Šajā rakstā skaidrosim, kas īsti ir mājokļa novērtējums un kā īpašuma vērtība atšķiras no tā cenas. Kurā brīdī, pērkot un pārdodot īpašumu, tiek veikts tā novērtējums, kas to veic, kas notiek, ja mājokļa vērtība un cena nesakrīt, un – galu galā – ar kādiem izdevumiem jārēķinās?

Ja "cena" ir termins, kas jautājumus rada tikai retajam, brīdī, kad tam pievienojas arī termins "vērtējums", apjukums var būt saprotams. Īsi skaidrojot, īpašuma cena ir naudas summa, kādu pārdevējs vēlas saņemt par darījumu, bet vērtējums ir summa, uz kādu sertificēts vērtētājs novērtē īpašumu, ņemot vērā dažādus faktorus, piemēram, īpašuma tipu un vidējo līdzīgu īpašumu cenu attiecīgajā reģionā. Ja īpašumu paredzēts iegādāties ar bankas palīdzību, tā novērtējums vienmēr būs nepieciešams, jo banka maksimālo aizdevuma apmēru rēķina tieši no vērtējuma, nevis pārdošanas cenas.

Kā skaidro bankas "Citadele" Privātpersonu apkalpošanas direkcijas vadītājs Jānis Mūrnieks, vērtējums var atšķirties no reālās darījuma summas, bet ne būtiski – parasti piecu procentu robežās. "Parasto dzīvokļu gadījumā situācija ir gandrīz ideāla. Šeit tiek izmantota salīdzinošo raksturlielumu metode, un salīdzināšanas bāze ir plaša. Būtiskākas atšķirības novērtējumā un reālajā pārdošanas cenā tiek novērotas, ja runa ir par jaunajiem vai būvniecības stadijā esošajiem objektiem. Vērtētājiem ar tiem ir sarežģītāk, jo jaunbūves nav līdzīgas viena otrai, līdz ar to mēdz būt nedaudz lielākas nesakritības. Mēs kredītu izsniedzam, pamatojoties uz mazāko objekta novērtējumu."

Arī "SEB bankas" Privātpersonu konsultāciju centra vadītājs Māris Opincāns stāsta, ka cena no īpašuma vērtības var atšķirties. "Kā mēs risinām šīs situācijas? Diemžēl mēs kā komercbankas esam ierobežotas ar likumu, kas nosaka, ka bankas var finansēt, maksimums, 90 procentus no tirgus vērtējuma." Tas nozīmē, ka šādās situācijās kredītņēmējam būs nepieciešama lielāka pirmā iemaksa, lai nosegtu gan šos 10 procentus no īpašuma vērtības, gan cenas un vērtējuma starpību.

"Vērtējums parasti sākas ar līguma noslēgšanu ar vērtētāju un darba uzdevuma precizēšanu, kam seko informācijas un dokumentu pieprasījums no vērtētāja puses un to saņemšana un analīze, kā arī īpašuma apskate dabā, stāsta Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijas (LĪVA) valdes loceklis Artūrs Žuromskis, "neatņemama vērtētāja darba sastāvdaļa ir tirgus analīze un arī definētās vērtības aprēķinu veikšana, pielietojot vienu vai vairākas vērtēšanas pieejas, kā rezultātā vērtētājs nosaka definēto vērtību un sagatavo vērtējuma ziņojumu."

Viens no faktoriem, kas palīdz noteikt īpašuma cenu, ir iepriekš veiktie darījumi attiecīgajā reģionā. "Šos datus iegūst no zemesgrāmatas par reāliem darījumiem, nevis no tā, kādi ir sludinājumi. Šajos – pēdējo mēnešu – apstākļos, kad cena ātrāk "iet uz augšu", proti, pārdevēji nosaka augstāku cenu nekā vērtētāji, tad, jā, pārdevēji šo cenu ceļ, bet vērtētājiem vēl nav datu zemesgrāmatā," situāciju skaidro Opincāns. Tas nozīmē, ka arī situācijā, kad strauji ceļas īpašumu cenas, vērtējums no pārdošanas cenas var atšķirties.

Tāpat atšķirības var būt vērojamas dažādos reģionos, jo, izstrādājot novērtējumu, vērā tiek ņemta vēsturisko darījumu cena noteiktā reģionā. Kā piemēru Opincāns min māju meža vidū pie ezera. Arī tur pārdošanas cena var ievērojami atšķirties no vērtējuma cenas, jo nav jau īsti, ar ko salīdzināt. Vērtētājam ir jāņem vērā pēdējie darījumi, kas, iespējams, notikuši pasen, jo noteiktajā reģionā tirgus nav aktīvs. Šādā situācijā vērtējums var būt zemāks par tirgus cenu. Iespējams, šādā situācijā tirgū tuvāko 50 kilometru rādiusā pat nav bijis līdzīgu objektu. Tad vērtējumu nosaka pēc vidējās līdzīgu objektu cenas, un var pat gadīties, ka mājas uzcelšanas izmaksas ir lielākas nekā vērtējums.

"Pastāv dažādi iemesli, kādēļ novērtējums ir zemāks nekā cena, taču pircējam būtu ļoti svarīgi šo iemeslu saprast, lai pieņemtu pareizo lēmumu," iesaka "Citadeles" pārstāvis Mūrnieks, "ietekmēt novērtējumu var atrašanās vieta vai kāds cits ekskluzivitātes faktors, piemēram, savrupmāja izteikti ainaviskā vietā (ārpus pilsētas) ar ezera krasta līniju īpašumā, kur apbūves tiesības citiem vairs nav pieejamas. Pārdevējs par šādu īpašumu var vēlēties būtiski vairāk nekā par identisku savrupmāju jebkur citur. Vērtētājam būs sarežģīti salīdzināt ar identiskām savrupmājām un noteikt, cik precīzi konkrētā ainava ir vērta skaitļos."

Gatavojoties mājokļa iegādei, der sagatavoties, ka arī īpašuma novērtēšana var nozīmēt papildu izmaksas. Kā skaidro SEB pārstāvis Opincāns, bez mājokļa vērtējuma iztikt nav iespējams. Viņš norāda – pats pirmais solis ceļā uz kredītu ir finanšu izvērtēšana, cilvēkam piesakoties aizdevumam. Kad īpašums ir atrasts, nākamais "mājasdarbs" ir veikt vērtējumu. Banka parasti iesaka izvēlēties kādu no lielajām vērtētāju kompānijām, jo tām ir lielāka pieredze un labāka reputācija. "Jebkurā gadījumā klientam ir iespēja brīvi izvēlēties jebkuru sertificētu vērtētāju," piebilst bankas pārstāvis.

Vaicāts par to, vai derēs arī vērtējums, ko veicis mājokļa pārdevējs, SEB bankas pārstāvis atbild, ka tādos gadījumos jāskatās pēc situācijas – būtiski, kam vērtējums adresēts. Ja tā ir konkrēta banka, cita banka to izmantot nevarēs, bet, ja vērtējums adresēts komercbankai, banka vērtējumu drīkst pieņemt un reģistrēt.

"Citadeles" pārstāvis Mūrnieks stāsta, ka, kreditējot mājokļu iegādes darījumus, visbiežāk talkā tiek aicināti sertificēti ārējie vērtētāji, kam ir sadarbība ar banku, taču atsevišķos segmentos vai darījumos, piemēram, jaunajos projektos, bankas salīdzinoši bieži gatavo nekustamā īpašuma novērtējumu arī iekšēji (visam projektam kompleksi, vērtējot, novērtējot visus dzīvokļus). "Privātmājām un atsevišķiem dzīvokļiem otrreizējā tirgū bankas iekšējie vērtējumi tiek gatavoti ļoti reti," viņš piebilst, turpinot: "Galvenie argumenti sagatavot savu (bankas) iekšējo vērtējumu ir serviss, klienta un attīstītāja pieredze sadarbībā ar banku, kā arī iekšējais vērtējums nozīmē mazākas kredīta noformēšanas izmaksas un ātrāku procesu."

Piesaistot savu vērtētāju, jārēķinās arī ar zināmām izmaksām. LĪVA pārstāvis Artūrs Žuromskis informē, ka novērtēšanas izmaksas dzīvoklim parasti ir no 150 līdz 200 eiro, bet privātmājai – sākot no 250–300 eiro. Vaicāts par to, kā izvēlēties vērtētāju, eksperts iesaka ieskatīties LĪVA reģistrēto speciālistu sarakstā. "Taču konkrētā vērtētāja izvēle ir pasūtītāja ziņā. Kā jebkuru pakalpojumu izvēlē, parasti vienīgie izvēles kritēriji ir cena un pakalpojuma sniegšanas ātrums, taču, manuprāt, tikpat svarīgi izvēles faktori ir pieredze un sarežģītos gadījumos – arī specializācija."