Kad koks svarīgāks par ēku jeb kas jāievēro, plānojot būvēt zemesgabalā ar apgrūtinājumiem

Par to, kādi ir lielākie šķēršļi un izaicinājumi, ar ko saskaras attīstītāji, veicot apgrūtinātu zemesgabalu apbūvi, un vai tiešām visi būvniecības ierobežojumi vienmēr tiek respektēti, stāsta Rīgas domes Pilsētas attīstības departamenta Arhitektūras un pilsētvides dizaina pārvaldes Būvprojektu tiesiskuma izvērtēšanas nodaļas vadītāja Dace Skalbe, mājokļu attīstītāja "Bonava Latvija" pārdošanas un mārketinga vadītājs Kaspars Ekša un zvērinātu advokātu biroja "PwC Legal" Nekustamā īpašuma un būvniecības prakses grupas vadītājs Arnis Priediņš.

Apgrūtinājums pēc būtības ir zemesgabalā esošs citai personai piederošs objekts, kas zemesgabala īpašniekam ir jāievēro un kas var liegt zemesgabala izmantošanu pilnā tā apjomā. Pie šādiem apgrūtinājumiem, visbiežāk, pieskaitāmas ekspluatācijas aizsargjoslas ap inženierkomunikācijām, piemēram, siltumtīkliem, elektrolīnijām, gāzes vadiem u. tml. Lai šādi apgrūtinātā zemesgabalā veiktu būvniecību, ieceres risinājums jāsaskaņo ar attiecīgo inženiertīklu turētājiem. Tāpat Rīgā izplatīts apgrūtinājumu veids ir koplietošanas ceļš, kas gan nav definēts normatīvajos aktos un nav uzskatāms par ceļa servitūtu Civillikuma izpratnē, taču saskaņā ar Valsts zemes dienesta skaidrojumu ir ceļš, kas atrodas kādas personas īpašumā un nodrošina piekļūšanu vienam vai vairākiem īpašumiem un to var izmantot ikviena persona, proti, tas paredzēts publiskai lietošanai.

Samērā bieži sastopams apgrūtinājums Rīgā ir arī uz zemesgabala esošas un zemesgabala īpašniekam nepiederošas būves. Kā norāda Rīgas domes Pilsētas attīstības departamenta pārstāve Dace Skalbe, mēdz būt gadījumi, kad informācija par šādām būvēm un to īpašniekiem nav saglabājusies vai arī tiek konstatēts, ka būves īpašnieks vai tiesiskais valdītājs ir miris un nav sakārtotas mantojuma attiecības. Līdz ar to šādas situācijas zemesgabala īpašniekam var radīt pamatīgas galvassāpes. Šādos gadījumos racionālākais risinājums ir vērsties tiesā ar pieteikumu par mantas atzīšanu par bezsaimnieka mantu, jo, ja pēc personas (mantojuma atstājēja) nāves nav palikuši mantinieki vai tie likumā noteiktajā kārtībā nav pieteikušies mantojumam, tad manta atbilstoši Civillikuma 416. panta pirmajai daļai ir piekritīga valstij. Kad uz zemes gabala esošā būve ar tiesas lēmumu tiek atzīta par valstij piekritīgu, zemes gabala īpašniekam ir iespējas vērsties pie valstij piederīgā īpašuma valdītāja, ar kuru tālāk risināt jautājumu, piemēram, par ēkas nojaukšanu un zemes gabala atbrīvošanu no apgrūtinājuma, lai zemes gabala īpašniekam būtu iespējams realizēt savu būvniecības ieceri zemes gabalā.

Apgrūtinājums var būt arī tāds, kas nepieder citai personai, taču tam ir piešķirts īpašs statuss. Šādi statusi var būt, piemēram, kultūras pieminekļiem un dižkokiem.

Ja ēkai ir piešķirts kultūras pieminekļa statuss, tās īpašniekam ir jāievēro virkne nosacījumu, kas attiecas gan uz kultūras pieminekļa uzturēšanu un kopšanu, gan būvniecību un citām darbībām. Proti, konservācijas, restaurācijas un remontdarbus drīkst veikt tikai ar Nacionālās kultūras mantojuma pārvaldes izsniegtu atļauju un tās kontrolē. Tāpat pieminekļu īpašniekiem jāinformē pārvalde par katru pieminekļa bojājumu. Arī jebkura cita darbība pieminekļa aizsardzības zonā, kas var ietekmēt pieminekļa kultūrvēsturisko vērtību un vidi, ir jāsaskaņo ar attiecīgo institūciju. Vienlaikus šādu pieminekļu īpašniekiem ir arī zināmas priekšrocības. Saskaņā ar likumu "Par nekustamā īpašuma nodokli" ar nekustamā īpašuma nodokli neapliek valsts aizsargājamo nekustamo kultūras pieminekli, kā arī zemi tā uzturēšanai.

Līdzīgi ierobežojumi attiecas arī uz īpaša statusa objektiem – dižkokiem. Ministru kabineta 2010. gada 16. marta noteikumi Nr. 264 "Īpaši aizsargājamo dabas teritoriju vispārējie aizsardzības un izmantošanas noteikumi" nosaka, ka, lai aizsargātu visu vietējo un citzemju sugu dižkoku un teritorijas ap to saglabāšanu, jāievēro 10 metru plata aizsardzības josla, mērot no aizsargājamā koka vainaga projekcijas ārējās malas. Šajā joslā aizliegts veikt jebkuras darbības, kas var negatīvi ietekmēt aizsargājamā koka augšanu un dabisko attīstību, piemēram, novietot būvmateriālus un malku, mainīt vides apstākļus – ūdens režīmu un koka barošanās režīmu, iznīcināt dabisko zemsedzi, kā arī aizsegt skatu uz koku, tādā veidā mazinot tā estētisko vērtību. Aizsargājama koka nociršana pieļaujama tikai gadījumos, ja tas kļuvis bīstams un nav citu iespēju, kā novērst bīstamības situāciju (piemēram, apzāģēt zarus, izveidot atbalstus) un ir saņemta Dabas aizsardzības pārvaldes rakstiska atļauja.

Šobrīd Latvijā nav vienotas datu bāzes, kas pilnvērtīgi atspoguļotu visus zemesgabalā esošos apgrūtinājumus. Ir izveidota valsts informācijas sistēma "Apgrūtināto teritoriju informācijas sistēma", kuras mērķis ir nodrošināt sabiedrību ar aktuālu un vienuviet publiski pieejamu informāciju par apgrūtinātajām teritorijām un objektiem, kam saskaņā ar Aizsargjoslu likumu nosaka aizsargjoslas. Taču datus šajā sistēmā ir iespējams saņemt tikai tādā apjomā, kādā to ir iesnieguši sistēmas datu sniedzēji. Arī īpašuma zemesgrāmatas nodalījumā ne vienmēr var redzēt visus apgrūtinājumus, līdz ar to, lai gūtu pilnīgu ieskatu par zemesgabala iespējamo izmantošanu, būtu jāieskatās arī Valsts zemes dienesta uzturētajā kadastra informācijas sistēmā www.kadastrs.lv, Meliorācijas kadastra informācijas sistēmā www.melioracija.lv, Dabas aizsardzības pārvaldes Dabas datu sistēmā "Ozols" un, protams, jāizvērtē faktiskā situācija dabā.

Problēma ar informācijas pieejamību ir apzināta un tiek risināta attiecīgo nozaru ministriju pusē, tomēr visai gausi, līdz ar to uzliekot papildu atbildību un modrību uz zemesgabalu īpašnieku un būvniecību kontrolējošo iestāžu pleciem. Vienlaikus tas noteikti nedrīkstētu kalpot kā arguments nejaušai vai tīšai apgrūtinājumu neievērošanai. Kā norāda Dace Skalbe, Rīgas pilsētas Attīstības departaments nav novērojis, ka pasūtītāji vai projektētāji mēģinātu ļaunprātīgi apiet apgrūtinājumus un kaut kādā veidā krāpties. Lielākoties ir novēroti gadījumi, kad ieceres izstrādātājs nav vērsies pie apgrūtinājuma īpašnieka, piemēram, inženierkomunikāciju turētāja, lai saņemtu saskaņojumus vai tehniskos noteikumus projektēšanai, taču to varētu izskaidrot ar projektēšanas kvalitāti, nevis vēlmi ignorēt zemesgabalā esošos apgrūtinājumus.

Plānojot būvniecību, apgrūtinājumi ir viena no pirmajām lietām, ko izvērtē zemesgabala attīstītāji un projektētāji, uzsākot būvniecības dokumentācijas izstrādi. Galvenokārt, tas tiek darīts, lai saprastu, vai paredzētā būvniecība vispār ir ekonomiski pamatota. Ja zemesgabala īpašnieks vēlas realizēt, piemēram, komercapbūvi, bet zemesgabalam pāri iet elektrolīnija ar savu aizsargjoslu, pastāv varbūtība, ka sākotnēji iecerēto apjomu sāksies krietni samazināt, ietilpinot to no apgrūtinājumiem neskartajās zemesgabala daļās, līdz ar to radot izaicinājumus ne tikai projektētājiem, bet arī investoriem un būvniecības attīstības vadītājiem, kalkulējot investīciju atdevi. Lai arī sākotnēji situācijas, kad apgrūtinājumu dēļ nav iespējams veikt būvniecību iecerētajā apjomā vai veidolā, parasti tiek vērtētas ir lielu mīnusa zīmi, dažreiz ir vērtīgi paraudzīties uz situācijas kontekstu no citas, iespēju prizmas.

Mājokļu attīstītāja "Bonava Latvija" pieredzē bijuši vairāki gadījumi, kad zemesgabala apgrūtinājumi, kas sākotnēji vērtēti kā šķērslis būvniecībai, beigās izrādījušies kā ieguvums, palielinot nekustamā īpašuma funkcionālo un estētisko vērtību. "Kad uzsākām mūsu daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku projekta Dreiliņos attīstību, konstatējām, ka topogrāfijā gar zemesgabala robežu iezīmēta maza upīte – Dauguļupīte, kas dabā izskatījās kā parasts, aizaudzis grāvis, tomēr veidojot noteiktu aizsargjoslu. Papildus aiz upītes atradās arī augstsprieguma elektrolīnija, pašsaprotami veidojot arī savu aizsargjoslu, kurā aizliegta būvniecība. Rezultātā mūsu arhitektiem nācās krietni papūlēties, lai ieprojektētu ēkas un paredzēto labiekārtojumu zemesgabala atlikušajā daļā, toties projekta ēku iemītniekiem nu ir pieejama skaista, sakopta un apzaļumota upītes promenāde, kur doties mierpilnās pastaigās un baudīt dabu. Tāpat daļu no apgrūtinājumiem, piemēram, transformatoru skapjus un zemesgabala iekšējos inženiertīklus, iespējams arī pārbīdīt. Plānojot teritorijas labiekārtojumu, visa veida kabeļus parasti paredzam un ierīkojam zem gājēju celiņiem, tādā veidā atbrīvojot vairāk vietas apstādījumiem, rotaļu, sporta un atpūtas zonām. Ar šo vēlos teikt, ka ne vienmēr zemesgabala apgrūtinājumi jāuztver kā šķērslis, kas ierobežo. Reizēm, paskatoties uz lietām un izaicinājumiem no cita skatu punkta, gala izpildījums sanāk vēl labāks par sākotnēji iecerēto, radot pievienoto vērtību ne tikai īpašumam, bet arī tā iemītniekiem," norāda "Bonava Latvija" pārdošanas un mārketinga vadītājs Kaspars Ekša.

Lai arī zemesgabala apgrūtinājumu ievērošana ir obligāta un, arī gadoties kādai paviršībai no projektētāju puses, nepilnībām būtu jābūt būvniecību kontrolējošo iestāžu pamanītām, ne vienmēr praksē viss notiek saskaņā ar normatīvo aktu prasībām.

Kādu laiku atpakaļ Latvijas publisko telpu un sabiedrību pāršalca vēsts par šokējošu atgadījumu Mārupē, kur kāds attīstītājs pamanījies uzbūvēt rindu ēku valsts nozīmes dižozola aizsardzības zonā. Situāciju vēl absurdāku padarīja fakts, ka būvniecībai bija saņemtas Mārupes novada pašvaldības būvvaldes izdotas būvatļaujas, lai gan par nepilnībām būvprojektā jau laikus būvvaldei bija norādījis gan Latvijas Dabas fonds, gan Dabas aizsardzības pārvalde. Jurists un Mārupes iedzīvotājs Arnis Priediņš, kurš aktīvi uzņēmās aizstāvēt dižozola intereses, norāda: "Cīņas iznākums bija paredzams jau pirms attiecīgo procesu uzsākšanas, taču process tika nepamatoti ievilkts garumā būvvaldes vadītājas nepiekāpības dēļ. Tā vietā, lai būvvalde pēc būvatļauju apstrīdēšanas iesnieguma un kompetento valsts institūciju iebildumu saņemšanas atzītu kļūdu un, atceļot būvatļauju, mazinātu kaitējumu, process tika izstiepts vairāku mēnešu garumā, kuru laikā būvbedres vietā steidzīgi tika uzslietas divu stāvu un sešu sekciju rindu mājas konstrukcijas. Cieta ne vien dižkoks, bet arī projekta finansētājs, kurš, visticamāk, nebija informēts par attīstītāja negodprātību, un vairākas ģimenes, kuras jau bija noslēgušas rindu māju rezervācijas līgumus, iemaksājot ievērojama apmēra drošības naudu.

Šīs rīcības rezultātā priekšā vēl ir ilgstoši tiesu darbi – gan administratīvā tiesvedība par būvatļaujas prettiesiskumu, gan, visticamāk, civilās tiesvedības par rokasnaudas atgūšanu un zaudējumu atlīdzināšanu, gan arī kriminālprocesi par koku bojāšanu īpaši aizsargājamā dabas teritorijā un būvvaldes amatpersonas pilnvaru pārsniegšanu un bezdarbību. Ņemot vērā šo pieredzi, vēlos aicināt attīstītājus un pircējus pirms nekustamā īpašuma iegādes veikt tā juridisko izpēti, lai cita starpā apzinātu un izvērtētu apgrūtinājumu potenciālo ietekmi uz būvniecību un tās pieļaujamību. Negodprātīgiem attīstītājiem ir jāpatur prātā, ka sabiedrība nav vienaldzīga pret netaisnīgumu un tai ir tiesības apstrīdēt prettiesiskas būvatļaujas gadījumos, kad tiek aizskartas vides un kopīgās intereses. Savukārt pircējiem zināms drošības garants ir attīstītāja finansiālais stāvoklis un reputācija. Proti, jo mazāk zināms attīstītājs, jo rūpīgāk jāpieiet nekustamā īpašuma izpētei un līgumu izpildes nodrošinājumiem."