Jaunu dzīvokļu ēku būvniecība Pierīgā tuvāko piecu gadu laikā nav gaidāma  (3)

Ņemot vērā, ka izteikta mērķauditorija jauno projektu iegādē ir jaunās ģimenes, viņu vēlmi un iespējas nopirkt nekustamo īpašumu ierobežo vairāki faktori. Lai projekts būtu konkurētspējīgs šai mērķauditorijai, būtiskākie kritēriji ir cena, bankas finansējums, vide, funkcionāls plānojums, ekspluatācijas izmaksas, infrastruktūra.

Prasībām atbilstošs raksturīgākais īpašums: gaišs trīsistabu dzīvoklis, kura kopējā platība ir 65m², balkons 5m², finansējums bankā līdz 90%, plaša, zaļa un iekopta piemājas teritorija ar bērnu laukumu, netālu bērnudārzs, skola, veikals, sabiedriskais transports. u.c.

Vislielākais jauno mājokļu pierasījums, protams, ir Rīgas pilsētas populārākajos mikrorajonos, kur koncentrējās vislielākā daļa Latvijas aktīvo un darbspējīgo iedzīvotāju, bet, ņemot vērā sīvo konkurenci un ierobežoto piedāvājumu, kas šobrīd jau veicina cenu pieaugumu šajā segmentā, kā lieliska alternatīva iegādei ir jaunie projekti, kas atrodas bijušajā Rīgas rajona teritorijā, īpaši attīstītākajos rajona centros, piemēram, Mārupē, Baložos, Salaspilī, Ādažos, Inčukalnā, Ķekavā, Siguldā, Olainē. Visas augstākminētās vietas atrodas ne vairāk kā 50 km attālumā no Rīgas pilsētas centra un ir ar attīstītu infrastruktūru un ērtu sabiedriskā transporta nodrošinājumu, kas paver iespējas savienot darba vietu Rīgā ar dzīvesvietas izvēli ārpus pilsētas.

"Konkurētspējīga cena ir galvenais faktors, kas nosaka lēmumu iegādāties mājokli ārpus Rīgas. Ja Rīgā mikrorajonos ekonomiskās klases jaunajos projektos cenas ir vidēji no 950 līdz 1500 EUR/m², tad ārpus Rīgas piedāvātajos projektos cenas, atkarībā no piedāvātā apdares līmeņa, ir robežās no 500 līdz 1100 EUR/m²", stāsta "ARCO Real Estate" pārdošanas nodaļas vadītāja Ieva Jansone.

Jāpiebilst, ka šobrīd jaunu projektu būvniecība Pierīgā augsto būvizmaksu dēļ (ap 800-1000 EUR/m²) nav īpaši izdevīga attīstītājiem, tāpēc piedāvājumu veido iepriekšējos gados būvētie jaunie projekti, kas šobrīd tirgū atgriezušies pārdošanā no bankām vai to meitas uzņēmumiem. Patīkams izņēmums ir, piemēram, daudzdzīvokļu ēka Ādažos, Ūbeļu ielā 13, kur, apvienojoties vairākiem uzņēmējiem, ēka tika iegādāta no bankas kopumā un, veicot iekšējās apdares darbus, tirgū tiek piedāvāti 123 jauni izremontēti dzīvokļi. Arī Salaspilī, iegādājoties izsolē jaunbūvi Griezes ielā 17 un veicot ēkai nopietnus uzlabošanas darbus, kompānija "Maijava" piedāvā iegādei 30 dzīvokļus gan ar pabeigtu, gan balto apdari. Arī vairākas bankas un to meitas uzņēmumi, analizējot pieprasījumu, ir nonākušas pie secinājuma, ka, lai iegādātos atsavinātos jaunos projektus, investori un attīstītāji rindā nestāv, un tāpēc arī veic šajos projektos iekšējos apdares darbus un/vai citus uzlabošanas darbus un piedāvā klientiem iegādei.

Tās bankas, kas neveic īpašus uzlabojumus atsavinātajos projektos, neskatoties uz konkurētspējīgo cenas piedāvājumu, nevar lepoties ar augstiem pārdošanas rezultātiem, jo klienti ir kļuvuši izglītotāki un prasīgāki pret nekustamā īpašuma kvalitāti un sagaidāmajiem riskiem. Piemēram, piedāvājums iegādāties īpašumu - trīsistabu dzīvokli ar 90m² platību, ar nepabeigtu apdari, par 800 EUR/m², kas ir ļoti konkurētspējīga cena, šķiet ļoti vilinošs. Tomēr beigās pārdošanas summa ir tikpat liela, cik trīsistabu dzīvoklim ar mazāku platību un pabeigtu iekšējo apdari, bet augstāku m² cenu. Pirmajā gadījumā papildu jāinvestē līdzekļi apdares darbu veikšanā, jāmaksā lieli komunālie maksājumi par lielāku dzīvojamo platību.

"Ekonomiskās klases dzīvokļiem nosacīti prioritāra ir pabeigta iekšējā apdare. Tomēr atsevišķos projektos varam vērot, ka cilvēki Pierīgā labprāt pērk arī dzīvokļus baltās apdares stadijā un iekšējo remontu pēc iegādes veic paši. Tomēr, ja vēlas saņemt pēc iespējas lielāku finansējumu no bankas, ieteiktu izvēlēties mājokli ar pabeigtu apdari, jo tā vērtība (ko nosaka sertificēts vērtētājs, cena var nedaudz atšķirties no vērtības) būs augstāka un banka var finansēt lielāku summu no vērtējuma (līdz 90%), kā arī pēc iegādes varat uzsākt mājokļa ekspluatāciju, nevis vēl veikt ilgstošus remontdarbus," skaidro I. Jansone.

Tikpat nozīmīgs iegādes lēmuma pieņemšanā ir apkārtējās vides faktors. Pieminētās apdzīvotās vietas piedāvā Rīgai līdzvērtīgu primārās nepieciešamības infrastruktūras objektu kopumu (skolas, bērnudārzi, veikali, sabiedriskais transports, atpūtas un kultūras centri u.c.), tajā pašā laikā ir lielākas iepējas izmantot un izbaudīt apkārtējās vides sniegtās priekšrocības (svaigāks gaiss, meži, ūdenskrātuves), kas īpaši svarīgi ir ģimenēm ar maziem bērniem vai aktīva dzīvesveida cienītājiem.

Plānojuma ziņā pieprasītākie ir trīsistabu dzīvokļi ar dzīvojamo platību robežās no 60 līdz 75m². Ekonomiskāki ir divistabu dzīvokļi ar platībām robežās no 45 līdz 60m². Neliels ir četristabu dzīvokļu piedāvājumu skaits ar optimālu platību līdz 100m². Vienistabas (studijas tipa) dzīvokļi nav īpaši pieprasīti potenciālās mērķauditorijas vidū, ko pierāda vairākos Pierīgas projektos ilgstoši brīvi pieejamie objekti.

"Apkopojot iepriekš minēto, varam secināt, ka šobrīd ir vispiemērotākais brīdis iegādāties jaunu mājokli Pierīgā, pērkot zem reālās tirgus cenas (ņemot vērā šī brīža augstās būvizmaksas), jo šādu mājokļu piedāvājums strauji sarūk, un jaunu objektu būvniecība, visdrīzāk, tuvāko piecu gadu laikā nav sagaidāma," spriež I. Jansone.