Īre ar izpirkuma tiesībām. Kad pārreģistrēt īpašuma tiesības, lai droši justos abas iesaistītās puses

Lai arī sarunvalodā cilvēki šo darījuma veidu dēvē par "īri ar izpirkuma tiesībām", juridiski un zinātniski pareizi to būtu saukt par nomaksas pirkumu vai pirkumu uz nomaksu, skaidro zvērināta advokāte Inita Jurka. "Īre ar izpirkuma tiesībām nozīmē, ka cilvēks pērk īpašumu, kurā pats arī dzīvo, – ir parakstījis nomaksas pirkuma līgumu un vienlaikus maksā maksājumus, kas vienlaikus var būt gan īre, gan pirkuma maksājums."

Kā norāda ekspertes, visbiežāk izvēli par labu šādiem piedāvājumiem izdara cilvēki, kuriem dažādu iemeslu dēļ nav iespējas saņemt aizdevumu bankā, nelikvīdu īpašumu saimnieki un lielo dzīvokļu projektu attīstītāji, lai piesaistītu klientus. Ir trīs iespējamie varianti: īpašumtiesības pircējam pāriet jau darījuma sākumā, tās tiek pārreģistrētas tad, kad izmaksāta noteikta summa vai pāriet tikai pašās darōjuma beigās – kad izmaksāta ir visa summa. Kurš no tiem ir drošākais variants gan pārdevējam, gan pircējam, uzzināsi raksta turpinājumā. Taču "Delfi Plus" rakstā "Bez kredīta un milzu iekrājumiem – riski un iespējas īrei ar izpirkuma tiesībām" vari iepazīties ar niansēm un sīkumiem, kuriem noteikti jāpievērš uzmanība, ja īpašumu izvēlies iegādāties kā pirkumu uz nomaksu, kā arī reāliem cilvēku pieredzes stāstiem un padomiem, lai vēlāk nenāktos nožēlot.

Gan no pircēja, gan pārdevēja viedokļa drošākais risinājums ir, ja īpašumtiesības pircējam pāriet jau darījuma sākumā, taču par labu pārdevējam tiek reģistrēta hipotēka, norāda kā zvērināta notāre, tā zvērināta advokāte. Īpašums tiek ieķīlāts, un pārdevējam ir drošības sajūta par to, ka pircējs īpašumu nevienam nevar pārdot tālāk, ieķīlāt vai rīkoties kā citādi. Arī pircējam ir drošības sajūta, ja īpašumtiesības tiek iegūtas jau darījuma sākumā, jo arī viņš ir drošs, ka īpašums netiks pārdots nevienam citam. "Šādā gadījumā ir ļoti skaidri spēles noteikumi. Uzreiz ir skaidrs, kurš ir īpašnieks un kurš atbild par komunālajiem maksājumiem, nodokļiem un to, kas notiek īpašumā. Pārdevējs ir kā banka – hipotēkas turētājs, kas nozīmē, ka pircēja maksātnespējas gadījumā viņš var vērsties pie tiesu izpildītāja," stāsta zvērināta notāre Metuzāle.

"Ne velti arī komercbankas izvēlas šo variantu," norāda Jurka. "Dažreiz pārdevēji nejūtas droši, nododot īpašumtiesības, jo baidās, ka pircējs var nesamaksāt, tomēr ar hipotēku kā nodrošinājumu īpašumu vai zaudētos līdzekļus šādā gadījumā ir iespējams atgūt."

Nereti pārdevējs nevēlas īpašumtiesību pārreģistrēšanu līdz pat brīdim, kad pircējs nomaksājis visu īpašuma summu. Šāds darījuma veids gan ietver ne vienu vien risku gan pircējam, gan pašam pārdevējam. Šādos gadījumos, lai aizstāvētu pircēja intereses un negodprātīgs pārdevējs ar īpašumu nevarētu rīkoties tālāk (to, piemēram, ieķīlāt vai pārdot kādam citam), zemesgrāmatā tiek ierakstīta aizlieguma atzīme vai atzīme par īpašuma tiesībām nākotnē. Tomēr ar aizlieguma atzīmi nevar aizsargāties pret trešajām personām, norāda ekspertes.

"Iespējams, pārdevējam ir citas kredītsaistības, kuras var būt pat nesaistītas ar konkrēto īpašumu. Iespējams, kredītsaistības pārdevējam var rasties arī pēc līguma noslēgšanas. Ja pārdevējs iekūlies kādā ķezā vai parādā, tiesu izpildītājs nepētīs, vai vēl kādam citam ir tiesības uz to īpašumu. Var būt situācija, ka pircējs daļu summas jau ir samaksājis, bet īpašumu beigās arī neiegūst," skaidro zvērināta advokāte. Šīs situācijas atrisinājums atkarīgs no tā, kas atrunāts nomaksas pirkuma līgumā. Tomēr eksperte tei: pat ja līgumā būtu minēts, ka šādā situācijā pārdevējam jāatmaksā visa vai daļa zaudētās summas, ja zināms, ka pārdevējam ir citi parādi, visticamāk, ieguldīto summu atgūt nebūs reāli. Par citiem iespējamiem riskiem, izvēloties īpašumtiesību pāreju veikt tikai darījuma beigās, un veidiem, kā tos minimizēt, runāsim raksta turpinājumā.

"Piekrītu pārdevējam tajā aspektā, ka viņš par pircēju vēlas būt drošs. Nav arī pareizi, ja pircējs nav samaksājis vispār neko vai tikai dažus mēnešus – pāris simtu eiro – un iegūst īpašumu," savu viedokli pauž notāre Metuzāle. Viņa abām pusēm pirms darījuma slēgšanas iesaka apdomāt noteiktu naudas summu (10, 20 vai 30 procenti no kopējās summas), pie kuras notiek īpašumtiesību pāreja. Citiem vārdiem sakot – pirms īpašumtiesību iegūšanas nodrošināt pārdevējam "pirmo iemaksu" par īpašumu. "Kamēr noteiktā summa nav samaksāta, lai pircējs maksā ikmēneša nomaksu bez stingra nodrošinājuma savām interesēm, – pircējam vispirms ir jāparāda gan sava labā griba, gan maksātspēja, jo pretējā gadījumā diezgan riskantā situācijā var nonākt pārdevējs."