Neskatoties uz sarežģīto 2022. gada pirmo pusi, kurā investīciju vidi grūtāk prognozējamu padarīja ne tikai Covid-19 ierobežojumi, bet arī karš un augstās energoresursu cenas, komercīpašumu investīciju tirgus Latvijā ir saglabājies aktīvs. Baltijas un starptautiskie investori turpināja ieguldīt Latvijā. Gada pirmajos piecos mēnešos kopējais investīciju apjoms komercīpašumos Latvijā pārsniedzis 125 miljonus eiro. Prognozējams, ka augstās inflācijas ietekmē investīcijas komercīpašumos būs vēl vairāk pieprasītas un gada otrajā pusē kopējais investīciju apjoms būs būtiski lielāks. Aizvadītais 2021. gads ir bijis rekorda gads investīciju apjomā komercīpašumos Latvijā, kopējām investīciju apjomam pārsniedzot 650 miljonus eiro. 2022. gadā kopējas investīciju apjoms prognozējams aptuveni 250–350 miljonu eiro apmērā, kas būtu atgriešanās pie 2019. un 2020. gada līmeņa. 2021. gadā Latvijā tika veikti daži ļoti apjomīgi darījumi, kuri veidoja vairāk nekā pusi no kopējā investīciju apjoma (tirdzniecības centra “Alfa” un biroju kompleksa “Jaunā Teika” pārdošana).

Augstās inflācijas un būvizmaksu dēļ daļa īpašnieku atsaukuši īpašumus no pārdošanas, neredzot alternatīvas kapitāla izvietošanai. Uzņēmumi, kuri bija plānojuši būvēt ēkas savām vajadzībām, augsto un neprognozējamo būvizmaksu dēļ aizvien biežāk izdara izvēli par labu jau esošu ēku iegādei, kuras pēc tam pielāgot savām vajadzībām.

Lielākā investoru interese ir vērojama par modernām un energoefektīvām augstas kvalitātes ēkām, un pieprasījums pēc šādiem investīciju objektiem būtiski pārsniedz piedāvājumu. Paredzams, ka arī turpmākajos gados Latvijas komercīpašumu tirgus nespēs apmierināt investoru pieprasījumu pēc šādiem objektiem, jo pēdējos gados uzbūvēts salīdzinoši maz pārdošanai paredzētu ēku. Šādiem īpašumiem pieejami arī labāki finansējuma nosacījumi.

Tūristu skaita krituma dēļ investori ļoti piesardzīgi raugās uz viesnīcu segmentu, un vairāki viesnīcu attīstības projekti ir uz nenoteiktu laiku apturēti vai pārkvalificēti citiem lietošanas mērķiem, piemēram, biroju vai dzīvokļu attīstībai. Kā ierasts, investoru galvenā prioritāte bija tirdzniecības platību, biroju un noliktavas ēku iegāde. Kopš jaunā īres likuma pieņemšanas pieprasīti ir arī īres nami. Igaunijas pensiju fondi LHV šogad iegādājušies piecus īres namus Rīgas centrā.

Lielākais ieguldījumu apjoms šogad veikts tirdzniecības centru iegādes darījumos. Kā nozīmīgākos darījumus vērts minēt tirdzniecības centra “Damme” pārdošanas darījumu Imantā un “Rimi” lielveikala pārdošanu Stirnu ielā, Purvciemā.

Aizvien augstu aktivitāti uzrāda dažādu attīstības objektu tirgus, īpašumu attīstītājiem iegādājoties zemesgabalus un rekonstruējamas ēkas. Kā vērienīgākos darījumus vērts minēt tirdzniecības centra “K-3” pārdošanas darījumu Imantā, “Rīgas piensaimnieka” teritorijas pārdošanu Valmieras ielā, 5 ha zemesgabala pārdošanas darījumu Skaistkalnes ielā un 13 000 m² ēkas pārdošanas darījumu Bērzaunes ielā, VEF kvartālā. Tāpat saglabājas augsts pieprasījums pēc rekonstruējamiem namīpašumiem pilsētas centrā ar mērķi pārvērst tos par īres namiem vai pārdot dzīvokļus atsevišķi.

Ienesīguma likmes labākajiem/visvairāk pieprasītajiem īpašumiem šogad ir kopumā stabilas un īpaši neatšķiras no līdz šim pieredzētajām ilgtermiņā:

Covid-19 pandēmijai kļūstot par pastāvīgu daļu no ikdienas un reizē zaudējot savu aktualitāti, liela daļa uzņēmumu ir pārvērtējusi savas vajadzības un uzsākusi jauna biroja izpētes procesu. Lielākā interese ir par jaunām biroju ēkām, kas piedāvā modernākos risinājumus jaunajiem darba un dzīves apstākļiem. Jāatzīst, teju visi būs pamanījuši, ka pēdējā laikā Rīgā redzam ļoti daudz jaunu un mūsdienīgu biroju ēku celtniecības stadijā. Šobrīd papildu uzmanība tiek pievērsta energoefektivitātei un iespējami zemākām biroju uzturēšanas izmaksām.

Interese par platībām jaunajās biroju ēkās ir liela. VERDE pirmā ēka piesaistīja lielu potenciālo nomnieku interesi, kas pierāda, ka vēlme pēc kvalitatīviem, moderniem biroju risinājumiem Rīgā ir pietiekami liela. Sagaidāms, ka 2023. gadā pabeigtajos projektos konkurence par nomniekiem būs sīvāka un platību absorbcija – lēnāka.

Lai arī pandēmijas pirmajā gadā tika izteiktas bažas par biroju telpu nākotni, šobrīd optimismu ir viesuši kopš gada sākuma noslēgtie nomas darījumi: VERDE ziņoja par tādu nomnieku piesaisti kā KPMG, “Decta”, “Swisscom”, “Workland”, “Eleving”.

Brīvo telpu īpatsvars A klasē šobrīd ir stabils, aptuveni 27% līmenī, taču B klasē tas ir pat pieaudzis līdz 13%. Šo pieaugumu var skaidrot ar to, ka kopš pandēmijas sākuma ir pagājis ilgāks laiks, tādēļ daļai parādījās iespēja izbeigt līgumus bez vai ar mazākām sankcijām. Sagaidāms, ka līdz ar zemāk minēto jauno projektu nodošanu ekspluatācijā brīvo telpu īpatsvars B klasē turpinās pieaugt.

Nomas maksas A un B klasē kopumā bija stabilas un ar tendenci lēni pieaugt, ko ietekmēja gan būvniecības cenu kāpums, gan energoresursu izmaksu pieaugums. Pieauga arī ēku ekspluatācijas izmaksas un apsaimniekošanas maksas, komunālo pakalpojumu rēķini.

Iespēja strādāt no mājām ir uz palikšanu kā daļa no moderna biroja darbības standarta. Daudzas kompānijas ievieš modeli, kurā noteiktu skaitu dienu darbiniekam ir atļauts strādāt no mājām, bet atlikušais dienu skaits jāpavada birojā.

Mainīgās biznesa vides dēļ nomnieki vēlas elastīgākus nomas līgumu nosacījumus, tostarp īsākus nomas termiņus, kā arī vienkāršākus līgumu izbeigšanas nosacījumus.
Visvairāk pieprasītās vietas birojam vēl joprojām ir Skanstes apvidus, Rīgas centrs, Ķīpsala un tuvā Pārdaugava, VEF/Teikas rajons.

Notikušo noliktavu nomas darījumu dēļ 2022. gada vasarā brīvo telpu īpatsvars modernajos A un B klases loģistikas parkos varētu nokristies līdz 2%, kas statistiski, iespējams, ir vēsturiski zemākais rādītājs. Jāatzīst, šajā kategorijā arī pirms tam nebija raksturīgs ļoti augsts brīvo telpu īpatsvars. Tirgū noslēgto darījumu apjoms pēdējā ceturkšņa laikā ir vērtējams kā mēreni augsts.

Liela neskaidrība Latvijas loģistikas nozarei (un līdz ar to noliktavu iznomāšanas centriem) ir par Krievijas robežas darbību, dažādu savstarpējo tirdzniecības ierobežojumu vai sankciju ietekmi uz kravu plūsmu. Līdz ar to jaunu darījumu un pieprasījuma aktivitāte tuvākajos mēnešos, ņemot vērā notikumus pasaulē, ir grūti prognozējama.

Pēdējais pusgads bijis atgūšanās laiks no pārmaiņām, kuras tieši skāra tirdzniecības telpu segmentu saistībā ar Covid-19 izplatības ierobežojumiem. Neskatoties uz to, pieprasījums vērtējams kā stabils. Strauji attīstās lielie tīkli. Attīstību īpaši var novērot tādos segmentos kā pārtikas un alkohola tirdzniecība, preces mājām un dārzam, preces dzīvniekiem un sīklietu veikali.

Neskatoties uz kopējo brīvo platību īpatsvaru, visvairāk pieprasītajās vietās (centra aktīvā daļa, Klusais centrs) telpu piedāvājuma joprojām trūkst. Brīvo telpu īpatsvars pagājušajā gadā ir samazinājies.

Kā ierasts, noteicošais tirdzniecības telpu pieprasījuma kritērijs un nomas maksas indikācija ir atrašanās vieta.

Šogad, līdzīgi kā 2020. gadā, kad saskārāmies ar Covid-19, piedzīvojām mirkli, kad izjutām spēcīgas bailes, uzzinot briesmīgos jaunumus par uzsākto karu Ukrainā. Bailes savukārt liek uz brīdi apturēt plānus iegādāties vai īrēt ekskluzīvāku vai komfortablāku īpašumu, uzlabot dzīves apstākļus, izvēlēties plašāku mājokli. Līdz ar to, protams, pirmajās kara nedēļās vairāki darījumi tika atlikti. Taču pēc izbaiļu brīža pieprasījums, kurš pārsniedz kvalitatīvu piedāvājumu, zibenīgi atgriezās. Jumts virs galvas ir nepieciešams, un pirktspēja joprojām ir labā līmenī.

Termiņuzturēšanās atļaujas (TUA) kopš kara sākuma Ukrainā Krievijas un Baltkrievijas pilsoņiem vairs neizsniedz.

Vai tas īpaši ietekmē “premium” klases īpašumu tirgu virs 250 000 eiro, kas bija pārvaramais cenas slieksnis, lai kvalificētos TUA? Īsti ne. Jau pirms šī lēmuma izsniegto TUA skaits bija zems, salīdzinot ar laiku pirms 2014. gada, kad šo procesu padarīja krietni sarežģītāku. Piemēram, pagājušajā gadā PMLP ir saņēmusi un izskatījusi vien 143 jaunus TUA pieteikumus. Tas ir patiešām maz, ja salīdzina ar statistiku par 2014. gadu, kad gada griezumā tika saņemti aptuveni 2200 zelta vīzu pieteikumi, pamatojoties uz nekustamā īpašuma iegādi.

Jaunie projekti šobrīd ir ļoti pieprasīti, ēkas no zināmiem attīstītājiem tiek izpirktas pirms pabeigšanas. Taču šobrīd iesakām uzmanīties ar rezervāciju veikšanu projektos, kurus plānots īstenot pēc vairāk nekā gada. Būvniecības straujo izmaksu kāpuma un materiālu piegāžu sarežģījumu dēļ iesākto projektu pabeigšana pēc sākotnēji noteiktajām tāmēm var neizdoties.