Tekošs jumts pirmā stāva dzīvokļu iemītniekiem netraucē, bet pārplūdusi kanalizācija zemākajos stāvos neietekmē augstākā stāva iemītniekus. Par daudzdzīvokļu mājas remontu, lai novērstu problēmas, gan ir atbildīgi visi dzīvokļu īpašnieki. Mājai kopējais uzkrājums niecīgs un nesedz renovāciju – kā rīkoties, lai sakārtotu nepieciešamo dokumentāciju un saņemtu aizdevumu?
Vizuālās izmaiņas, kas liecina, ka mājas stāvoklis kļūst sliktāks, vislabāk pamana paši mājas iedzīvotāji. Tāpat aizdomīgus trokšņus, piemēram, ūdens un kanalizācijas sistēmas šahtās, kas ir pēkšņi parādījušies un liecina par ūdens noplūdi, pirmie var konstatēt iedzīvotāji. Pirmais un efektīvākais solis, ko var darīt dzīvokļa īpašnieks vai īrnieks, – vērsties uzreiz pie sava namu pārvaldnieka.
"Ir lietas, ko pārvaldnieks neredz ikdienā. Lieliem pārvaldniekiem, kas apsaimnieko vairākus simtus daudzdzīvokļu māju, nav iespējams uzturēt tādu namu pārziņu armiju, kas regulāri varētu mājas apsekot," skaidro Valdis Lesiņš, SIA "Ventspils nekustamie īpašumi" tehniskais direktors.
Cik bieži jāapseko daudzdzīvokļu nami?
Jebkuras apsekošanas pamatā ir objekta vizuālā apskate. Reizi gadā apskatē tiek novērtēti ēkas pamati, nesošās sienas, pārsegumi, kāpņu un fasādes vizuālais stāvoklis, ventilācijas izvadi un dūmvadi, kā arī pagraba telpas, savukārt divreiz gadā jāveic jumta un jumta pārkares vizuālā apskate. Divas reizes gadā jāveic vizuālā apskate arī dzīvojamās mājas koplietošanas telpās, bet būvju tehnisko apsekošanu jeb galveno inspekciju dzīvokļu mājas konstrukcijām veic ne retāk kā reizi 10 gados.
Papildus vizuālā apskate jāveic arī pēc vētrām, plūdiem, spēcīgiem nokrišņiem un citām dabas stihijām.
Pēdējā laikā pēc katras lielākas vētras nākas konstatēt mazākus vai lielākus bojājumus dzīvojamām mājām, piemēram, norautas jumta plāksnes, tekoši jumti. Nākas konstatēt plaisas māju sienās pēc lielākiem ielu remontdarbiem to tuvumā, piemērus min Valdis Lesiņš. Tāpat bieži ir problēmas ar inženiertīkliem, kas savu laiku nokalpojuši.
Vēl viens mājas novērtēšanas mehānisms – energoaudits
Veicot apjomīgākus remontdarbus pirms 40 gadiem un senāk celtām mājām, kompleksi jārisina arī ēkas energoefektivitātes jautājumi, nevis tikai jānomaina sen nolietots jumts un jāturpina maksāt lielas summas par apkuri ziemā. "Energoaudits sniedz ieteikumus, ko provizoriski var darīt un kāds būs sasniegtais energoefektivitātes rezultāts," skaidro Kārlis Grīnbergs, SIA "Energi" vadītājs un energoauditors.
Piemēram, ar ko un cik biezi jāsiltina ārsienas un pārsegumi, kādi logi nepieciešami, kas jāuzlabo apkures sistēmā, bet kas – ventilācijas, lai dzīvojamā māja kļūtu energoefektīvāka, bet mikroklimats labāks. Auditā arī norādītas ieguldījuma izmaksu indikācijas. Energoaudits vajadzīgs arī būvprojekta izstrādātājam, lai zinātu, kādus risinājums iekļaut projektā, lai sasniegtu ietaupījumu mērķus. Ja mājas atjaunošanas remontdarbiem tiks piesaistīts ALTUM finansējums, nepieciešams noskaidrot arī valsts atbalsta programmas nosacījumus.
"Energoauditu balsta uz izmērītajiem datiem. Viens datu kopums, ko ievāc, ir ēkas inventarizācijas lietas, projekti, tehniskās apsekošanas dati. Vēl arī nepieciešami enerģijas patēriņa dati," stāsta Kārlis Grīnbergs. Pēc tam energoauditors dodas uz konkrēto māju, izmēra ēku, konstatē, kādi ir logi, apskata inženiersistēmas un iegūst citus datus, lai ēkas matemātisko modeli veidotu korekti. "Apsekojums ir ar mērķi apskatīt, kur ir vai nav siltinātas vietas, kādā stāvoklī ir siltumtrase un siltummezgls. Ja apkures caurules aiziet uz bēniņiem, pārbaudām, kas tur notiek. Pārbaudām arī sūkņus," skaidro auditors. Ideāli, ja auditors apseko arī dzīvokļus, lai redzētu, vai tie ir siltināti, kādi ir radiatori un vai tiem ir automātiskie regulatori.
Tas ir mīts, ka auditors vienmēr dzīvojamās mājas apskata ar termokameru, – nesiltinātām ēkām tas neko nedod, jo ar termokameru konstatē siltuma zudumus, kas tāpat skaidri redzami, bet jau siltinātām ēkām tā konstatē vājos punktus. Tipiskās Latvijas dzīvojamā fonda problēmas ir nesiltinātas sienas, jumts, pārsegums vai cokols, stāsta auditors.
Energoaudits ļauj iedzīvotājiem iegūt aplēses par to, ko soli pa solim var darīt, lai uzlabotu situāciju dzīvojamā ēkā. Viens no efektīvākajiem – nomainīt apkures sistēmu uz modernu divcauruļu sistēmu, kas katram dzīvoklim piegādā vienādu siltuma daudzumu, ļaujot siltumu arī regulēt un taupīt. Par ēkas siltināšanu, apkures sistēmas nomaiņu vai citiem remontdarbiem gan jālemj pašiem iedzīvotājiem.
Pārvaldnieks kā vidutājs, lai "ārstētu" dzīvojamās mājas kaites
"Padomju laikā bija problēmas ar māju uzturēšanu, uzkrājošie maksājumi dzīvokļu mājām netika veikti. Tagad, ja pašiem jāremontē, ir ļoti grūti," situāciju raksturo Valdis Lesiņš. Ilgus gadus neko nedarot, šobrīd nākas veikt pamatīgus ēku konstruktīvo elementu atjaunošanas darbus, jo dzīvojamā māja kļūst nedroša tās iemītniekiem. Starp pēdējo gadu biežākajiem remontdarbiem ir ūdens un kanalizācijas stāvvadu maiņa, jo tie savu laiku nokalpojuši – veidojas plaisas stāvvados, kā arī santehnikas pieslēguma vietas mēdz plīst.
Vēl sāpīgs jautājums dzīvokļu īpašniekiem ir remontdarbu izmaksas. Kā stāsta Valdis Lesiņš, "Ventspils nekustamo īpašumu" prakse ir iepazīstināt klientus ar paredzamo būvniecības tāmi, kurā redzamas visas iespējamās izmaksas. Mājas remontdarbu jeb atjaunošanas darbu finanšu uzkrājums tiem darbiem, kas nav degoši, tiek veidots pakāpeniski. Tas ir arī skaidrošanas darbs, bez kura neiztikt.
Ja mājas uzkrājums ir stabils un pietiekams, remontdarbus var veikt par šiem līdzekļiem. Apjomīgu remontdarbu vai ēku siltināšanas gadījumā apsaimniekotājs ir tas, kurš mēģina dzīvokļu īpašniekus pārliecināt par remontdarbu lietderību un finansējuma piesaistes no bankas vai cita aizdevēja nepieciešamību. "Kad cilvēks redz atjaunoto ēku vizuālo efektu un uzzina reālo siltumenerģijas izmaksu samazinājumu, to ir vieglāk akceptēt," novērojis Valdis Lesiņš.
Kā finansēt remontdarbus?
Gala lēmumu par to, kā finansēt remontdarbus, vienmēr pieņem dzīvokļu īpašnieku kopība. Pieņemt pozitīvu lēmumu palīdz arī tas, ka pārvaldnieks jau piedāvā konkrētus renovācijas darbus un izmaksu aplēses, piemēram, ja mājai jānomaina jumts vai tā jāsiltina. Kopīpašumos tam vajadzīga 50% + 1 dzīvokļa īpašnieka piekrišana par projekta realizēšanu, kā arī jāvienojas par remontdarbu apmaksas iespējām. Jārēķinās ar cilvēciskajiem faktoriem – īpašnieki nereti atrodas ārzemēs un savu dzīvokli izīrē, tiem ir ierobežota maksātspēja u. tml.
No problēmas konstatēšanas brīža līdz darbu realizēšanai var paiet vairāki mēneši vai pat pāris gadu, zina teikt Valdis Lesiņš. Projektēšana vien aizņem krietnu brīdi un pat pie vienkāršākiem darbiem var izmaksāt vairākus tūkstošus eiro. Sākotnēji dzīvokļu īpašniekiem jāapstiprina veicamo darbu apjoms un kontroltāme, tad seko iepirkuma procedūras, kurās atbilstoši prasībām tiek atlasīti īstenotāji – projektētājs, būvdarbu veicējs un būvuzraugs. Kad iepirkumi noslēgušies, ar konkrētām izmaksām jāvēršas pie bankām, lai apzinātu izdevīgāko aizdevuma piedāvājumu. Situācijās, kad banka atsaka, liels atspaids ir "Altum" Daudzdzīvokļu māju remonta programmas aizdevums.
"Altum" remontu aizdevumam dzīvokļu īpašnieki piesakās ar pilnvarotās personas starpniecību, kas viņu vārdā var īstenot projektus, slēgt līgumus ar pakalpojumu sniedzējiem – būvnieku, būvuzraugu u.c. , parakstīt ar tiem saistītos darījuma dokumentus un -un uzraudzīt noslēgto līgumu izpildi. Bieži vien tā ir pašu dibināta biedrība vai mājas apsaimniekotājs.
Lai uzsāktu plašākus mājas atjaunošanas darbus, sākotnēji ir jāveic tehniskā apsekošana, lai tiktu sagatavots sertificēta speciālista atzinums par mājas tehnisko stāvokli, kurā detalizēti tiek norādīts, kādi darbi veicami steidzami, lai nodrošinātu ēkas drošu ekspluatāciju, kādi darbi būtu jāveic pakāpeniski, piemēram, vai nepieciešama ēkas konstruktīvo elementu atjaunošana/remonts, kādā stāvoklī ir inženiertīklu stāvvadi, vai tie var vēl kādu laiku kalpot, vai tomēr jāparedz to nomaiņa.
Pēc tam iedzīvotāji var lemt, cik daudz un kādus darbus veikt. Jārēķinās gan, ka būs nepieciešami vēl vairāki saskaņošanas darbi ar savas pašvaldības būvvaldi, lai zinātu precīzi, kādi dokumenti vēl nepieciešami. Te var palīdzēt apsaimniekotājs vai pieaicināti projekta vadītāji no malas.
Iedzīvotājiem aizdevuma maksimālais termiņš ir 20 gadi, taču iespējams izvēlēties to darīt arī ātrāk. Atkarībā no aizdevuma apjoma, procentiem un realizētajiem remontdarbiem pie apsaimniekošanas rēķina papildus tie būs 0,7–1 eiro uz vienu kvadrātmetru, novērojis "Ventspils nekustamo īpašumu" tehniskais direktors. Tātad 50 m2 liela dzīvokļa īpašnieks par, piemēram, jumta remontu maksās 35–50 eiro mēnesī. Precīzas izmaksas atkarīgas no aizdevuma summas, termiņa, pamatsummas atliktā maksājuma un mājas platības. Izmaksu aprēķināšanai var izmantot "Altum" mājaslapā atrodamo remonta aizdevuma aprēķina kalkulatoru.
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!