Īres īpašums kā investīcija? Izvērtē plusus un mīnusus

Ja raugāmies no ieguldījumu atdeves skatu punkta, īres dzīvoklis ir viens no labākajiem investīciju veidiem nekustamo īpašumu investīciju jomā. Kā liecina jaunākie "Eurostat" dati, pieprasījumā pēc īres dzīvokļiem ir vērojams nemainīgi stabils pieaugums un eksperti lēš, ka tā kritums tuvākajā nākotnē nav sagaidāms. Pandēmija ne tikai pasaulē, bet arī Rīgas dzīvojamo platību īres tirgū veicinājusi lielo investoru interesi pēc īres dzīvokļu projektiem. Šī krīze atstājusi paliekošu ietekmi uz Rīgas īpašumu tirgu, galvenokārt, skarot biroju un tirdzniecības sektorus, mazāk ietekmējot dzīvojamās platības. Labas ziņas dzīvokļu izīrētāji saņēma šī gada 17. martā, kad Saeimā beidzot tika pieņemts jaunais "Dzīvojamo telpu īres likums", kas veicināja īres dzīvokļu namu celtniecību Rīgā. Jaunais "Dzīvojamo telpu īres likums" stājās spēkā 1. maijā, bet pārejas periods noteikts līdz 2026. gada 31. decembrim. Šis likums vairākos aspektos atvieglos īrnieku un izīrētāju attiecības, tomēr lielākie bonusi tikuši tieši izīrētājam, piemēram, paredzot to, ka visiem līgumiem jābūt ar noteiktu termiņu, līdz ar to tiek pielikts punkts beztermiņa īres līgumu pastāvēšanai.

Svarīgākais ieguvums no īres īpašuma ir pasīvo ienākumu gūšana. Turklāt nekustamais īpašums ir taustāms un vairumam saprotams aktīvs, salīdzinājumā, piemēram, ar akcijām. Tas paredz regulārus ienākumus, kuru nodrošināšanai ir jāpieliek salīdzinoši maz pūļu. Tomēr jārēķinās, ka kaut kādu daļu sava laika un rūpju šim ieguldījumam tāpat nāksies veltīt – sākot ar īrnieku atrašanu un beidzot ar regulāru jautājumu risināšanu, kas saistīti ar īpašuma uzturēšanu. Tomēr tas ir un paliek pievilcīgs risinājums cilvēkiem, kuri vēlas nodrošināt sev papildu ienākumus. Izvēloties īres īpašumu kā investīciju, jāpievērš uzmanību tam, lai šis īpašums būtu labā stāvoklī arī pēc daudziem gadiem. Šī iemesla dēļ eksperti iesaka izvēlēties dzīvokļus jaunajos projektos. Savukārt, izvēloties dzīvokli jaunajā projektā, būtiski pievērst uzmanību ēkas celtniecības gadam, būvmateriālu kvalitātei un atbilstībai mūsdienu cilvēku prasībām, gan attiecībā uz platību, gan funkcionalitāti. Taču pats galvenais, kas nosaka īres īpašuma vērtību, protams, ir atrašanās vieta.

Atceroties 2008. gada ekonomisko krīzi, kuras laikā nekustamo īpašumu un citu ieguldījumu vērtība strauji kritās, un vairums no pārdotajiem īpašumiem tika pārdoti ar mīnusa zīmi. Tā vietā, lai pārdotu savu īpašumu ar zaudējumiem, dzīvojamās platības īpašnieks varēja izīrēt savu īpašumu līdz brīdim, kad tirgus apstākļi uzlabojās. Tas pats princips darbojas arī šobrīd – iegādājoties nekustamo īpašumu izīrēšanai, investors nodrošina ieguldījumu stabilitāti arī svārstīgos tirgus apstākļos. Īpašuma izīrēšana sniedz elastīgākas pārdošanas iespējas un pārdošanu var īstenot, sagaidot brīdi, kad tirgus apstākļi ir tam labvēlīgi. Turklāt piesātināta piedāvājuma apstākļos redzams, ka cilvēki dod priekšroku jauniem un kvalitatīviem dzīvokļiem.

Kredīts pret ķīlu ir viena no populārākajām finanšu aizdevuma saņemšanas iespējām, kas ļauj ātri iegūt nepieciešamos naudas līdzekļus. Investoriem, kuru īpašumā ir vairāki īres īpašumi, svarīgs ir nekustamais īpašums kā ķīla, kuru ieķīlājot var iegūt jaunu nekustamo īpašumu, tā vairojot savu kapitālu. Šobrīd arī komercbanku piedāvājums īres īpašuma iegādei, īpaši jaunajos projektos, ir visai pretimnākošs.

Salīdzinot ar mūsdienu vērtspapīru tirgu, nekustamajam īpašumam ir zema jeb lēna likviditāte. Piemēram, "Apple", "Amazon" vai "Google" akcijas ir iespējams pirkt un pārdot dažu sekunžu laikā, bet jebkurš nekustamais īpašums var mēnešiem un pat gadiem gaidīt savu pircēju. Jāpiebilst gan, ka izīrēts nekustamais īpašums var atļauties gaidīt savu pircēju kaut vairākus gadus, pie tam turpinot vairot tā vērtību. Lai izvairītos no absolūti nelikvīda īpašuma iegādes, eksperti iesaka ieguldīt finanses tieši jaunajos projektos, kuros investori visai bieži izpērk dzīvokļus vēl to tapšanas stadijā. Protams, uzmanība jāpievērš kvalitatīvi veiktai ēkas būvniecībai, tai skaitā izvēlēto būvmateriālu kvalitātei, lokācijai (piemēram, kādas ūdens krātuves vai parka tuvumam), pieejamajai infrastruktūrai – skolu, veikalu tuvumam, transporta savienojamībai, stāvvietu pieejamībai, noliktavas telpām un tamlīdzīgi. Nenoliedzami, projekta vērtību nosaka arī attīstītāja un apakšuzņēmēju reputācija.

Nepieciešamo prasmju un zināšanu saraksts, lai nekustamo īpašumu izvēlētos pārdomāti, ir gana garš. Jums ir ne tikai jāpārzina tirgus īpatnības, bet arī konkrētā rajona pieprasījums. Tā, piemēram, pēdējo gadu laikā vērojams pieprasījuma pieaugums pēc Rīgas tuvās Pārdaugavas rajonu īpašumiem. Nepieciešamo zināšanu sarakstam var pievienot arī spēju aprēķināt naudas plūsmu, īrnieku izvērtēšanu, nekustamā īpašuma pārraudzīšanas procesu pārzināšanu, gadījumos, ja īrnieks pārkāpj īres līgumā noteiktās saistības un pienākumus, kā rezultātā var rasties zaudējumi.

Ja pieņem, ka tiek nopirkts īres īpašums par 50 000 eiro un gada peļņa ir aptuveni 5 000 eiro, tad no investīciju viedokļa tas būtu stabils "jā", šāda tipa ieguldījumam. Tomēr, jāatceras, ka no šīs peļņas būs jāatņem slēptās izmaksas. Nekustamais īpašums par 50 000 eiro, visticamāk ir dzīvoklis pirmskara namā, kam nepieciešami pamatīgi ieguldījumi, lai to padarītu pievilcīgāku potenciālajiem īrniekiem. Cilvēki ir prasīgi gan attiecībā uz remontu, gan aprīkojumu, gan energoefektivitāti un, protams, atrašanās vietu. Šī iemesla dēļ vairums nekustamā īpašuma ieguldītāju dod priekšroku mājokļiem jaunajos projektos, kuri ir sagatavoti izīrēšanai un neprasa papildus kapitāla ieguldījumus.

Izvērtējot iepriekš apskatītos riskus un ieguvumus, ieguldot līdzekļus īres mājokļos, secinām, ka šāda veida ieguldījums ir stabils un rentabls, īpaši, ja esiet nolēmuši ieguldīt jaunajos projektos.