņu gandrīz nav. Gan īpašnieki, gan pircēji saprot, ka šādu objektu tirdzniecība nav ātra, pat tajos periodos, kad ir ļoti liels pieprasījums pēc nekustamā īpašuma. Tā kā cena neietekmē pārdošanas ātrumu, tā praktiski nemainās."

"Aplūkojot elitāros īpašumus 500 000 eiro robežās, protams, darījumi notiek, taču ne tādā apmērā, kā gribētos," teic Alazova. "Pārdod to, kam iespējama nopietna tirgošanās. Neviens pārdevējs cenas būtiski nesamazina, reklāmā visiem ir apmēram tās pašas cenas, kas bija pirms trīs vai pieciem gaiem. Taču tas nenozīmē, ka īpašums tiek pirkts par šīm summām."

Alazova norāda, ka pieprasījums pēc elitārajiem īpašumiem ir liels, daudzi vēlas tādus iegādāties. Taču to atļauties var pamatā nerezidenti. 95% vietējo iedzīvotāju par ko tādu var tikai sapņot. Viņi pērk piezemētāka budžeta mitekļus – dzīvokļus jaunajos projektos, privātmājas.

Par nekustamajiem īpašumiem Latvijā interesējas daudzi ārvalstnieki – gan krieviski, gan angliski runājošie. Gan vieniem, gan otriem ir problēmas ar bankām. Daudzi, pat ja vēlas, elitāru mājokli Latvijā nopirkt nevar. Kādam jāatver bankas konts, bet viņam tādu iespēju nav, citam nepieciešama papildu kreditēšana, taču tāda netiek piedāvāta.

"Nerunāju par visiem. Ja tādas problēmas būtu visiem, tad tirgus nebūtu pacēlies," skaidro eksperte. "Darījumi notiek, taču ne tādā apjomā, kā būtu, ja banku sektorā viss būtu kārtībā. Vienkāršs piemērs – jaunais projekts prestižā vietā. Sākumā dzīvokļi tika tirgoti par 4000-5000 eiro kvadrātmetrā. Tagad palikuši septiņi, astoņi dzīvokļi, kurus nu jau piedāvā par 2500-2600 eiro kvadrātmetrā – ar pilnu apdari. Un rindu nav!"

Elitāro mājokļu piedāvājumi galvenokārt koncentrējas Rīgā un Jūrmalā. Piedāvājumu skaits īpaši nemainās, skaidro Alazova. Kas uzbūvēts, lēnām tiek tirgots. Protams, tiek būvēti jauni projekti, taču attīstītāji cenšas piedāvāt budžeta produktus. Gan jaunajos projektos, gan renovētajās ēkās ļoti pieprasīti ir nelieli dzīvokļi. Savukārt nelielie dzīvokļi, pat ja tiem ir ļoti kvalitatīva apdare, nepieder elitāro mājokļu segmentam. Attiecīgi šādos projektos trīsistabu dzīvokli var nopirkt 200 tūkstošu eiro robežās. Tā jau vairs nav "elite", bet tajā pašā laikā tas ir labs un kvalitatīvs projekts.