Likuma sprukās: no iemītniekiem vēlas piedzīt 10 gadus neprasītu zemes nomas maksu  (213)

Pie portāla "Delfi" vērsās Jaunciema gatves 71 iedzīvotāji, stāstot, ka kādu dienu pastkastē saņēmuši vēstules, kurās prasīts samaksāt par desmit gadus izmantoto saimnieka zemi, uz kuras atrodas dzīvojamā māja. Biedrības "Jaunciema gatve 71" pārstāve Larisa Aļeksejeva stāsta, ka zemes īpašnieks – SIA "Peltes īpašumi" – gadiem ilgi neesot prasījis maksu par zemes izmantošanu, un nedz rakstiski, nedz mutiski iepriekš nav vienojies ar iedzīvotajiem par summu, kas būtu jāmaksā par zemes izmantošanu. Nama iemītnieku pārstāve stāsta, ka iepriekš runāts vien par to, ka zeme jāuztur kārtībā, ko iedzīvotāji arī darījuši.

Iedzīvotāji ir sašutuši, sakot, ka uz līdzenas vietas kļuvuši par parādniekiem un parāda summas svārstoties no 800 līdz pat 1800 latiem, kas mājas iemītniekiem esot astronomiskas. Aļeksejeva stāsta, ka mājā dzīvojot lielākoties pensionāri, kuri nevar nomaksāt summas, kuras no viņiem tagad vēlas piedzīt. Jaunciema gatves 71 iedzīvotāji arī pauž neizpratni – vai ar atpakaļejošu datumu to maz var izdarīt.

SIA "Peltes īpašumi" maksātnespējas administrators Māris Sprūds sarunā ar portālu "Delfi" skaidroja – var gan. Atsaucoties uz Civillikumu, Sprūds skaidroja - saistību tiesības rodas vai nu no tiesiska darījuma, vai no neatļautas darbības, vai pēc likuma. Šajā gadījumā pienākums samaksāt nomas maksu izriet no likuma, neatkarīgi no tā, vai iepriekš ir noslēgts nomas līgums.

SIA "Peltes īpašumi" zemi Jaunciema gatvē iegādājās 2004.gada 14.janvārī. Atbilstoši Rīgas pilsētas zemesgrāmatu nodaļas Rīgas pilsētas zemesgrāmatas un Valsts zemes dienesta Lielrīgas reģionālās nodaļas datiem uz minētā zemes gabala atrodas vairākas dzīvojamās ēkas, arī ēka Jaunciema gatvē 71, kuras kopējā platība ir 6882 kvadrātmetri. Likums nosaka, ka starp zemes īpašnieku un dzīvokļu īpašniekiem pastāv zemes lietošanas attiecības neatkarīgi no zemes īpašnieka un dzīvokļa īpašnieka gribas, proti, tās ir piespiedu nomas attiecības. Lai gan starp pusēm nav labprātīgi noslēgts nomas līgums, kurā būtu noteikta zemes nomas maksa, zemes īpašniekam, ņemot vērā to, ka starp pusēm pastāv zemes nomas piespiedu attiecības, ir tiesības prasīt un dzīvokļa īpašniekam ir pienākums maksāt zemes nomas maksu.

No likuma izriet - iemītniekiem, zinot, ka viņu māja atrodas uz privātas zemes, ir pienākums maksāt nomas maksu. Neskaidrs gan ir tas, kas bija jādara ēkas iemītniekiem šo desmit gadu laikā - vai viņiem pašiem bija jāmeklē rokā zemes īpašnieks, jārēķina maksājamā summa un jāskaidro konts, uz kuru tā katru mēnesi pārskaitāma. Sprūds saka - tagad vēstulēs, kuras izsūtītas cilvēkiem, ir norādīta gan summa, gan konts. Viņš skaidro, ka apmaksājamo summu var aprēķināt vienkārši - kadastra vērtību reizinot ar 5%.

Sprūdz nezināja, kāpēc zemes īpašnieks desmit gadu laikā nav centies iekasēt naudu par nomu, pieļaujot, ka saimnieks nemācējis īpašumus pārvaldīt, taču tagad, kad uzņēmumam ir maksātnespēja, viņam kā administratoram, ir pienākums parādu iekasēt. "Tas ir administratora pienākums, kas uzlikts ar likumu, un administratoram nav izvēles tiesības prasīt vai neprasīt parāda samaksu," likumu skaidro Sprūds.

Komentāros par situāciju Sprūds asus vārdus velta arī ēkas iemītniekiem, sakot – "vide tur ir kriminogēna". "Šajā gadījumā daļa no to daudzdzīvokļu māju, kas atrodas uz minētā zemes gabala, iedzīvotājiem ignorē sabiedrībā pieņemtās normas. Bez parāda par zemes nomu Rīgā Ķīšezera krastā, daļa iedzīvotāju nav veikuši samaksu par komunālajiem pakalpojumiem, kā rezultātā tie ir atslēgti, un kanalizācija bez attīrīšanas tiek iepludināta Ķīšezerā, daži ir veikuši nelikumīgu būvniecību uz zemes gabala, teritorija netiek kopta un uzturēta pienācīgā kārtībā, kā rezultātā veidojas nelabvēlīga un kriminogēna vide, kur nesenā pagātnē ir notikušas divas slepkavības," skaidrojumā norāda Sprūds, sakot – vienīgi 71.nams "ir kaut cik pieklājīgs".

Maksātnespējas administrators arī piebilst, ka jautājums tiek skatīts tiesā un tajā likuma noteiktajā kārtībā tiks pieņemts nolēmums.

Citās domās ir Latvijas Nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociācijas pārstāvis Vitolds Peipiņš, kurš uzskata, ka ar atpakaļejošu datumu naudu piedzīt nevar, ir jābūt pierādījumiem, ka īpašnieks ir iepriekš vēlējies iekasēt maksu par zemes izmantošanu. Peipiņš skaidro, ka zemes īpašniekam jāpierāda, ka ir bijusi vēlme slēgt nomas līgumu – rakstisku vai mutisku. Tiesu prakse liecina, ka šādi gājieni nav izdevušies, norāda Peipiņš, kurš pārliecināts, ka mājas iemītniekiem nebūs prasītās summas jāmaksā.

Nedaudz piezemētāki komentāros ir Tieslietu ministrijas speciālisti, kuri portālam "Delfi" noradīja, ka Civiltiesību vispārējais princips attiecībā uz prasības noilgumu ir 10 gadi no brīža, kad zeme nonāk īpašumā un īpašnieks var prasīt piespiedu nomas maksu. Līdz ar to, teorētiski minētā prasība varētu tikt celta, tomēr TM atzīmē - maksātnespējas administratora iespējas šādu prasību celt ir ierobežotas.

"Ņemot vērā, ka konkrētajā gadījumā, šķiet, ir noslēgta vienošanās par nomas maksas neesamību, šāds līgums saista puses un to saistību pārņēmējus, piemēram, maksātnespējas administratoru. Jāuzsver, ka ne zemes reformu regulējošie normatīvie akti, ne dzīvojamo māju pārvaldīšanu regulējošie normatīvie akti obligāti neprasa rakstveida formas līguma slēgšanai par zemes piespiedu nomu. Tas nozīmē, ka arī mutiski panākta vienošanās pusēm ir saistoša," komentē TM.

Ministrijā gan atzīst, ka administratoram tiesas ceļā jāpierāda, ka konkrētā vienošanās vai tās neesamība ir radījuši zaudējumus, un tad var prasīt darījuma atzīšanu par spēkā neesošu. Tas nozīmē, ka konkrētajā gadījumā administratoram būtu jāvēršas tiesā, izvērtējot, vai konkrētā vienošanās ir nodarījusi zaudējumus vai nē.

Gadījumā, ja maksātnespējas administrators šādu prasību celtu un pierādītu, ka ir no darīti zaudējumi, pārējais būtu tiesas rokās – noteikt, no kura brīža administrators varētu prasīt zemes piespiedu nomas maksu. TM ieskatā, to varētu darīt no brīža, kad radušās grūtības nokārtot savas saistības.

Par SIA "Peltes īpašumi" maksātnespējas administratoru Sprūds iecelts pērn 31.maijā. maksātnespējīgajai SIA ir viens dalībnieks – AS "Sušu pussala". "Lursoft" datubāze liecina, ka pēdējā finanšu gadā uzņēmuma apgrozījums bijis nulle, savukārt zaudējumi – 4 502 385 latu.