Nomaksas pirkums un īre ar izpirkumu – jurista ieteikumi darījumu slēgšanā

Ņemot vērā, ka gan nomaksas pirkuma, gan īres ar izpirkumu gadījumā attiecības starp pircēju un pārdevēju turpināsies vairāku gadu garumā, īpaši svarīgi ir precīzi atrunāt pušu savstarpējās attiecības, tiesības un pienākumus rakstiski. Gan situācijas, gan personas un to pārstāvji mēdz mainīties, un atsaukšanās uz mutisku norunu vai savstarpēji pieņemtu izpratni strīda gadījumā nelīdzēs.

Viens no būtiskākajiem jautājumiem šāda veida darījumos ir atrunāt, kurā brīdi notiks īpašumtiesību pāreja. Īpašumtiesības uz pircēja vārda tiks reģistrētas jau darījuma sākumā vai tikai beigās? Vai pārdevēja tiesību nodrošināšanai tiks reģistrēta hipotēka? Kura no darījuma pusēm un ar kādiem nosacījumiem ir tiesīga iesniegt dokumentus zemesgrāmatā īpašumtiesību reģistrācijai? Jo tālāk no darījuma noslēgšanas brīža ir noteikts īpašumtiesību pārejas laiks, jo būtiskāk pircējam atrunāt īpašumtiesību pārejas nosacījumus.

Ja īpašumtiesības saglabā pārdevējs, pircēja tiesības rīkoties ar nekustamo īpašumu būs visai ierobežotas – lielākajai daļai darbību, piemēram, būvniecības veikšanai būs nepieciešama īpašnieka piekrišana. Šādā gadījumā līgumā vēlams paredzēt nepieciešamo saskaņojumu sniegšanas kārtību un termiņus.

Tāpat juriste norāda, ka būtu vēlams arī ierobežot pārdevēja tiesības rīkoties ar nekustamo īpašumu līdz īpašumtiesību pārreģistrācijai. To iespējams atrunāt līgumā vai reģistrēt zemesgrāmatā, lai pasargātu pircēju no nepatīkamiem pārsteigumiem, piemēram, apgrūtinājumiem un ilgtermiņa nomas līgumiem.

Ar īpašumtiesību pāreju saistīts aspekts ir arī jautājums par risku pāreju. Pat, ja īpašumtiesības vēl saglabā pārdevējs, bet īpašums jau tiek nodots lietošanā pircējam, ļoti iespējams, ka pārdevējs uzstās, ka no šī brīža pircējs atbild arī par visiem ar nekustamo īpašumu saistītajiem riskiem. Šeit noderēs attiecīga nekustamā īpašuma risku apdrošināšana.

Tāpat abām pusēm būtu svarīgi saprast, kādas sekas gaidāmas situācijā, ja pircējam nākas kavēt maksājumu veikšanu. Tā, piemēram, Civillikums paredz, ja nomaksas pirkuma gadījumā pircējs nokavējis vismaz divus maksājumus, pārdevējs var prasīt līguma atcelšanu, pieprasot atlīdzību par īpašuma lietošanu un zaudējumu kompensāciju.