Nekustamā īpašuma iegāde: svarīgākie aspekti, kurus ņemt vērā

Pēdējo gadu laikā ir novērojams, ka "premium" segmenta īpašumu darījumi nereti ir ar dažādiem sarežģījumiem – vai nu tā ir nesakārtota dokumentācija, neatbilstošs tehniskais statuss, pārdevējs nav iepazinies ar savu nodokļu statusu, vai īpašums nav nodots ekspluatācijā un citi īpašuma apgrūtinājumi. Lai pasargātu sevi no dažādām nākotnes problēmām, pirms īpašuma iegādes ir jāpārbauda virkne faktoru un jāpārliecinās par attiecīgu dokumentu esamību un korektumu.

Būtisks faktors īpašuma iegādē ir pierādāmas finanses un apstiprinājums no bankas par kredīta izsniegšanu, ja tāds ir nepieciešams. Ja ir pierādāma naudas izcelsme un pārdevējam nav nekādu problēmu un parādu, tad pārdošanas process ir salīdzinoši ātrs, taču, ja rodas kādi sarežģījumi naudas izcelsmes pierādīšanas procesā, reizēm šis process var ievilkties pat līdz gadam.

Jebkurā gadījumā ir ieteicams vispirms vērsties pie bankas, izrunāt esošo situāciju un saprast, vai banka akceptē naudas izcelsmi, un uz kādu piešķiramā kredīta apjomu var pretendēt. Tāpat bankai ir nepieciešams sertificēts īpašuma novērtējums, lai izsvērtu visus kredīta izsniegšanas aspektus.

Tas, ko noteikti nevajadzētu darīt, ir priekšlaikus dot rokasnaudu, vēl pirms ir saņemts apstiprinājums no bankas par finansējuma piešķiršanu. Tas ir risks pircējam, ņemot vērā, ka arī vērtējums var neatbilst, tādējādi papildus radot neplānotus tēriņus pirkuma summas starpības segšanai, tāpēc pirms jebkādu darbību veikšanas ir vēlams sagaidīt bankas atbildi. Te jāpiebilst, ka bankas pārbauda ne tikai pircēja, bet arī pārdevēja naudas izcelsmi, tāpēc laikus jāpārliecinās par tās atbilstību, lai izvairītos no papildu problēmām.

"Parasti ekskluzīviem īpašumiem banku prasība ir, ka pircējam jārēķinās ar savu līdzfinansējumu vidēji no 20 līdz 30 procentu apmērā, kas saistīts ar to, ka īpašuma vērtība bieži vien var nebūt atbilstoša tirgus vērtībai. Piemēram, īpašums var maksāt miljonu eiro, bet, iespējams, vērtējums labākajā gadījumā būs 800 tūkstošu eiro apmērā, kas nozīmē, ka papildu starpība ir jāsedz pircējam. Bieži vien pircēji šo situāciju saprot, arī vērtētāji pēdējā gada laikā atzīst, ka viņi nespēj izsekot līdzi tirgus cenām un ka vērā tiek ņemta vidējā tirgus situācija, līdz ar to nereti gadās, ka ekskluzīvs īpašums bieži vien netiek precīzi novērtēts," uzsver "Latvia Sotheby's International Realty" īpašniece un vadītāja Ilze Mazurenko.

"Kas attiecas uz cenu korekciju, to būtiski ietekmē īpašuma pieprasījums un segments, kurā tas atrodas. Ja īpašums ir ļoti pieprasīts, cenu parasti samazina maksimāli divu procentu apmērā no īpašuma pārdošanas summas, bieži vien nenolaiž vispār. Interesants fenomens, ko novērojam pēdējā laikā, ir, ka nereti attīstītāji ceļ cenas konkrētam dzīvoklim jaunajā projektā, ja tam ir vairāki potenciālie pircēji, līdz ar to atsevišķās situācijās cenas korekcija nav iespējama un par kāroto īpašumu nākas papildus piemaksāt līdz pat 10 procentiem no pirkuma summas.

Ja runājam par krietni dārgāku segmentu, kas ir virs 500 tūkstošiem eiro, tajā pircēju ir krietni mazāk. Ja īpašums ir stāvējis pārdošanā ilgāku laiku vai to nepieciešams steidzīgi pārdot, un tas ir bijis pārvērtēts, gala cena pēc korekcijas var būt pat līdz 30 procentiem zemāka no sākotnēji noteiktās. Kopumā viss ir atkarīgs no vietas, projekta un pieprasījuma. Šobrīd īpaši pieprasīts ir Rīgas centrs, Klusais centrs, kur īpašumiem cenu korekcija netiek piemērota vai ir ļoti simboliska," papildina Mazurenko.

Vecākais pārdošanas konsultants Aigars Strods atzīst, ka vispirms kopā ar kvalificētu juristu noteikti jāpārbauda informācija par īpašumu zemesgrāmatas reģistrā un reizēm arī "Lursoft" datubāzē. Tāpat jāpārbauda zemes robežu plāns, inventarizācijas lieta, ja ir veikta pārbūve, vai dokumentos veiktās atzīmes atbilst realitātei, kā arī, vai īpašums nodots ekspluatācijā un vai ir pieejams to apliecinošs akts. Bieži vien renovētas mājas tiek būvētas pēc apliecinājuma kartēm, un tādos gadījumos jāpārliecinās, vai apliecinājuma kartes ir nodotas, – tā ir nianse, kas noteikti jāpārbauda. Ne mazāk svarīgi ir noskaidrot, vai īpašumā neatrodas īrnieki, ja atrodas – vai viņiem ir spēkā esošs īres līgums un cik ātri ir iespējams īpašumu atbrīvot.

"Ja pārdevējs izmanto pilnvaru, tad noteikti jāpārbauda arī pilnvaras atbilstība, jāpārliecinās, vai nav nepieciešama laulātā piekrišana īpašuma pārdošanai, vai nav kādas aizlieguma atzīmes. Tāpat būtisks jautājums ir vienošanās par īpašumā paliekošajām mēbelēm, vērtīgiem priekšmetiem un tehniku, tādēļ noteikti nepieciešams līguma pielikums, kurā tiek fiksētas īpašumā paliekošās mēbeles, lai izvairītos no liekām nākotnes domstarpībām," skaidro Strods.

Ja darījums noticis, notārs sagatavo nostiprinājuma lūgumu, kur tiek atrunāts, kas tiek pirkts un pārdots, kādi dokumenti jāsagatavo. Ja tā ir standarta situācija, tad jāapmaksā arī valsts nodeva 1,5 procentu apmērā privātpersonām un 2 procentu apmērā juridiskām personām no darījuma summas, un kancelejas nodeva. Tāpat obligāti jānomaksā arī nekustamā īpašuma nodoklis līdz gada beigām. Ja tiek izmantots hipotekārais kredīts, tad bieži vien vēl seko bankas hipotēkas lūgums. Noteikti jāpievieno arī pilnvara, ja darījums tiek slēgts uz tās pamata. Reizēm var gadīties, ka tiek pieprasīti papildu dokumenti, bet tas ir ļoti reti un to visbiežāk nosaka darījumu specifika.