Jo tālāk no pilsētas, jo mazākas cerības?
Hipotekārais kredīts laukos
Hipotekārais kredīts laukos
Jo tālāk no pilsētas, jo mazākas cerības?
Hipotekārais kredīts laukos
Hipotekārais kredīts laukos
Lelde Lūse
žurnāliste
"Līdz ar pandēmiju viss ir mainījies pilnīgi pretēji – sāka parādīties interese par lauku īpašumiem. Arī par tādiem, kurus četrus piecus gadus nevarējām pārdot. Cilvēki pērk visu – pat remontējamus lauku īpašumus bez komunikācijām. Pieprasījums tagad ir lielāks par piedāvājumu," situāciju īpašumu tirgū pēdējo gadu laikā ieskicē nekustamo īpašumu kompānijas "Baltic States" valdes locekle Kristīne Dakule.
Vai pandēmijas dēļ arī bankas kļuvušas pretimnākošākas lauku īpašumu kreditēšanai? Par banku kreditēšanas politiku un priekšnoteikumiem, lai saņemtu hipotekāro kredītu lauku mājas iegādei un mājas būvniecībai laukos, vairāk uzzini šajā rakstā.
Vai atrašanās vieta ietekmē kredīta saņemšanas iespējas?
Vēl pirms pāris gadiem banku klientiem bija aizdomas, ka bankas lauku māju pirkšanai hipotekāro kredītu izsniedz ļoti negribīgi. Galvenokārt atrašanās vietas dēļ – jo tālāk no pilsētas vai novada centra atrodas noskatītais mājoklis, jo mazākas cerības gūt atbalstu no kredītiestādes. "Šāds mīts droši vien veidojies, jo katrai kredītiestādei ir sava kreditēšanas politika un noteikumi: ko viņi vēlas ņemt kā nodrošinājumu un kuros Latvijas reģionos veidot savu kredītportfeli. "Swedbank" jau daudzu gadu garumā šajā ziņā bijusi vislojālākā – neesam nošķīruši kādu reģionu, kurā nevēlētos sniegt aizdevumu. Arī pašlaik četras no 10 privātmāju celtniecībām finansējam ārpus Rīgas un Pierīgas," tā "Swedbank" hipotekārās kreditēšanas jomas vadītājs Normunds Dūcis.
Šādas situācijas lielā mērā nāk no vēsturiskās prakses, kad arī "Luminor" diezgan stingri raudzījās uz nekustamā īpašuma tirgus aktivitāti un apkārtējo infrastruktūru.
— Kaspars Sausais, "Luminor"
"Tomēr, sekojot līdzi klientu pieaugošajai interesei un aktivitātei, esam radījuši iespēju gūt finansējumu visā Latvijas teritorijā. Tomēr ir papildu ierobežojošie faktori: lielāka pirmā iemaksa un īsāks apmaksas termiņš. Piemēram, nebūs iespējams saņemt kredītu ar 30 gadu apmaksas termiņu. Jāņem gan vērā, ka ne visos gadījumos tas ir nepieciešams, jo vidējā cena īpašumiem ir mazāka, un atmaksas termiņa ierobežojumiem daudzos gadījumos nav liela loma," skaidro "Luminor" bankas mājokļu kreditēšanas eksperts Kaspars Sausais, sakot, ka apmaksas termiņš svarīgāks ir gadījumos, kad īpašuma vērtība sasniedz 100 un vairāk tūkstošu eiro, un ikmēneša maksājums veido nozīmīgu apjomu pret kopējiem klienta ienākumiem.
Savukārt "Citadeles" privātpersonu apkalpošanas direkcijas vadītājs Jānis Mūrnieks norāda, ka "šādas situācijas var rasties, ja bankai ir būtiskas šaubas par to, vai īpašumu varētu vēlreiz realizēt". Galvenais iemesls ir nepietiekamā infrastruktūra, taču viņš piebilst, ka šos gadījumus izskata individuāli, lai varētu izprast klienta situāciju, un, ja īpašums patiešām nav likvīds, no klienta ieguldījums darījumā būs nepieciešams krietni lielāks.
Arī nekustamo īpašumu kompānijas "Baltic States" valdes locekle Kristīne Dakule teic, ka šobrīd ļoti labi lauku īpašumus finansē gan "SEB banka", gan "Citadele", gan "Luminor". Savukārt "Swedbank", pēc ekspertes novērojumiem, draudzīga pret lauku īpašumiem bijusi vienmēr. "Rīgā vai lielajās pilsētās bankas ir vairāk pretimnākošas nekā laukos, lai gan patiesībā dzīves kvalitāte ir super. Bankas labprāt aizdos, taču vēlēsies, lai klients iesaistās ar lielāku līdzdalību. Un nav ko apvainoties – tā ir kredītiestāžu politika, jo, ja tā būtu jūsu nauda, jūs arī novērtētu, kur īpašums būs likvīdāks, ja pēkšņi būs kādas problēmas," teic nekustamo īpašumu uzņēmuma LVKV Cēsu nodaļas vadītājs Kārlis Menģelis. "Kad bija mūsu lielā dižķibele, bankas kļuva piesardzīgākas un pārstāja finansēt gandrīz vispār. Šobrīd vīrusa dēļ lauki ir izteikti pieprasīti, taču novēroju, ka bieži īpašumi tiek iegādāti par pašu uzkrātajiem līdzekļiem, citu pārdoto īpašumu naudu – bez bankas kredīta. Vai arī tiek noformēts patēriņa kredīts vai ieķīlāts cits īpašums."
Savukārt "Citadeles" privātpersonu apkalpošanas direkcijas vadītājs Jānis Mūrnieks norāda, ka "šādas situācijas var rasties, ja bankai ir būtiskas šaubas par to, vai īpašumu varētu vēlreiz realizēt". Galvenais iemesls ir nepietiekamā infrastruktūra, taču viņš piebilst, ka šos gadījumus izskata individuāli, lai varētu izprast klienta situāciju, un, ja īpašums patiešām nav likvīds, no klienta ieguldījums darījumā būs nepieciešams krietni lielāks.
Arī nekustamo īpašumu kompānijas "Baltic States" valdes locekle Kristīne Dakule teic, ka šobrīd ļoti labi lauku īpašumus finansē gan "SEB banka", gan "Citadele", gan "Luminor". Savukārt "Swedbank", pēc ekspertes novērojumiem, draudzīga pret lauku īpašumiem bijusi vienmēr. "Rīgā vai lielajās pilsētās bankas ir vairāk pretimnākošas nekā laukos, lai gan patiesībā dzīves kvalitāte ir super. Bankas labprāt aizdos, taču vēlēsies, lai klients iesaistās ar lielāku līdzdalību. Un nav ko apvainoties – tā ir kredītiestāžu politika, jo, ja tā būtu jūsu nauda, jūs arī novērtētu, kur īpašums būs likvīdāks, ja pēkšņi būs kādas problēmas," teic nekustamo īpašumu uzņēmuma LVKV Cēsu nodaļas vadītājs Kārlis Menģelis. "Kad bija mūsu lielā dižķibele, bankas kļuva piesardzīgākas un pārstāja finansēt gandrīz vispār. Šobrīd vīrusa dēļ lauki ir izteikti pieprasīti, taču novēroju, ka bieži īpašumi tiek iegādāti par pašu uzkrātajiem līdzekļiem, citu pārdoto īpašumu naudu – bez bankas kredīta. Vai arī tiek noformēts patēriņa kredīts vai ieķīlāts cits īpašums."
Galvenie iemesli kredīta atteikumam
Nesakārtota dokumentācija
"Citiem pat līdz galam nav sakārtotas īpašumtiesības. Īpašums ir mantots vai nopirkts. Ir būts pie notāra un parakstīts pirkuma līgums, taču īpašums nav reģistrēts zemesgrāmatā."
Īpašuma likviditāte
Ja tuvākajā apkaimē nav pietiekamas infrastruktūras, piemēram, skolas, ir slikti pievedceļi, kā arī nav mūsdienīgu komunikāciju, īpašums tiek novērtēts zemāk, skaidro "Citadeles" pārstāvis. Šādos gadījumos sagaidāmais līdzfinansējums jeb klienta pirmā iemaksa ir būtiski lielāka nekā gadījumos, kad īpašums atrodas vietā, kur tā likviditāte ir augsta.
Īpašuma likviditāte
Ja tuvākajā apkaimē nav pietiekamas infrastruktūras, piemēram, skolas, ir slikti pievedceļi, kā arī nav mūsdienīgu komunikāciju, īpašums tiek novērtēts zemāk, skaidro "Citadeles" pārstāvis. Šādos gadījumos sagaidāmais līdzfinansējums jeb klienta pirmā iemaksa ir būtiski lielāka nekā gadījumos, kad īpašums atrodas vietā, kur tā likviditāte ir augsta.
Nelegāla būvniecība, ēku nojaukšana un restaurācija
Ja īpašuma teritorijā bez saskaņošanas uzslietas piebūves vai, tieši otrādi, ēkas, kas iekļautas zemesgrāmatā, realitātē vairs neeksistē, ja uzcelti šķūnīši vai pagrabs, vispirms nelegālā būvniecība ir jānovērš, jo īpašumam jāatbilst zemesgrāmatai. Pašvaldības pārsvarā ir pretimnākošas, lai šīs situācijas sakārtotu, teic Mūrnieks, tomēr jāņem vērā, ka tas prasa gan finanšu līdzekļus, gan laiku. Tieši tas pats attiecas uz mājokļa restaurēšanu – tai vajadzības gadījumā jābūt saskaņotai.
Īpašuma tehniskais stāvoklis
Uzrunātie banku eksperti visi kā viens norāda, ka visbiežāk atteikums tiek saņemts tieši īpašuma tehniskā stāvokļa dēļ. Ja izraudzītā māja ir ilgstoši neapdzīvota, tai ir nopietnas tehniskās nepilnības kādā no konstrukcijām (piemēram, izsisti logi, caurs jumts, bojātas nesošās konstrukcijas), bankas šādus īpašumus kreditēs nelabprāt. "Īpašumam noteikti ir jābūt ar elektrības pieslēgumu un juridiski sakārtotam iebraucamajam ceļam, lai nav tā, ka kaimiņš to jebkurā brīdī var uzart. Tas ir visa pamats," teic "Luminor" bankas pārstāvis.
"Klienti bieži vēlas iegādāties īpašumu, kas ir ļoti sliktā tehniskā stāvoklī," pastāsta "Swedbank" eksperts. Bieži cilvēku mērķis ir īpašumu nopirkt un laika gaitā to restaurēt un remontēt. "Šādos gadījumos jāņem vērā, ka banka šādus īpašumus ir gatava ņemt ķīlā, izsniedzot aizdevumu, ja no klienta puses ir skaidrs plāns par to, kā un ar kādiem finanšu līdzekļiem īpašums tiks padarīts apdzīvojams." Un te arī ir viens no galvenajiem klupšanas akmeņiem – visbiežāk veco lauku māju potenciālajiem pircējiem šāda plāna nav, norāda visi banku eksperti. "Lielākā problēma ir tā, ka klients līdz galam neapzinās nepieciešamo naudas summu, lai mājokli savestu kārtībā. Bieži vien nepieciešama daudz lielāka summa, nekā sākotnēji plānots, jo, iespējams, sākumā domāts veikt kosmētisko remontu, taču, plēšot nost vecās tapetes, atklājas izpuvušas starpsienas vai citas nopietnas konstrukciju deformācijas. Un iespējams, ka iegādātā māja ar laiku kļūst par apgrūtinājumu," skaidro Sausais.
Ja tomēr īpašums iekritis sirdī, jāņem vērā, ka bankas pirms hipotekārā kredīta piešķiršanas interesēsies, vai jaunajam mājas īpašniekam pietiek finanšu līdzekļu, lai mājokli savestu kārtībā. Savukārt, ja atjaunotā mājokļa nākotnes vērtība to atļauj, bankas ir gatavas iedot lielāku aizdevuma summu, kur daļa no finansēm tiks novirzīta īpašuma remontēšanai. Šādos gadījumos klientam jāgatavo provizoriskā tāme, kas kopīgi ar konkrēto banku tiek izskatīta. Jāņem vērā, ka šādos gadījumos būs noteikts termiņš, cik ilgā laikā remontdarbus būtu vēlams paveikt, un bankai jāsniedz regulāras atskaites. Parasti noteiktajiem darbiem jābūt paveiktiem gada vai pusotra gada laikā. Ja remontā ieguldāmā summa nav ļoti liela, "Citadeles" pārstāvis pauž, ka atskaitei pietiks tikai ar foto fiksācijām un informāciju par to, kas jau ir izdarīts. Savukārt, ja tiek atjaunota nopietna konstrukcija, kurā ieguldīti vairāki desmiti tūkstošu, tiek piesaistīts būvuzraugs, kas rekonstrukcijas laikā vairākkārt klātienē īpašumu apmeklē, lai pārliecinātos, ka viss tiek būvēts korekti un līdzekļi tiek ieguldīti tur, kur paredzēts. "Swedbank" remontdarbu procesa uzraudzību nodrošina pati un papildus piesaistīt kādu ārpakalpojuma sniedzēju nav nepieciešams, norāda bankas pārstāvis.
Eksperti teic, ka arī mājas ekspluatācijas datumam nav lielas nozīmes, jo gadījumos, ja māja ekspluatācijā nodota 2001. gadā, tomēr slikti uzturēta (ilgstoši neapdzīvota, ar cauru jumtu un regulāru mitrumu), tā var būt bīstamāka un nepievilcīgāka nekā mājoklis, kas uzbūvēts pirms simt gadiem, taču periodiski remontēts un atjaunots ar mūsdienu komunikācijām.
Uz jautājumu, vai mājai, kas ir patiešām labā stāvoklī, taču atrodas ļoti mazaktīvā reģionā, finansējumu no bankas būtu iespējams gūt pat 80 līdz 85 procentu apmērā, "Swedbank" pārstāvis atbild apstiprinoši: "Parasti tie ir 80 procenti, ja īpašums ir labā stāvoklī. Taču, ja īpašums ir jauns vai tiek celts no jauna un atrodas netālu no sociāli aktīva centra, var izsniegt pat 85 procentus, ar iespēju papildus piesaistīt "Altum" garantiju, lai samazinātu savu līdzdalību vēl vairāk." Savukārt "Luminor" pārstāvis teic, ka 80 līdz 85 procentu aizdevums no īpašuma summas gan būtu diezgan optimistisks scenārijs īpašumam laukos: "Klientam tomēr vajadzētu rēķināties ar 70 līdz 80 procentu finansējumu. Papildus jāskatās, kāda ir mājokļa cena. Ja tā ir lielāka par vērtību, jārēķinās, ka paša līdzdalībai jābūt lielākai."
"Klienti bieži vēlas iegādāties īpašumu, kas ir ļoti sliktā tehniskā stāvoklī," pastāsta "Swedbank" eksperts. Bieži cilvēku mērķis ir īpašumu nopirkt un laika gaitā to restaurēt un remontēt. "Šādos gadījumos jāņem vērā, ka banka šādus īpašumus ir gatava ņemt ķīlā, izsniedzot aizdevumu, ja no klienta puses ir skaidrs plāns par to, kā un ar kādiem finanšu līdzekļiem īpašums tiks padarīts apdzīvojams." Un te arī ir viens no galvenajiem klupšanas akmeņiem – visbiežāk veco lauku māju potenciālajiem pircējiem šāda plāna nav, norāda visi banku eksperti. "Lielākā problēma ir tā, ka klients līdz galam neapzinās nepieciešamo naudas summu, lai mājokli savestu kārtībā. Bieži vien nepieciešama daudz lielāka summa, nekā sākotnēji plānots, jo, iespējams, sākumā domāts veikt kosmētisko remontu, taču, plēšot nost vecās tapetes, atklājas izpuvušas starpsienas vai citas nopietnas konstrukciju deformācijas. Un iespējams, ka iegādātā māja ar laiku kļūst par apgrūtinājumu," skaidro Sausais.
Ja tomēr īpašums iekritis sirdī, jāņem vērā, ka bankas pirms hipotekārā kredīta piešķiršanas interesēsies, vai jaunajam mājas īpašniekam pietiek finanšu līdzekļu, lai mājokli savestu kārtībā. Savukārt, ja atjaunotā mājokļa nākotnes vērtība to atļauj, bankas ir gatavas iedot lielāku aizdevuma summu, kur daļa no finansēm tiks novirzīta īpašuma remontēšanai. Šādos gadījumos klientam jāgatavo provizoriskā tāme, kas kopīgi ar konkrēto banku tiek izskatīta. Jāņem vērā, ka šādos gadījumos būs noteikts termiņš, cik ilgā laikā remontdarbus būtu vēlams paveikt, un bankai jāsniedz regulāras atskaites. Parasti noteiktajiem darbiem jābūt paveiktiem gada vai pusotra gada laikā. Ja remontā ieguldāmā summa nav ļoti liela, "Citadeles" pārstāvis pauž, ka atskaitei pietiks tikai ar foto fiksācijām un informāciju par to, kas jau ir izdarīts. Savukārt, ja tiek atjaunota nopietna konstrukcija, kurā ieguldīti vairāki desmiti tūkstošu, tiek piesaistīts būvuzraugs, kas rekonstrukcijas laikā vairākkārt klātienē īpašumu apmeklē, lai pārliecinātos, ka viss tiek būvēts korekti un līdzekļi tiek ieguldīti tur, kur paredzēts. "Swedbank" remontdarbu procesa uzraudzību nodrošina pati un papildus piesaistīt kādu ārpakalpojuma sniedzēju nav nepieciešams, norāda bankas pārstāvis.
Eksperti teic, ka arī mājas ekspluatācijas datumam nav lielas nozīmes, jo gadījumos, ja māja ekspluatācijā nodota 2001. gadā, tomēr slikti uzturēta (ilgstoši neapdzīvota, ar cauru jumtu un regulāru mitrumu), tā var būt bīstamāka un nepievilcīgāka nekā mājoklis, kas uzbūvēts pirms simt gadiem, taču periodiski remontēts un atjaunots ar mūsdienu komunikācijām.
Uz jautājumu, vai mājai, kas ir patiešām labā stāvoklī, taču atrodas ļoti mazaktīvā reģionā, finansējumu no bankas būtu iespējams gūt pat 80 līdz 85 procentu apmērā, "Swedbank" pārstāvis atbild apstiprinoši: "Parasti tie ir 80 procenti, ja īpašums ir labā stāvoklī. Taču, ja īpašums ir jauns vai tiek celts no jauna un atrodas netālu no sociāli aktīva centra, var izsniegt pat 85 procentus, ar iespēju papildus piesaistīt "Altum" garantiju, lai samazinātu savu līdzdalību vēl vairāk." Savukārt "Luminor" pārstāvis teic, ka 80 līdz 85 procentu aizdevums no īpašuma summas gan būtu diezgan optimistisks scenārijs īpašumam laukos: "Klientam tomēr vajadzētu rēķināties ar 70 līdz 80 procentu finansējumu. Papildus jāskatās, kāda ir mājokļa cena. Ja tā ir lielāka par vērtību, jārēķinās, ka paša līdzdalībai jābūt lielākai."
Īpašuma tehniskais stāvoklis
Uzrunātie banku eksperti visi kā viens norāda, ka visbiežāk atteikums tiek saņemts tieši īpašuma tehniskā stāvokļa dēļ. Ja izraudzītā māja ir ilgstoši neapdzīvota, tai ir nopietnas tehniskās nepilnības kādā no konstrukcijām (piemēram, izsisti logi, caurs jumts, bojātas nesošās konstrukcijas), bankas šādus īpašumus kreditēs nelabprāt. "Īpašumam noteikti ir jābūt ar elektrības pieslēgumu un juridiski sakārtotam iebraucamajam ceļam, lai nav tā, ka kaimiņš to jebkurā brīdī var uzart. Tas ir visa pamats," teic "Luminor" bankas pārstāvis.
"Klienti bieži vēlas iegādāties īpašumu, kas ir ļoti sliktā tehniskā stāvoklī," pastāsta "Swedbank" eksperts. Bieži cilvēku mērķis ir īpašumu nopirkt un laika gaitā to restaurēt un remontēt. "Šādos gadījumos jāņem vērā, ka banka šādus īpašumus ir gatava ņemt ķīlā, izsniedzot aizdevumu, ja no klienta puses ir skaidrs plāns par to, kā un ar kādiem finanšu līdzekļiem īpašums tiks padarīts apdzīvojams." Un te arī ir viens no galvenajiem klupšanas akmeņiem – visbiežāk veco lauku māju potenciālajiem pircējiem šāda plāna nav, norāda visi banku eksperti. "Lielākā problēma ir tā, ka klients līdz galam neapzinās nepieciešamo naudas summu, lai mājokli savestu kārtībā. Bieži vien nepieciešama daudz lielāka summa, nekā sākotnēji plānots, jo, iespējams, sākumā domāts veikt kosmētisko remontu, taču, plēšot nost vecās tapetes, atklājas izpuvušas starpsienas vai citas nopietnas konstrukciju deformācijas. Un iespējams, ka iegādātā māja ar laiku kļūst par apgrūtinājumu," skaidro Sausais.
Ja tomēr īpašums iekritis sirdī, jāņem vērā, ka bankas pirms hipotekārā kredīta piešķiršanas interesēsies, vai jaunajam mājas īpašniekam pietiek finanšu līdzekļu, lai mājokli savestu kārtībā. Savukārt, ja atjaunotā mājokļa nākotnes vērtība to atļauj, bankas ir gatavas iedot lielāku aizdevuma summu, kur daļa no finansēm tiks novirzīta īpašuma remontēšanai. Šādos gadījumos klientam jāgatavo provizoriskā tāme, kas kopīgi ar konkrēto banku tiek izskatīta. Jāņem vērā, ka šādos gadījumos būs noteikts termiņš, cik ilgā laikā remontdarbus būtu vēlams paveikt, un bankai jāsniedz regulāras atskaites. Parasti noteiktajiem darbiem jābūt paveiktiem gada vai pusotra gada laikā. Ja remontā ieguldāmā summa nav ļoti liela, "Citadeles" pārstāvis pauž, ka atskaitei pietiks tikai ar foto fiksācijām un informāciju par to, kas jau ir izdarīts. Savukārt, ja tiek atjaunota nopietna konstrukcija, kurā ieguldīti vairāki desmiti tūkstošu, tiek piesaistīts būvuzraugs, kas rekonstrukcijas laikā vairākkārt klātienē īpašumu apmeklē, lai pārliecinātos, ka viss tiek būvēts korekti un līdzekļi tiek ieguldīti tur, kur paredzēts. "Swedbank" remontdarbu procesa uzraudzību nodrošina pati un papildus piesaistīt kādu ārpakalpojuma sniedzēju nav nepieciešams, norāda bankas pārstāvis.
Eksperti teic, ka arī mājas ekspluatācijas datumam nav lielas nozīmes, jo gadījumos, ja māja ekspluatācijā nodota 2001. gadā, tomēr slikti uzturēta (ilgstoši neapdzīvota, ar cauru jumtu un regulāru mitrumu), tā var būt bīstamāka un nepievilcīgāka nekā mājoklis, kas uzbūvēts pirms simt gadiem, taču periodiski remontēts un atjaunots ar mūsdienu komunikācijām.
Uz jautājumu, vai mājai, kas ir patiešām labā stāvoklī, taču atrodas ļoti mazaktīvā reģionā, finansējumu no bankas būtu iespējams gūt pat 80 līdz 85 procentu apmērā, "Swedbank" pārstāvis atbild apstiprinoši: "Parasti tie ir 80 procenti, ja īpašums ir labā stāvoklī. Taču, ja īpašums ir jauns vai tiek celts no jauna un atrodas netālu no sociāli aktīva centra, var izsniegt pat 85 procentus, ar iespēju papildus piesaistīt "Altum" garantiju, lai samazinātu savu līdzdalību vēl vairāk." Savukārt "Luminor" pārstāvis teic, ka 80 līdz 85 procentu aizdevums no īpašuma summas gan būtu diezgan optimistisks scenārijs īpašumam laukos: "Klientam tomēr vajadzētu rēķināties ar 70 līdz 80 procentu finansējumu. Papildus jāskatās, kāda ir mājokļa cena. Ja tā ir lielāka par vērtību, jārēķinās, ka paša līdzdalībai jābūt lielākai."
"Klienti bieži vēlas iegādāties īpašumu, kas ir ļoti sliktā tehniskā stāvoklī," pastāsta "Swedbank" eksperts. Bieži cilvēku mērķis ir īpašumu nopirkt un laika gaitā to restaurēt un remontēt. "Šādos gadījumos jāņem vērā, ka banka šādus īpašumus ir gatava ņemt ķīlā, izsniedzot aizdevumu, ja no klienta puses ir skaidrs plāns par to, kā un ar kādiem finanšu līdzekļiem īpašums tiks padarīts apdzīvojams." Un te arī ir viens no galvenajiem klupšanas akmeņiem – visbiežāk veco lauku māju potenciālajiem pircējiem šāda plāna nav, norāda visi banku eksperti. "Lielākā problēma ir tā, ka klients līdz galam neapzinās nepieciešamo naudas summu, lai mājokli savestu kārtībā. Bieži vien nepieciešama daudz lielāka summa, nekā sākotnēji plānots, jo, iespējams, sākumā domāts veikt kosmētisko remontu, taču, plēšot nost vecās tapetes, atklājas izpuvušas starpsienas vai citas nopietnas konstrukciju deformācijas. Un iespējams, ka iegādātā māja ar laiku kļūst par apgrūtinājumu," skaidro Sausais.
Ja tomēr īpašums iekritis sirdī, jāņem vērā, ka bankas pirms hipotekārā kredīta piešķiršanas interesēsies, vai jaunajam mājas īpašniekam pietiek finanšu līdzekļu, lai mājokli savestu kārtībā. Savukārt, ja atjaunotā mājokļa nākotnes vērtība to atļauj, bankas ir gatavas iedot lielāku aizdevuma summu, kur daļa no finansēm tiks novirzīta īpašuma remontēšanai. Šādos gadījumos klientam jāgatavo provizoriskā tāme, kas kopīgi ar konkrēto banku tiek izskatīta. Jāņem vērā, ka šādos gadījumos būs noteikts termiņš, cik ilgā laikā remontdarbus būtu vēlams paveikt, un bankai jāsniedz regulāras atskaites. Parasti noteiktajiem darbiem jābūt paveiktiem gada vai pusotra gada laikā. Ja remontā ieguldāmā summa nav ļoti liela, "Citadeles" pārstāvis pauž, ka atskaitei pietiks tikai ar foto fiksācijām un informāciju par to, kas jau ir izdarīts. Savukārt, ja tiek atjaunota nopietna konstrukcija, kurā ieguldīti vairāki desmiti tūkstošu, tiek piesaistīts būvuzraugs, kas rekonstrukcijas laikā vairākkārt klātienē īpašumu apmeklē, lai pārliecinātos, ka viss tiek būvēts korekti un līdzekļi tiek ieguldīti tur, kur paredzēts. "Swedbank" remontdarbu procesa uzraudzību nodrošina pati un papildus piesaistīt kādu ārpakalpojuma sniedzēju nav nepieciešams, norāda bankas pārstāvis.
Eksperti teic, ka arī mājas ekspluatācijas datumam nav lielas nozīmes, jo gadījumos, ja māja ekspluatācijā nodota 2001. gadā, tomēr slikti uzturēta (ilgstoši neapdzīvota, ar cauru jumtu un regulāru mitrumu), tā var būt bīstamāka un nepievilcīgāka nekā mājoklis, kas uzbūvēts pirms simt gadiem, taču periodiski remontēts un atjaunots ar mūsdienu komunikācijām.
Uz jautājumu, vai mājai, kas ir patiešām labā stāvoklī, taču atrodas ļoti mazaktīvā reģionā, finansējumu no bankas būtu iespējams gūt pat 80 līdz 85 procentu apmērā, "Swedbank" pārstāvis atbild apstiprinoši: "Parasti tie ir 80 procenti, ja īpašums ir labā stāvoklī. Taču, ja īpašums ir jauns vai tiek celts no jauna un atrodas netālu no sociāli aktīva centra, var izsniegt pat 85 procentus, ar iespēju papildus piesaistīt "Altum" garantiju, lai samazinātu savu līdzdalību vēl vairāk." Savukārt "Luminor" pārstāvis teic, ka 80 līdz 85 procentu aizdevums no īpašuma summas gan būtu diezgan optimistisks scenārijs īpašumam laukos: "Klientam tomēr vajadzētu rēķināties ar 70 līdz 80 procentu finansējumu. Papildus jāskatās, kāda ir mājokļa cena. Ja tā ir lielāka par vērtību, jārēķinās, ka paša līdzdalībai jābūt lielākai."
Īpašumu cenas pārsniedz tirgus vērtību
Visi eksperti norāda, ka pašlaik ir "pārdevēju tirgus", kas nozīmē, ka noteikumus pašlaik diktē īpašuma pārdevējs. Līdz ar to, ja pieprasījums ir ļoti liels, darījumi notiek virs vērtējuma summas. "Šobrīd nekustamo īpašumu tirgus ir ļoti aktīvs, un jebkurš īpašnieks vēlas saņemt maksimālo labumu par savu īpašumu. Sākumā cenas tiek noteiktas lielākas. Ar tādu kā papildu rezervi – ja nu gadījumā nebūs interesentu, cenu var pazemināt.
Bieži vien saskaramies ar situācijām, kad, veicot vērtējumu un raugoties uz reālajiem darījumiem konkrētajā apkaimē, tirgus cenas ir atšķirīgas.
– Kaspars Sausais, "Luminor"
Ir divas iespējas: klients ar pārdevēju spēj vienoties par vērtējumam tuvāku cenu vai pircējam jāspēj segt starpību, jo bankas finansējumu sniegs no vērtējuma summas," stāsta "Luminor" bankas pārstāvis.
"Līdz ar lielo pieprasījumu šobrīd šī situācija ir novērojama visā tirgū," stāsta "Baltic States" valdes locekle. "Ja banka finansē īpašumu, ir nepieciešams licencēts vērtējums, un licencētam vērtētājam ir jābalstās uz salīdzinošajiem datiem: jāskatās iepriekš pārdoti līdzīgi īpašumi līdzīgā atrašanās vietā un stāvoklī. Pēc tā arī nosaka tirgus vērtību. Lauku reģionos, sevišķi mazos pagastos, ir ļoti maz māju pārdošanā un nav pārdošanas datu, līdz ar to nav, ar ko salīdzināt." Tomēr LVKV pārstāvis Menģelis novērojis, ka šobrīd tiek piedāvāti arī nekvalitatīvi īpašumi par milzīgām cenām tieši tādēļ, ka cilvēki redz pieprasījumu un ir pārliecināti, ka īpašums tiks pārdots tik un tā.
"Līdz ar lielo pieprasījumu šobrīd šī situācija ir novērojama visā tirgū," stāsta "Baltic States" valdes locekle. "Ja banka finansē īpašumu, ir nepieciešams licencēts vērtējums, un licencētam vērtētājam ir jābalstās uz salīdzinošajiem datiem: jāskatās iepriekš pārdoti līdzīgi īpašumi līdzīgā atrašanās vietā un stāvoklī. Pēc tā arī nosaka tirgus vērtību. Lauku reģionos, sevišķi mazos pagastos, ir ļoti maz māju pārdošanā un nav pārdošanas datu, līdz ar to nav, ar ko salīdzināt." Tomēr LVKV pārstāvis Menģelis novērojis, ka šobrīd tiek piedāvāti arī nekvalitatīvi īpašumi par milzīgām cenām tieši tādēļ, ka cilvēki redz pieprasījumu un ir pārliecināti, ka īpašums tiks pārdots tik un tā.
Citas iespējas
Domājot par savu mitekli laukos, der zināt, ka hipotekārais kredīts pavisam noteikti nav vienīgais risinājums, kā iegūt īpašumu, ja pašiem finansējuma mājas iegādei pašlaik nav. Viens no citiem risinājumiem ir patēriņa kredīts mājokļa iegādei vai mazais mājokļa kredīts, kas nozīmē, ka darījumam nebūs nepieciešams nodrošinājums, kā arī īpašuma vērtējums. "Ja nepieciešamais finansējums ir līdz 20 tūkstošiem eiro, un māja ir sliktā stāvoklī, ilgi bijusi neapdzīvota ar visām no tā izrietošajām sekām, tad klientam vienmēr ir iespēja izmantot patēriņa kredītu mājokļa iegādei. Banka nejautās par to, ko un kā plānojat darīt," stāsta Sausais. Patēriņa vai mazā mājokļa kredīta gadījumā aizdevumu izsniedz līdz 20 tūkstošiem eiro, un šie ir gadījumi, kad klients var iegādāties māju, bet par tās remontēšanu domāt laika gaitā, teic "Swedbank" pārstāvis. Šādu kredītu bieži izvēlas cilvēki, kuru interesi piesaistījuši lētāki īpašumi, jo šāds kredīts ir ievērojami vieglāk sasniedzams, skaidro "Citadeles" eksperts.
Cits risinājums ir cita īpašuma ieķīlāšana. Piemēram, ja cilvēkiem jau pieder dzīvoklis Rīgā, taču viņi vēlas iegādāties māju laukos, iespējams ieķīlāt šo dzīvokli, un banka nevērtēs izraudzīto māju, bet gan to, kāda vērtība un nākotnes perspektīvas ir esošajam dzīvoklim, teic "Luminor" pārstāvis. Šādā gadījumā savu līdzdalību var samazināt līdz minimumam vai arī pirmā iemaksa nav nepieciešama vispār. "Swedbank" eksperts norāda, ka visbiežāk tomēr klienti izvēlas ieķīlāt īpašumu, kas tiek pirkts, nevis to, kas jau viņiem pieder.
Cits risinājums ir cita īpašuma ieķīlāšana. Piemēram, ja cilvēkiem jau pieder dzīvoklis Rīgā, taču viņi vēlas iegādāties māju laukos, iespējams ieķīlāt šo dzīvokli, un banka nevērtēs izraudzīto māju, bet gan to, kāda vērtība un nākotnes perspektīvas ir esošajam dzīvoklim, teic "Luminor" pārstāvis. Šādā gadījumā savu līdzdalību var samazināt līdz minimumam vai arī pirmā iemaksa nav nepieciešama vispār. "Swedbank" eksperts norāda, ka visbiežāk tomēr klienti izvēlas ieķīlāt īpašumu, kas tiek pirkts, nevis to, kas jau viņiem pieder.
Mājas celtniecība – neiespējamā misija?
Hipotekāro kredītu iespējams saņemt ne tikai mājas iegādei, bet arī mājas būvniecībai, un savā pieredzē par mājas būvniecību netālu no Mazsalacas (150 kilometru attālumā no Rīgas) dalās Lāsma un Dzintars.
Ceļš uz pašu celto māju aizsākās 2020. gada pavasarī, kad ģimene iegādājās zemi. "Devāmies uz četrām banku filiālēm Valmierā: "SEB", "Luminor", "Swedbank" un "Citadele". Sākotnēji bija ļoti pozitīva sajūta, jo neviens bankas pārstāvis mums neatteica," stāsta Lāsma. Banku pārstāvji paskaidrojuši pirmos veicamos soļus – jāsakārto zemes lietas, jāizstrādā būvprojekts, jāsaņem būvatļauja un jāsastāda būvniecības tāme. Kad šis "mājasdarbs" ir izpildīts, bankā jāvēršas atkārtoti. Turklāt Lāsma atgādina – jāgatavojas, ka arī šis process prasīs gan laiku, gan zināmus līdzekļus. "Vērsāmies pie uzticama būvnieka, kas sagatavoja sākotnējo tāmi. Sākām gatavot būvprojektu un saskaņot nepieciešamos dokumentus būvniecības uzsākšanai. Tas, protams, atkal prasa laiku un līdzekļus. Saskārāmies arī ar pilnīgi negaidītiem izaicinājumiem, piemēram, ar iepriekšējā īpašnieka nelegāli izraktā dīķa legalizēšanas procesu. Pēc nepieciešamās dokumentācijas sakārtošanas ģimene bankās vērsās otrreiz. Protams, bankām bija jānorāda arī ģimenes ienākumi un pašlaik uzkrātie līdzekļi. Par turpmāko sadarbību ģimenei neizdevās vienoties ar "SEB" banku, kaut gan pirmās sarunas laikā šķitis, ka tieši ar šo banku visdrīzāk vienoties izdosies. Sadarboties atteikusi arī "Luminor" banka. Visreālākās sadarbības iespējas izveidojās ar "Swedbank" un "Citadele" bankām, kuras lūgušas pielabot tāmi, jo bankas vēlējās, lai tāmē iekļauj arī iekšdarbu izmaksas: "Bijām domājuši, ka uzcelsim māju un iekšdarbus veiksim palēnām pēc tam. Tomēr loģiski – tas taču ir bankas īpašums un, protams, ka tās interesēs ir pabeigta māja, lai to vajadzības gadījumā varētu veiksmīgi pārdot." Galu galā par aizdevumu izdevies vienoties ar "Swedbank", taču 2021. gada rudenī līdz ar straujo būvniecības cenu kāpumu (konkrētā projekta ietvaros būvniecības cenas jau bija sadārdzinājušās par 25 tūkstošiem) ģimene sapratusi, ka pašlaik tomēr sapnis par māju jāatceļ. Līgums ar banku jau bija parakstīts, bet to bija iespējams lauzt bez jebkādām sankcijām līgumā norādītajā termiņā.
Mājas būvniecībai bija nepieciešami 153 tūkstoši eiro. Mājas nākotnes vērtība – 58 tūkstoši. Bankas aizdevums 80 procentu apmērā (ar "Altum" atbalstu ģimenēm ar bērniem) no īpašuma nākotnes vērtības bija 46 tūkstoši eiro, savukārt ģimenei piederošā dzīvokļa ieķīlāšana deva vēl papildu 30 tūkstošus eiro. Pašiem no saviem iekrājumiem mājas celtniecībā ģimenei vajadzēja ieguldīt 67 tūkstošus eiro.
Mājas būvniecībai bija nepieciešami 153 tūkstoši eiro. Mājas nākotnes vērtība – 58 tūkstoši. Bankas aizdevums 80 procentu apmērā (ar "Altum" atbalstu ģimenēm ar bērniem) no īpašuma nākotnes vērtības bija 46 tūkstoši eiro, savukārt ģimenei piederošā dzīvokļa ieķīlāšana deva vēl papildu 30 tūkstošus eiro. Pašiem no saviem iekrājumiem mājas celtniecībā ģimenei vajadzēja ieguldīt 67 tūkstošus eiro.
STĀSTA LĀSMA UN DZINTARS
Jo dziļāk laukos, jo lielāka paša iesaiste
Mājas būvniecība lauku reģionos ir daudz izaicinošāks pārbaudījums nekā īpašuma iegāde, pauž Sausais. It īpaši, ja to vēlas uzcelt no nulles stadijas. Un iemesls tam ir pavisam vienkāršs. "Mājas uzcelšana Rīgā vai citviet Latvijā maksās vienādi, taču nākotnes tirgus vērtība krietni atšķirsies." To apstiprina arī LVKV pārstāvis Kārlis Menģelis: "Teorētiski finanses ir iespējamas, tomēr ne vienmēr tās ir pietiekamas, lai par kredītiestādes naudu pilnībā uzbūvētu īpašumu.
Jo vairāk ejam uz laukiem, jo vairāk cilvēkiem jābūt gataviem būvniecībā piedalīties ar saviem līdzekļiem."
– Kārlis Menģelis, "LVKV" pārstāvis
"Var būt situācija, ka banka darījumā var piedalīties ar savu līdzdalību, bet pārējais klientam jānosedz pašam. Tas izriet no nākotnes potenciālās tirgus vērtības, un tāda ir situācija – tirgus vērtība būs zemāka nekā investīcijas mājoklī. Visļaunākais scenārijs būtu tāds, ka klients būvē māju lauku reģionā ar zemu otrreizējā tirgus interesi un klientam nepietiek savu līdzekļu, lai īpašuma būvniecību pabeigtu. Tad mazaktīvajā reģionā ir mājoklis jaunbūves statusā vai, iespējams, mājoklis pusceltā stāvoklī, un tad neviens nebūtu gatavs objektu nopirkt par naudu, kas tajā jau ir ieguldīta," situāciju ar māju būvniecību reģionos komentē Kaspars Sausais. Kredītiestādēm būs nepieciešams iesniegt būvniecības izmaksu tāmi, lai pats būvniecības pasūtītājs saprastu, ar kādām izmaksām viņam būs jārēķinās, paskaidro "Swedbank" pārstāvis.
Runājot par to, vai banku kreditēšanas politika Rīgā un pilsētās citviet Latvijā atšķiras, "Luminor" pārstāvis teic, ka "mūsu bankas politika un nosacījumi nemainās atkarībā no klientu apkalpošanas centra atrašanās vietas, kurā klients pieteicies kredītam, turklāt šobrīd lielākā daļa pieteikumu tiek saņemta elektroniski mājaslapā un apkalpota attālināti – attiecīgi tie var būt no jebkuras vietas Latvijā un pasaulē". Arī "Swedbank" pārstāvis Jānis Krops norāda, ka pieteikumus izskata centralizēti un var gadīties, ka Rīgā iesniegtu pieteikumu izskata konsultanti, kas fiziski atrodas Valmieras konsultāciju centrā, un otrādi. Finansēšanas nosacījumi "Swedbank" ietvaros visur ir vienādi.
Arī "Citadele" pārstāvis Jānis Mūrnieks norāda, ka lielākoties pietiekumi tiek saņemti elektroniski un to izskatīšana notiek centralizēti un finansēšanas nosacījumi "Citadele" ietvaros tiek piemēroti vienādi.
Runājot par to, vai banku kreditēšanas politika Rīgā un pilsētās citviet Latvijā atšķiras, "Luminor" pārstāvis teic, ka "mūsu bankas politika un nosacījumi nemainās atkarībā no klientu apkalpošanas centra atrašanās vietas, kurā klients pieteicies kredītam, turklāt šobrīd lielākā daļa pieteikumu tiek saņemta elektroniski mājaslapā un apkalpota attālināti – attiecīgi tie var būt no jebkuras vietas Latvijā un pasaulē". Arī "Swedbank" pārstāvis Jānis Krops norāda, ka pieteikumus izskata centralizēti un var gadīties, ka Rīgā iesniegtu pieteikumu izskata konsultanti, kas fiziski atrodas Valmieras konsultāciju centrā, un otrādi. Finansēšanas nosacījumi "Swedbank" ietvaros visur ir vienādi.
Arī "Citadele" pārstāvis Jānis Mūrnieks norāda, ka lielākoties pietiekumi tiek saņemti elektroniski un to izskatīšana notiek centralizēti un finansēšanas nosacījumi "Citadele" ietvaros tiek piemēroti vienādi.